一线城市之所以是一线城市，因为它们做啥事都排在最前头，不论好事坏事。
2015年5月之后，楼市板块轮动最先从一线城市开始，接着其他小弟轮流吃饭。
到了2021年，楼市调控加码也是一线城市带的头，随后其他小弟见风使舵。
那么，开年就对楼市展开轮番攻击，一线城市今年的房价会跌吗？
今天，咱们就来好好聊一聊。
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先来说说调控最严的北京。
今年的楼市调控，北京依然是带头大哥，无论是对银行、中介机构进行消费贷、经营贷审查，约谈自媒体大V，还是接受住建部调研，都指向年前说的楼市启动要泡汤了。
不过，从2021年北京楼市的结构来看，我觉得稳中微涨还是今年的大趋势。
主要原因有以下几点：
1、市场热度不减，成交量和价格仍在高位。
1月份北京新房网签4832套，相比于去年11月和12月的5868套和6660套，出现了冲高回落，而成交价为52159元/平，仅次于去年8月份的水平。
二手房成交量为17513套，也出现了冲高回落，但仍是去年以来第二高位。
之所以会这样，一方面是因为去年年底市场成交上来了一波，导致部分区域价格涨得猛，以及调控的持续，让部分购房者再次开始观望；另一方面，1月份市场供应也减少了，库存只剩下6.7万套，也是近一年多的最低点。
不过，市场这样反反复复地小幅波动，也说明了北京楼市基本企稳了，不会出现整体的大涨大跌。
2、限竞房即将告别市场，不限价住宅重出江湖。
北京房价阴跌了3-4年，最大的“功劳”自然在限竞房身上，价格便宜使得二手房涨不起来反倒得降价来卖。
从近四年的市场供应结构来看，2017-2019年的主战场还是在限竞房。
但是2020年却发生了翻天覆地的变化，限竞房直接从290.4万㎡降到80.1万㎡，而不限价的宅地重出江湖。
从成交来看，2020年限竞房累计入市9.1万套，去化已经达到5.4万套，而可售库存也从3.3万套减少至3.2万套。
所以，2021年北京楼市的市场主力，一定是不限价的住宅，只要有人买，价格自然上涨。
3、地价在涨，房价没有不涨的道理，因为这是北京！
在北京这种“米其林面包店”，面粉贵了，面包岂有不贵的道理？
从宅地价格来看，2020年北京的楼面均价达到3.2万元/平，超过了最火的2016年，创下了近12年以来的新高。
所以，无论未来调控如何加码，整体的网签价一定会被拉高，在一定程度上也会带动二手房市场价格上涨。
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接着来说说魔都上海。
我之前就说过，相比北京，上海的上涨行情就早很多了。
上半年受“公民同招+民办摇号”的政策影响，学区房火了一波，基本靠抢，全年成交量上涨了15%，价格也随之跳涨。下半年，连续几次落户政策放松也给上海楼市加了把火。
全年来看，无论是新房还是二手房，上海是一线城市中唯一一个价格上涨或持平的。
最主要的原因，就是库存告急。
根据上海中原数据显示，截至2020年年底，上海新房库存为771.2万平方米，但去化周期还不到9个月。
二手房更夸张，去化周期全国最短，只有1.7个月。
虽然2021刚开年，上海就迎来四次调控收紧，不少媒体最近都在用春节那几天的成交量，说上海楼市降温明显。
但是你看看2月的市场供应，商品住宅供应面积是为0的，而且在势头这么猛的情况下，房东联合涨价、捂盘惜售的情况也不在少数，成交量下滑有什么好奇怪的。
虽然说上海的调控收紧，确实是为了维持房价稳定，但是我觉得这波上涨行情还会维持一小段时间，大概下半年才会慢慢走向平稳。
一方面，上海2020年宅地就出让了92宗，面积约900万㎡，同比大幅上涨65%，随着这些新盘在今年下半年入市，市场供应也就上来了，当然这些新盘也主要集中在外围区，中心区还是会一房难求。
另一方面，今年4月可能是转折点，因为上海2年变5年的限购政策是在2016年3月调整的，所以当时被压制的需求，从2019年3月开始释放直到现在，不过磨了两年，这部分购买力也差不多被稀释完了。
.03
再来就是深圳，房价横盘三年后，这两年威风了一把。
据乐有家数据显示，2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的最高点。
二手房成交量为95273套，同比上涨23.5%，成交面积为819万㎡，同比上涨28.6%，成交均价66045元/㎡，同比上涨10%。
一顿操作猛如虎，连歌手唐磊都在吐槽，买不起深圳的房子，自己空有一个深圳户口。
这场面简直就是他那首《丁香花》里的歌词：多么娇嫩的花，却躲不过风吹雨打。
不过，市场有多火，调控就有多狠。除了打补丁、严查经营贷之外，深圳还搞了个二手房成交参考价，目前不少银行已经根据指导价放贷了。
这对于市场的影响之大，可想而知。一方面，抓住了深圳炒房客最爱用的金融杠杆；另一方面，是买卖双方的博弈，业主不愿降价打死都不卖，买家首付变高导致选择更谨慎。
如此一来，深圳楼市也开始哑火了。据乐有家数据显示，春节之后，深圳二手房成交大幅下降，2月15日-2月21日全市二手住宅过户仅375套，平均1天不到100套。
当然，政策的影响只是短期的，长期决定深圳楼市走向的还是供需矛盾，但我看了一下，2021年深圳新盘供应只有128个，比去年的136个还要少8个。
所以，我预计今年深圳房价大涨是不可能的了，大概率是高位横盘，成交减少的时候，偶尔会下跌一点点，总体保持稳定。
那么，广州房价今年会怎么走？
嘻嘻，先买个关子，周三晚上来购房大学直播间，咱们接着聊。
部分资料来源：大伟看楼市