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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:房姐你好,我们不在京城生活工作,社保和公积金均在北京,有购房资格,想购房一套,主要用于投资保值抗通胀。预算6到8,初步圈定的范围是朝阳区CBD附近,2010年前后的次新电梯房,烦请指点推荐,谢谢

回答:你好,建议在双井板块选筹,双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块,双井弥补了东三环国贸以北缺少次新,东面板块断层等缺陷,成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小,百环家园经适房为底层人士提供了住所,首城,乐成,珠江,再加西面富力城小区等也满足了品质需求,富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业,给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心,商场和高端写字楼一体化,又给双井弥补了产业的不足,从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分,同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟,近年随着地铁开通和城市扩张,人气也逐渐旺盛,给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万,老破大六万,增长潜力很好 首城,乐成,珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问:房姐,桂林临桂新区的房子值的投资吗?

回答:桂林没有投资价值,广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。 放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市,如果一个城市的流量来自外部,不是本地居民的内生力量,是不够稳当的。 并且旅游地产通常难租难卖,作为投资选择也不优质

提问:房姐关注许久,加入圈子求答案,最近卖完了西城小两居,准备置换大三居,要求小区品质好(西城环境太差),南北通透,最好一梯两户,封闭管理小区,近处有地铁,有配套商业或生活区,结合两人上班地点(西四和崇文门),价格1000左右,感觉草桥和珠江骏景北区比较合适,1)草桥恋日嘉园大三居,感觉小区环境不错,但距离上班地点远,周围没有商业配套2)珠江骏景有两套可选,一个是复式,一个是大平层,复式可否直接用同小区大平层单价折算,或者如何计算合适,另外珠江骏景周边在改善,感觉未来会好,但这个小区物业和楼房质量如何?求解。如果置换草桥,手上子弹还有剩余 目前北京情况还适合投资吗?3)论坛一直说的全款购房后再抵押,我一直不理解,如果没有更合适投资渠道,目前楼市也在平台,抵押的成本也很高,是否合适?

回答:1. 恋日嘉园品质在草桥算是中等偏上,小区的大户型居多但部分户型的设计上通风效果较差,需要注意。 2. 珠江骏景的毛病就是周围环境太差,而且很难有改善的空间,小区里面也有点乱,那边做生意的多,好多发快递的,乱糟糟的。 优点就是小区本身品质还算OK,最大的优点就是便宜,但长期看保值属性一般,不太建议 3. 建议看下精华帖,对全款抵押会有更深的理解。北京的房产依然是最佳投资品

提问:房姐您好,新人首问: 【一、基本条件】 京籍首套,自住刚需,本人工作于知春路,爱人即将工作调整,大概率在西城区,有一定可能在东城区;预计2-3年要一胎,后续大概率要二胎。 【二、房产要求】 1、位置:鉴于二人工作地点,聚焦于西北片区(北五环内,西四环内); 2、小区:对学区无明确要求,对小区整体环境有一定要求,不考虑老破小,要求新盘或次新盘; 3、价位:自住刚需,根据孩子情况,既考虑直接容纳两个孩子一步到位的豪宅,也考虑后续再改善的经济舒适房产,对投资属性无很高要求,不过对保值率(升值率)有基本要求; 4、其他:周边配套等无极明确要求,平均水平即可。 【三、目标项目】 高强度看了一个来月,新盘、二手都看了不少,目前比较倾向几个新盘,具体排序如下: 1、西钓鱼台御玺:【优势】位置好、环境好、西三环孤品【劣势】价位高(2200W左右),户型一般(目前主要考虑G户型,东西向,已无南北的,其他户型要不然户型不方正,要不然客厅朝西看不到玉渊潭); 2、九龙仓西城天铸:【优势】性价比高,升值空间大(1100W左右)【劣势】位置一般,只有一层下越户型; 3、状元村北京书院:【优势】位置好,性价比不错(1600W左右)【劣势】无小区,高层塔楼、四梯十二户,居住质量较差。 【四、具体问题】 结合以上情况,具体请问房姐: 1、结合目前的大环境及未来走势,我这种京籍首套,自住刚需的情况,应优先考虑新房还是二手房? 2、除了上述三个新房,我们目前还看了四季青(颐和金茂府、融创西山一号院)国奥村(上林世家、美伦堡等)、亚运村(嘉铭桐城、远洋万和城等)、西直门时代之苑、学院路附近(逸城东苑、冠军城等),请问是否有其他推荐的楼盘或区域? 3、根据目前情况,应优先直接容纳两个孩子一步到位的豪宅(西钓鱼台御玺),还是后续再改善、灵活性更高的经济舒适房产(西城天铸)

回答:1. 现在的情况,这些地段的新盘基本都是溢价,你看重居住质量可以选择新盘 2. 奥森板块可以看看,澳林春天的板楼大三居还不错,还有 永定门 中海紫御公馆自住品质也不错 3. 你未来几年才要孩子,现在入豪宅没有保值属性,能带来的体验也有限,建议先看西城天铸或者二手次新盘 自住+保值,未来家庭要做改善时再选豪宅,可进可退更好

提问:房姐好,新人首问,目前手头子弹200,sfsd,预计两年后要孩子。看完精华帖,收获很大,本来一直根据您的意见,考虑自住加投资的需求在朝青看,但是有朋友建议综合考虑学区,一是置换难度大,二是全款抵押政策收紧,目前深圳已经全面叫停,不知道以后北京政策会如何。现在很纠结,想咨询您的意见,现在需不需要考虑学区,如果暂时可以不考虑,有哪些小区未来升值空间大,置换方便,如果能考虑学区一步到位的话,有哪些小区可以推荐,谢谢!

