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东莞楼市:以后房子横盘吗?听行内人说完,我不纠结了

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广叔谈房 2021-02-27 23:54
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问:广叔你好,我老婆东莞户口,我外地户口,东莞社保交了5年了,在东莞虎门有一套房,95平,3房,市价290万左右,有60多万贷款,有二套房票,孩子高二,想投资兼保值再买一套,如果位置价格各方面合适也可以买大点自住,现在住的卖掉,不算一套,二套月供最多可接受1.5万以内,首付150万左右,请广叔帮忙看一下,虎门现在新房或者次新房都3万多了,价格太高了,虎门的配套不足以支撑这么高的房价,怕以后房子横盘,买在山顶上,我看广叔经常推荐南部湾万科城,可那个地方周围没什么配套,商业和交通都不方便,可否明示推荐理由?考虑新房华侨城云麓台二期,122平,410万左右,不知道有没投资价值?周围没商业配套,龙眼璀璨时代新房,周边都是民房也不行,国际公馆房龄差不多10年,大多是双证,再买会不会有点老了,或者考虑大岭山松湖碧桂园3房,那里也有点偏,以上有值得买的吗?或者广叔有其他好的推荐吗,长安,虎门,大岭山,沙田,大朗都可以

回答:你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城,大社区,西边、东边1.5公里左右都有配套的,而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期,北边高速、山,周围工业厂房,差不多属于边角地带,发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下:东莞投资回报率高的板块,详见内部分享!

提问:新人首问!广叔您好!我一家四口,老公是东莞公务员,两个小孩,大的明年上初中,小的两年后上小学,我和孩子是深户,有深圳首套房票,老公在东莞工作,现在东莞南城东骏豪苑有一套两房,满五年,市场价大约380W,欠贷70多万,年收入30万以内,一直有回深居住小孩读书的打算,东莞房子只有两房,或在东莞尽快改善自住兼投资置换三房,有以下打算,请教该怎么选择比较好。

1.为了改善教育环境,想卖掉现在的房子带孩子回深圳上学,卖掉后到手大概有340W,但深圳首套需要五成,想买一套主要是带学位自住兼保值的房子,请问有什么好的推荐?宝安,福田,笋岗,哪个片区比较适合我们。

2.继续在东莞上学,换一套三房的改善自住,想继续住在西平或周边,但这片区房价已经涨了一波,新一点的荣郡,景湖时代城,天利中央,君珆,万科华府,单价已经到五万多快六万,旧点的东骏,名郡,春晓,格林小城,金色华庭等都是四万多,而且房源很少,置换后月供压力比较大,只能除去首期,存留部分款作月供几年期待收入改善再作是否继续持有,请问该怎么选择,综合来看,哪个小区最值得入手?

3.或者有其他更好的选择吗?因为如果一直只守着现在的两房,以后置换三房成本更高,请指点,感谢!

回答:你好。

1、680w深圳要兼顾学位和自住,具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享。

2、南城自住还可上车,建议置换到3房。看下天利中央花园、光大景湖时代城

3、自住不要在乎一时得失,东莞中长期看还是会涨的。如果有在深圳发展的打算,建议入深圳。

提问:广叔您好!坐标东莞市横沥镇,今年买了时代倾城的小三房,当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型,但是老公不同意,无奈之下只好放弃,看中时代配套的小学学位就买了,离政府几百米。一直看好东莞房价,近期碧桂园松湖明珠开盘了,那边的配套设施感觉很不错,特别想置换大一点的,考虑一: 买松湖明珠,2022年底交楼后出租时代倾城,再过几年再看行情是否出售,而且离父母家里也很近,主要是考虑二胎,担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好?价格差不多,横沥的优势是去城区比常平快,支柱产业是模具强镇,但常平有城轨,一直以来经济要更好;考虑二:横沥其它120平以上的户型,求推荐投资空间潜力大的小区,自住投资都可以;考虑三:其他区初高中学区房,东莞以前升学率最好的是私立学校东华中学,这几年教育投入大,入户的也多,感觉学区房会越来越重要;考虑四:求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型,初来乍到,希望通过广叔的指导实现利益最大化,谢谢!

回答:你好。常平的玖珑湾要更好一些,配套以及周围环境。就东部产业园区,常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离,哪个上班更方便一些。如果是投资,我就建议买二手次新。可参考:东莞投资回报率高的板块,详见内部分享!

提问:你好广叔,我老公最近把东莞的中惠松湖城卖了,在深圳龙岗买了远洋新干线二手总价380w,可朋友们都说龙岗发展不好会套,已下定20w,这几天好犹豫,能帮我分析下吗?谢谢您!

