昨晚半夜，朋友一个电话把老雷从周公处唤回，开口就是一句
“东莞出新调控拉！！”
吓得我裤子都来不及穿就打开电脑，跟着看到这个通知
东莞226新政：社保二变三 离婚追两年
吓我一大跳，还以为某人说的“深莞跨市限购”真的来了呢~
总结一下“新政”四个重点：
外地客二套房需提供连续3年社保缴存记录（之前是2年）；
离婚2年内购房 ，按离婚前套数计算
新落户家庭购房需提供连续6个月社保缴存记录
有贷款记录且未结清的，购房首付不低于50%
本次新政行外人看起来像那么一回事，
但作为一条老年地产狗看来还是先把吵醒我的朋友骂一顿，
然后先睡醒再睡。
新政逐条看 作用有限 糊弄为主
回看大湾区数据，去年“供不应求”的城市有佛山、东莞、深圳、惠州、中山四城；
而东莞是唯一网签增长超过30%的城市，比深圳都要高，
所以调控是情理之中的，只不过这么糊弄的调控远在意料之外而已。
我们看回调控内容：
1.“外地客二套社保2变3”
由于没睡醒我第一时间以为是“购买二手房需要三年社保”吓我一大跳，
本条的前置条件有两个“非户籍居民”及“二套”
如果只留下一个前置条件，这条的杀伤力还是挺大的
但同时满足这两个条件的客户不多，实际影响不大
2.离婚购房追溯两年
这个跟深圳、成都的内容一样，
但实际上东莞的外地客是可以买两套房的
所以实际上在东莞想买第三套客户真不多，所以杀伤力可以忽略不计
3.新落户（人才）购房需提供半年社保
行外人可能觉得可以杜绝投资客
但地产人都知道，那就延迟半年签约咯
本条纯粹“糊弄”
4.贷款未结清，首付按5成
旧调新弹，老雷不想说了
政策依然宽松 唯有贷款不易
从上图可以看到，大湾区第一梯队广深佛珠四城本地限购两套，外地限一套；
第二梯队中山江门，本地限购三套，外地限两套；
而肇庆中山，则不限购
今天我们所说的东莞，楼价逼近第一梯队，调控逼近第二梯队；
政策宽松得不合理，原因是为了承接深圳外溢需求？
而大湾区现时的限购政策，主要限的是二套/三套，
因为首套的门槛，已经被“人才引进”变相抹平了。
老雷昨天推文《广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃》也提到，
今年调控的重心在贷款上，例如“两条红线”“二手指导价”实际上都是提高贷款门槛，降低银行风险的。
至于其他政策（限购、限售、限商）会不会加强，
老雷觉得要看看这次东莞调控能否“过骨”
老雷想说的
东莞这次调控主要作用在于消灭残存的“纯投资”外地客，
对于刚需、深圳外溢需求影响可以忽略不计
而且由此“消灭”的购房需求量少，
亦不存在利好其他城市/区域的效果
老雷觉得这次调控更像一次试探，试探反应
如果调控满意，不需要再加码，那就皆大欢喜
其他城市也可以参考其调控力度
广州及湾区其他城市城市会否跟进主要看“反馈”是否满意，
老雷倾向于广州会参考东莞的政策，收紧“人才落户购房”“二套房限购”“离婚购房”三方面限购、限贷标准
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