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南宁二手房交易跌回3年前,是大坑还是捡漏机会?

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乌卡说生活 2021-02-28 21:13

近日国家统计局发布了70城住宅售价变动情况,南宁二手房价连涨11个月。

但二手市场的交易情况,却不如价格涨势这么乐观。

挂牌量巨大、成交周期长、低于市场价抛售的现象,在南宁二手市场不断上演。

是市场凉凉,还是另有原因?

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南宁二手房涨势走“下坡”

2月23日,国家统计局发布了今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,二手住宅售价环比上涨0.2%。

0.2%的涨幅看起来波澜不惊。但拉长周期来看,从去年3月到今年1月,二手房价已经连涨11个月。换句话说,11个月前,1万元/㎡也要涨到10314元/㎡了。

▲二手房连涨11个月(数据来源:国家统计局)

去年7月,就有扒友以2.25万元/㎡的历史最高成交价,卖掉了一套华润二十四城,远高于小区2.1万元/㎡的成交均价。

参考各大房产交易平台发布的数据,今年1月份南宁二手房成交价格约在1.39万-1.49万元/㎡之间,比2020年全年一手住宅1.26万元/㎡的成交均价还高(数据来源:克而瑞)。

不过,再把周期往前拉长,明显看出南宁二手房的疲态。

相比2019年的二手房市场,去年以来,南宁二手房的涨势乏力,明显在走下坡路。

不仅涨势回落,树哥发现,二手房的挂牌量增多,成交周期也在明显拉长。



惨!成交量跌回3年前

这些天,树哥观察了不少房产交易平台,每24小时,在平台上挂牌出手的二手房达300套以上。

就拿整合了优居、链家、江山等多个房产交易平台的诸葛找房来参考,仅24小时内就上新了623套房源,去除重复房源,有效数量基本也能达到300-400套。

根据住房和城乡建设局发布数据统计,2020年全年共成交二手住宅32081套,平均每天成交108套,比近期挂牌量少了超过200套。

▲去年全年二手房成交数据(来源:住房和城乡建设局)

平台数据显示,近90天内仅有188套房源成交,另有210套新上房源已将售价下调。

再对比近10年二手成交量,2020年成交套数比前年少了11132套,回落至2017年的水平。

近12个月的二手成交走势图,可以更加直观的看到,南宁二手房市场遇冷,1、2月份成交量为零,十分惨淡,呈现出供过于求的关系。

虽然一个平台不能全部反映整个二手房市场,但具有很大的参考性。

即使像翡翠园、万科城这类高性价比盘,部分房源的成交周期也超过了150天,地段优秀的云星钱隆首府,也免不了带看30次、调价12次才最终成交。

2月26日,还有扒友在群里爆料,桂雅路+三中学区的盛天茗城,正在出一套单价约1.5万元/㎡的二手,低于市场价4000元/㎡,降价幅度离谱。

▲扒房社群有人抛出1.5万元/㎡的盛天茗城

为什么二手房成交周期长?挂牌数量爆表?房子没那么好卖了?树哥总结出以下3点:

①疫情时代,很多人亟需现金流抵御风险,卖房套现;

②“房住不炒”背景下,新房市场不乐观,二手房同样不理想;

③南宁是个新房市场,并未进入到存量房市场。因此,成交周期等会加长。

还有一个值得关注的现象。当下的新房市场多数楼盘重金启动分销,高额佣金之下,很多中介或门店更乐意推荐高佣金的新房,将一部分购买力转向新房市场。

总之,种种合力下,南宁二手房市场走势不太乐观。



需求下降,新房市场也不咋滴

二手房市场不好,其实也能看出,新房市场也好不到哪儿去。

年初,克而瑞发布了2020年南宁楼市数据,一手住宅成交均价依旧上涨,达到12550元/㎡,比2019年高出9%,稳中有升。

但供应面积不太好看,比2019年下降13%,仅为1091万㎡;成交面积955万㎡不算高,比2019年少了17%。

▲2020年商品房市场数据(来源:克而瑞)