回答:你好,龙岗这个地方楼盘不少,价格很亲民;配套满足基本需求,谈不上高端;交通持续完善中,但是硬伤显而易见;最大的问题是中高端工作岗位不多,同时地理位置距离粤港澳大湾区核心最远,大部分居住在这里的人每天需要穿越东西部长距离通勤,非常辛苦,一旦条件改善,这些人会毫不犹豫搬离龙岗,搬到中高端职位更多和配套更好的西部或者中部。

所以,龙岗,注定只能是一座睡城;龙岗的楼盘,注定只能是第一居所,或者叫刚需上车盘,而不是终极改善;东部(含龙岗)楼盘价格的天花板,注定也是全市范围内最低;远洋新干线目前买3-5年很难挣到钱的,龙岗在上一轮15年深圳楼市的普涨行情里也涨了不少,未来这种“鸡犬升天”的普涨的行情或许还有,如果在龙岗上班,要求不高,幸福指数还是比较高的!即使不在龙岗上班,预算有限,买龙岗上车也没有错,衣服不华贵,但总比裸奔好!深圳投资性价比高的板块及楼盘,详见内部分享!

提问:广叔您好,我们年轻夫妻在深圳工作,后期很有可能去武汉工作。现子弹50,摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的,户型和价格都挺好,但现非常纠结要不要买?怕买了万一不去武汉不自住,房子太大又脱不了手。现在年薪20,如果不买的话,接下来要怎么办呢?烦请您帮忙分析一下吧

回答:你好,瑞园当然要买啊 花山的优势,我们在圈子内分析过很多次,大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外,选择花山还有一个重要的原因:价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里,最贵的房子在哪里? 毫无疑问,是光谷东核心区。 方法论:所有的价差形成的沟壑,都会在时间的长河里被价值抹平,让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N,我们要找的,就是这个N最大的区域和楼盘。 所以,各位,摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山,现在保持了5千的价格差,部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘,不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应,你都是第一受益区域。

提问:广叔你好,我是外来的,想投资广州,预算400万左右。还没开始交社保。请问该怎么投资跟获取资格。

回答:你好,你是想缴纳社保,然后走入户还是直接黄埔、番禺的政策呢,不同的做法,导致投资的思路不一样。限购区的买法,跟黄埔、番禺的买法不一样 但不管怎么弄,投资的话,下面的这几个关键词是少不了的:地铁、次新、花园社区

提问:您好,广叔!马家龙片区的一室一厅240万左右,无电梯,地铁规划中,带个园丁学位,不过是大学区,预算有限,就业在南山,小孩早晚得上小学,暂时可不考虑出行方式。未来涨幅预期怎么样?还是说另外找找远一点的次新电梯,那样学位也很难选。

回答:你好,钱少就不要考虑学位自住投资兼得了,以后的深圳会分为两类房产,投资型和居住型,钱多和钱少的各取所需。 等这两类房产分野完成,普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了。

提问:您好广叔,在广州工作几年了,预算有限,只能买老破小的房子,目前计划是先上车,请问老师老破小该怎么买呢?

回答:你好,如果要买老房子, 一定要买相对比较规整的户型,一定有客厅,有厨房卫生间,然后有规整的卧室,这样的房子未来才有可能会置换出去。 其次建议不要买老破小很集中的那些小区,因为很多区域里面可能一连串一大片都是老破小,如果一定要买就选那些在商品房位置附近的那些老破小这样的房子,未来它的性价比的价格对标都会对标到边上的一手房或者次新房,那么它的价格优势会更明显,未来的接盘人也会比较多。实在是没有钱或者说钱不是特别多,要买老破小的话,建议买那些地段周边资源要比较好的。很多老破小虽然位于一个成熟地段,但是周边配套都是很老旧的,这些的话是对于未来的产品很不好。如果可以的话,比如说买地铁房附近的,或说核心商业核心学区附近的,这样的话对未来资产的抛售,接盘的人来说会比较多一点。

总的来说,老破小的价值未来会有很大的风险。但是如果一定要买,要记住那几个建议,第一个户型一定要很规整的户型,第二个最好不是在成片区的老破小里面,第三个一定要有一个地段资源是比较强势的,这样的话才会有比较好的未来对抗风险的可能。

提问:你好广叔,我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房,去年底涨得很猛,不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房,如西丽的金众麒麟公馆4房,大悦城天玺一号4房,总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前这两盘优选哪个?另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗?比较便宜。谢谢

回答:你好,天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城,价格都备上去了,即使是比较看好、转租为售的深业中城,也比原来的预期贵了2-3万每平,限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手,大概率也不会有什么便宜可以占。 但是,投资房产,不能把一切寄托在限价上,有限项目,由于自身产品或者配套的优势,还是值得期待的。 东关乐尚林居,号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程,实际上就是谁都撘不上; 学校、地铁距离都是弱项;周围还有几块军用地,估计后期开发起来也麻烦; 南光高速、南坪快速入口倒是不远,门口是公交车站,到桃园地铁口约十分钟,后期可以采取这种方式出行; 这个价格,适合在南山上班的刚需,自住还行,投资一般般,大概率是跑平大势。

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