回答:你好,至少8年后才会用上学区,现在入手太早,建议先关注自住和升值空间。 深圳的抵押政策已经偷偷放开,不用过分担心。 子弹200,建议看看 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园,常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

提问:房姐你好,新人首问,还请多多关照。 首付 400 万准备买首套房结婚用,我和我对象都是 94 年的,3 年内没有要小孩的打算。我们都是互联网从业者,对象在西二旗上班,我在中关村上班。希望买一套住着又舒服又有升值潜力的房子。 目前看了回龙观,西小口,清河,觉得国风美唐和金域华府稍微好一些,但总感觉不是最好的选择。华府停车很难且户型较差,美唐距离又比较远。昨天看了看西山锦绣府,交房时间晚,而且规划的郊区产业园特别多,也不确定这边能不能发展起来。 想请房姐帮忙看一下西山锦绣府,美唐和华府这三个盘推荐买哪个,另外除了这三个盘还有哪些盘适合我购买。 非常感谢!

回答:西山锦绣府因为捆绑仓储 ,性价比一般,不算便宜 另外这是个限竞房 需要长持。 从未来升值潜力看 金域华府>美唐。因为你们是首套,未来有置换可能,还是偏重升值属性来选择好点。 这两个盘也是我比较推荐的,最后建议选金域华府

提问:房姐你好: 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房(贷款已还清),目前手头大概有340万的存款,两个人都在互联网做技术类工作,北京户口,都过了35,目前工资收入还可以,小孩刚上幼儿园。出于从对个人资产的保值,以及小孩未来上学的考虑,还有对未来职业不确定性的担忧,打算看看附近的房子(如果其它地段有合适的,也不排除考虑) 结合中介的推荐,我目前关注度高的是两个小区: 1. 回龙观金域华府二期三期二手房 110平三居,550-660万(总价略高,首付需要中介垫资) 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房 总价420-460万 希望房姐结合我们家庭的背景,给出一些建议,比如该优先学区还是保值,现在出手合不合适,哪些地段,哪些小区适合我们 非常感谢!

回答:金域华府品质还行,学区是育翔、161的昌平分校,万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下,这次就选择投资万橡悦府,孩子需要学区时,再去置换。如果资金不确定,那现在就考虑学区比较好,想入好点的学区可以看看上地片区,基本无坑, 例如上地X里

提问:房姐,关注很久,首次提问,请您指导:(1)现在国内疫情接近尾声,国际金融市场比较动荡,有发生经济危机的可能,都在搞货币宽松,在这种内外部环境下,北京后市预计如何发展,现在适不适合买房,还是等一等。(2)西城广外有1套朝北的一居,春节前后一直看房,计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居(单价9万)或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居(单价7.4万),有保值增值和带点学区中等不要差诉求,两边的利弊如何,您推荐哪种?(3)西城广外单价9万老公房值不值得考虑,入西城有什么风险?麻烦您!

回答:当前看对国内楼市影响不大,后市无法预测,不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区,平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带,9万公房完全是学区支撑,投资并不看好,和你的增值诉求相悖

提问:房姐好,我的情况买房有点吃力,请美丽的房姐解惑,北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子,目前市值因还没下房本最多100w,抛除贷款28w,月供2200,还得压尾款到过户时才能给,也就能剩60w左右,加上手里的40w凑100,房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子,市值140w,贷款68w,月供4000,户口挂在房子上,起初是预备孩子上学用,还没想好出售,如果也卖掉,首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租,同时也为积分落户加下分值,还要考虑学校问题,孩子一岁半,我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口的状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k,已经看过朝阳的石佛营,甘露园的老公房,常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子,亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房,顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子,大兴黄村的老房子,靠近市区的能买的起的都是一居室,如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招,1.选哪个区?2.买不到两居,朝阳的四五十平的一居可以么?3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍?4.如果兼顾学校,按照我的情况哪个小区更值得推荐?5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置?谢谢房姐!

回答:1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平,兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居,回龙观的矩阵小区也能淘到小两居,还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少,建议白沟和燕郊都出掉,160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观

提问:新人首问 房姐你好, 工作居住证资格,sfsd,首付400万左右,年薪税后80万,且还有较大增长空间。 明年结婚,码农。双方都是互联网从业者,婚后家庭年收入过百。因为随时可能换工作,买房首先关注距离主要的互联网聚集地通勤方便,其次是居住体验,暂时不考虑小孩上学问题。 最近刚开始看房,看过新北苑附近华贸城等小区的两居。立水桥附近顶秀青溪 北京北的三居。目前觉得顶秀青溪北京北观感不错。 请问房姐: 1. 之前受中介只能贷243万的说法影响,看的都是700以内的房子。其实有较强的还款能力,可以接受更高的贷款额度。以我的情况,您觉得总价什么范围的房子合适呢? 2. 有推荐的区域或者具体的小区吗?

回答:你好,首付400,月供能力不错,sfsd买立水桥太可惜了。 建议入手总价800-1000左右的盘。 互联网行业重点关注2个板块:西北旺和望京。 西北旺推荐:中海枫涟山庄 百旺茉莉园 望京推荐:保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 北纬40度