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调控猛如虎,一线城市要大跌?拖出去斩了!

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地产PLUS 2021-03-01 19:25


一线城市之所以是一线城市,因为它们做啥事都排在最前头,不论好事坏事。

2015年5月之后,楼市板块轮动最先从一线城市开始,接着其他小弟轮流吃饭。

到了2021年,楼市调控加码也是一线城市带的头,随后其他小弟见风使舵。

那么,开年就对楼市展开轮番攻击,一线城市今年的房价会跌吗?

今天,咱们就来好好聊一聊。

.01

先来说说调控最严的北京。

今年的楼市调控,北京依然是带头大哥,无论是对银行、中介机构进行消费贷、经营贷审查,约谈自媒体大V,还是接受住建部调研,都指向年前说的楼市启动要泡汤了。

不过,从2021年北京楼市的结构来看,我觉得稳中微涨还是今年的大趋势。

主要原因有以下几点:

1、市场热度不减,成交量和价格仍在高位。

1月份北京新房网签4832套,相比于去年11月和12月的5868套和6660套,出现了冲高回落,而成交价为52159元/平,仅次于去年8月份的水平。

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二手房成交量为17513套,也出现了冲高回落,但仍是去年以来第二高位。

之所以会这样,一方面是因为去年年底市场成交上来了一波,导致部分区域价格涨得猛,以及调控的持续,让部分购房者再次开始观望;另一方面,1月份市场供应也减少了,库存只剩下6.7万套,也是近一年多的最低点。

不过,市场这样反反复复地小幅波动,也说明了北京楼市基本企稳了,不会出现整体的大涨大跌。

2、限竞房即将告别市场,不限价住宅重出江湖。

北京房价阴跌了3-4年,最大的“功劳”自然在限竞房身上,价格便宜使得二手房涨不起来反倒得降价来卖。

从近四年的市场供应结构来看,2017-2019年的主战场还是在限竞房。

但是2020年却发生了翻天覆地的变化,限竞房直接从290.4万㎡降到80.1万㎡,而不限价的宅地重出江湖。

从成交来看,2020年限竞房累计入市9.1万套,去化已经达到5.4万套,而可售库存也从3.3万套减少至3.2万套。

所以,2021年北京楼市的市场主力,一定是不限价的住宅,只要有人买,价格自然上涨。

3、地价在涨,房价没有不涨的道理,因为这是北京!

在北京这种“米其林面包店”,面粉贵了,面包岂有不贵的道理?

从宅地价格来看,2020年北京的楼面均价达到3.2万元/平,超过了最火的2016年,创下了近12年以来的新高。

所以,无论未来调控如何加码,整体的网签价一定会被拉高,在一定程度上也会带动二手房市场价格上涨。

.02

接着来说说魔都上海。

我之前就说过,相比北京,上海的上涨行情就早很多了。

上半年受“公民同招+民办摇号”的政策影响,学区房火了一波,基本靠抢,全年成交量上涨了15%,价格也随之跳涨。下半年,连续几次落户政策放松也给上海楼市加了把火。

全年来看,无论是新房还是二手房,上海是一线城市中唯一一个价格上涨或持平的。

最主要的原因,就是库存告急。

根据上海中原数据显示,截至2020年年底,上海新房库存为771.2万平方米,但去化周期还不到9个月。

二手房更夸张,去化周期全国最短,只有1.7个月。

虽然2021刚开年,上海就迎来四次调控收紧,不少媒体最近都在用春节那几天的成交量,说上海楼市降温明显。

但是你看看2月的市场供应,商品住宅供应面积是为0的,而且在势头这么猛的情况下,房东联合涨价、捂盘惜售的情况也不在少数,成交量下滑有什么好奇怪的。

虽然说上海的调控收紧,确实是为了维持房价稳定,但是我觉得这波上涨行情还会维持一小段时间,大概下半年才会慢慢走向平稳。

一方面,上海2020年宅地就出让了92宗,面积约900万㎡,同比大幅上涨65%,随着这些新盘在今年下半年入市,市场供应也就上来了,当然这些新盘也主要集中在外围区,中心区还是会一房难求。

另一方面,今年4月可能是转折点,因为上海2年变5年的限购政策是在2016年3月调整的,所以当时被压制的需求,从2019年3月开始释放直到现在,不过磨了两年,这部分购买力也差不多被稀释完了。

.03

再来就是深圳,房价横盘三年后,这两年威风了一把。

据乐有家数据显示,2020年深圳一手住宅成交45384套(含深汕合作区),同比上涨19.8%,成交面积449万㎡,同比上涨20.7%,均为近5年内的最高点。

二手房成交量为95273套,同比上涨23.5%,成交面积为819万㎡,同比上涨28.6%,成交均价66045元/㎡,同比上涨10%。

一顿操作猛如虎,连歌手唐磊都在吐槽,买不起深圳的房子,自己空有一个深圳户口。

这场面简直就是他那首《丁香花》里的歌词:多么娇嫩的花,却躲不过风吹雨打。

不过,市场有多火,调控就有多狠。除了打补丁、严查经营贷之外,深圳还搞了个二手房成交参考价,目前不少银行已经根据指导价放贷了。

这对于市场的影响之大,可想而知。一方面,抓住了深圳炒房客最爱用的金融杠杆;另一方面,是买卖双方的博弈,业主不愿降价打死都不卖,买家首付变高导致选择更谨慎。

如此一来,深圳楼市也开始哑火了。据乐有家数据显示,春节之后,深圳二手房成交大幅下降,2月15日-2月21日全市二手住宅过户仅375套,平均1天不到100套。

当然,政策的影响只是短期的,长期决定深圳楼市走向的还是供需矛盾,但我看了一下,2021年深圳新盘供应只有128个,比去年的136个还要少8个。

所以,我预计今年深圳房价大涨是不可能的了,大概率是高位横盘,成交减少的时候,偶尔会下跌一点点,总体保持稳定。

那么,广州房价今年会怎么走?

嘻嘻,先买个关子,周三晚上来购房大学直播间,咱们接着聊。

部分资料来源:大伟看楼市

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