前几天，调控又来了！
这次的主角是东莞。回顾请戳：东莞调控升级：二套房需三年社保，离婚追溯两年！
据不完全统计，今年全国各地出台房地产调控政策已累计达60余次。
调控从加码限购、限售，到严查资金来源，各种调控手段轮番轰炸，精准打击。
部分地区调控政策的实际效果已在市场上得到体现，而部分地区还有待验证。
对于湾区城市东莞，不少人甚至提出了“调控越多，越说明值得上车”的论调。
他们的出发点无非是，调控多，就意味着地区热度高，所以就越值得上车。
那么事实是不是这样呢？
.01
东莞终于对
炒房者下重手了！
首先，我们来看看东莞近年来做了哪些调控。
早在2016年的10月6日，东莞就曾出台限购限贷调控方案，因其对房价影响的微乎其微，被誉为“温柔一刀”。
如果那个时候的调控是小猫挠痒痒，那么2020年以来的调控就是大老虎呼你一掌了。
东莞终于对炒房客动手了
去年可谓是东莞调控动作最频繁的一年。
2020年5月7日，东莞首次明文规定“租售同权”。
6月1日，东莞住房公积金贷款比例下调。
7月开始，东莞市住建局明文规定建面3万㎡以下的楼盘需要一次性报备预售。
7月底又对落户政策和购房条件进行规定，要求非本地户籍居民购置首套房需要连续缴纳1年社保，大专学历人才参加社保即可落户。
接着9月又下调首套房最高贷款额度。
政策虽然如此密集，但去年一年，东莞新房成交还是创了4年来的新高，房价达到历史最高。
同时，它的二手房价涨幅约32.7%，涨幅甚至超过了深圳，成为全国涨幅的第一。
最新的调控是对东莞楼市更加强力的一套“组合拳”，由住建、银保、国土等七个部门联合出台政策，比一线城市的调控还要严格。
打蛇要打七寸，调控要控在点上。
之前的东莞，政策都打在了不痛不痒的位置，用力再猛，也起不到预想的作用。
而前几天的调控，可以说已经是在痛点上重拳出击了。
在这样的情况下，投资者入场难度加大。
.02
从供需角度来说说
东莞是否值得入场
投资者入场难度加大，需求相应就会收窄，从而影响到整个东莞楼市的供需平衡。
这里我们就来讨论一下东莞的供需情况，从而分析是否应当在调控频出时入手东莞吧！
从最新的政策出发，限购和限贷影响需求端，限价和增加供应是从供给端对价格进行了管控。
调控的目的虽然是这样，但市场也会按我们预期的一样发展吗？
从供应方面来说，东莞市政府早在年初发布的住宅用地供应计划里就已经给出了2021全年的供应情况。东莞预计会供应商住地56块，329.6万㎡。
本身东莞供地就不算多，而在经历了去年东莞地王频出的火热土拍之后，开发商对东莞有了更高的预期。
到了今年1月，东莞的楼面价还在上升。
从供应层面来说，土地的稀缺性和面粉价格的昂贵，决定了未来东莞的房价不会下跌。
再来看看需求，从中原研究院提供的湾区九城库存消化周期（2020年11月到2021年1月）来看，东莞是湾区九城中去化最快的地区。
今年1月的去化与去年同期相比，还减少了5.6个月，供需比下降。
来源：中原研究院
但这些都是在2月27日调控升级前的市场情况，调控升级后，预计去化时间会增加，去化速度会放缓。
随着购房门槛筑高，有资格在东莞买房的人会越来越少，即需求会减少。而目前东莞还在持续供应，供需会慢慢从供不应求变为供需平衡。
由此我们可以得出结论，东莞的房子涨幅会有所收窄，甚至出现横盘。
.03
建议
回到文章开头的问题，调控多，就意味着地区热度高，所以是否就越值得上车？
东莞近一年来确实是因为热度太高，所以调控频出，但调控到了这个份儿上，就真的不适合再盲目上车了。
从1月份的二手住宅报价指数来看，调控频出的它，已经在下跌了。
这说明人们对东莞楼市的预期从热度高涨已经转为比较理性了。
加之，国家遏制房价上涨的决心很大。如果购房者继续追高，恐怕只会迎来政策的当头一击。
与其铤而走险，不如把目光投向风险更小，潜在机会更多的地区。