与二手市场相同,新房也面临着去化周期过长的问题,8.7个月卖完目标套数,比2019年多了3.1个月,购房需求在肉眼可见的减少。

虽说量少的主要原因来自于疫情等黑天鹅事件,但1.14:1的供求比,还是说明了一手市场供应量大于需求的关系。

更可怕的是,剩余库存面积比2019年多出29%,达到695.5万㎡,即使新房现在暂停供应,库存量也足够维持将近9个月的成交。

所以,不管项目再怎么宣传自己红遍南宁的销量,在惨淡的需求面前,仍然无法避免成交遇冷的事实,只能靠降价打折、首付分期的优惠来换量。

某个项目的策划还和树哥吐槽,去年12月份跳到了新项目,本想赶在年前蓄一波客开盘,奈何意向客户太少,不仅开盘延期,连春节假期都变长了。

连优惠大、产品新的一手房都持续遇冷,更别说每天新上300多套房源,质量参差不齐的的二手房了,需求减少的情况,最终从新房市场传导到了二手市场。



外地调控二手,南宁呢?

当南宁二手市场凉风习习之时,全国部分城市却出现了抢购二手房、二手价格上涨的现象。

诸葛找房发布的数据显示,2020年3月份疫情之后,部分重点城市的二手成交量涨势凶猛;像上海去年11月份的二手成交套数就达到36385套,环比上涨85%,同比上涨1058%。

▲重点城市二手成交量阅读走势(来源:诸葛找房)

在众多二手房源降价出售的同时,深圳却有过半的房源在涨价出售,一二手房价严重倒挂;例如年前开盘的华润城润玺,二手比新房单价高3万-6万元/㎡。

▲一线城市涨价房源占比(来源:诸葛找房)

一些城市的二手市场热火朝天,和南宁完全是两个状态,甚至到了必须出台力度空前的调控政策,来限制二手房交易的程度。

如深圳,发布了3595个住宅小区的成交指导价,打5折的参考价,让抢新房躺赚500万的投机行为化成泡影。

再如杭州、江西等市,通过约谈恶意炒房客、暂停二手网签、限制自媒体鼓吹房价上涨等措施,来打击利用二手房牟取暴利的投机行为。

那么,南宁呢?会不会也遭遇当头棒喝?

树哥认为,你想太多了。

上述的城市一二手房存在明显的倒挂,而且也一直是重点调控的对象。南宁呢?明显“不够格”。

可是,从上文分析来看,目前南宁楼市的购房需求疲软,一二手房价相对来说还是比较势均力敌,远没有达到“炒房”获得巨大套利的空间。

所以,南宁别说二手房调控,新房市场也还达不到严格限制的地步。但还是得说一句,整个宏观市场对楼市调控越来越严,想在房子里钻空子,难了。



“房住不炒”见成效了?

二手挂牌量大、成交周期长,看似有一种市场转冷的凄凉感。

但也能看出,“房住不炒”并非一句空话。

当房子供不应求时,房价满盘皆涨,既给投机者提供了快速转手套利的空间,又让自住者面临买不到房、买不起房的尴尬局面。

为了缓解房价居高不下、转卖二手赚快钱等问题,2016年底的中央经济工作会议首次表明“房住不炒”的决心,挤去楼市泡沫、让房子回归居住属性。

此后,房价上涨压力大的城市合理增加住宅用地,加大供应;针对库存量大的城市,则同意因城施策,支持自住购房需求。

再加上贷款利率、限购、房产税等调控政策的研究和出台,即使像南宁这般涨幅强势的城市,也免不了踩一脚急刹车。

如今,南宁楼市处于房价波澜不惊的横盘期,既没有新盘猛涨,也没有二手房明显倒挂,市场整体健康平稳。

但如今早已过了炒房就能大赚一笔的年代。房子的利润空间已经被一步步挤出泡沫,能跑赢通胀就算稳了。

说到底,还是“房住不炒”。小区内抱团哄抬二手房价的业主、预期过高想大赚一笔的投机卖家,或许只能一声叹息,“二手真难卖啊”。

不过,对于购房者来说,当下确实是个买二手房的好时机。市场横盘期,购房者拥有更大的选择空间。同样,也有更大的议价空间。

来源:扒房/舟树人;本文旨在分享信息,版权归原作者所有,如有侵权,请联系删除。

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