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原央行副行长吴晓灵:要做好泡沫破灭的准备!

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房产新谈 2021-02-28 11:00

现在人们说的泡沫一般都不再指真正的泡沫,而是指金融方面的泡沫。历史上最出名的泡沫事件就是荷兰郁金香泡沫,1634年,在投资炒作的浪潮下,当时1000元一株郁金香花根,不到一个月后就升值为2万元。到了1636年一株郁金香花根已经一辆马车、几匹马等值的地步,但是在这时人们依然认为郁金香的价格会继续上涨,很多人变卖家产只为购买一株郁金香,甚至在证券交易所内都开设了交易郁金香的固定交易市场。而到了1637年郁金香的价格相对上一年又涨了5900%。在1637年甚至出现了一株名为“永远的奥古斯都”的郁金成交价高达6700荷兰盾,这个价格在荷兰足以买下一栋豪宅,那时一个普通的荷兰人的一年收入也只有150荷兰盾。

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最后郁金香泡沫破裂,很多普通的郁金香最后还换不到一个洋葱,最后投资持有郁金香的人血本无归。现在人们看到当年荷兰郁金香事件是不是感觉人们很傻呢?但是现在的人们又何尝不是这样。比如现在的比特币,是不是一枚虚拟的比特币的价值已经超过一辆豪华汽车的价值了呢?这是不是有点类似于曾经的荷兰郁金香事件?现在很多人们认为比特币有价值,以后还会升值,那时的荷兰人又何尝不是认为他们手中的郁金香会不断升值呢?时间不同,物品不同,经历的人也不同,而相同的只是投机倒把的心理罢了。

对于这种心理,我们是不是有些熟悉呢?其实就是我们看待房价的心理。在很多人心目中,房价就是会永远上涨下跌,房价不可能下跌。当然,房子相比于郁金香和比特币,确实更加实用,是人们生活中的必需品,不仅是人们居住的位置,还被赋予了婚姻、教育和福利待遇等诸多属性,但是这也并不是房价就可以一直上涨的理由。只要是商品,就符合商品的价值规律。而商品房作为一种商品,其价格就不可能会永远上涨下去,最终的房价涨幅还是要由真实的供需关系来决定。

但是目前我们国家的房价是由真正的住房供需关系来决定的吗?很明显并不是,目前我们国家大部分城市的房价都已经偏离了当地居民的收入水平,并且房价的上涨还不是因为房子的稀缺造成的。在房地产市场中流传着一句话:中国最缺的是房子,最不缺的也是房子。这句话前后看似矛盾,但是也确实符合我们国家楼市的真实情况,因为一方面由于楼市中流动的住房资源紧缺、供不应求,导致房价不断上涨,另一方面是我们国家96.86%的城镇家庭都有了房子,并且户均1.5套。可以看出,我们国家的总体住房资源已经过剩,绝大部分城镇家庭也都已经有了房子,但是依然有很多年轻人没有房子,并且买不起房子。造成这一矛盾情况的原因,其实就是人们热衷于投资房产的原因。

由于房价不断上涨了20多年,很多年龄小一点的人甚至都没有经历过房价下跌的情况。因此在人们心目中,房价就是只涨不跌,甚至在很多人内心深处,就不相信房价会下跌。于是乎房子就成为了人们最喜欢投资的产品,这不仅导致房价越涨越高,也导致了一些人不缺房子,但是他们却囤积了大量房产,而一些人需要房子却买不起一套房子。虽然房价的上涨很大程度上推动了房地产行业发展,同时也推动了我们国家经济的发展,但是房子则慢慢成为了人们投机倒把的金融产品,失去了最初居住的初衷。

就如荷兰郁金香事件一样,现在我们国家的人们对待房产也是一样,几乎人们只要有钱就购买房子。虽然很多人投资房产看似挣钱了,但是高昂的房贷也在不断抽取着人们的收入。人们辛辛苦苦打拼工作挣的钱,几乎大部分都需要用来还房贷或者交房租。可以看出,社会中每天都会有大量的资金流入房地产行业,同时也在推动着房价的不断上涨。然而,10万元一套房子的作用是居住,这套房子涨到100万元,其价值还是居住,可以看出,90万的资金流入这套房子,并没有增加这套房子的实际价值。

目前我们国家的房价已经涨得非常高了,严重偏离了当地居民的收入水平。就比如我们国家的平均房价收入比已经高达13.3,而国际上正常的房价收入比一般在4到5之间。可以看出,我们国家的平均房价收入比已经严重偏高。同时,大家也可以算算自己家庭一年的收入,看看需要多少年的工资才能在当地城市全款购买一套房子,就像北京、深圳和厦门这3个城市,一个家庭想要购买一套房子,平均需要30年。

随着国家对房地产行业开始调控,房价上涨的神话正在慢慢被打破。在2020年,由于不断收紧的调控政策,房企们为了缓解资金链紧张问题,不得不开始降价促销的活动,不少城市房价都出现了下跌的情况。同时,随着炒房客开始抛售自己手中的二手房房源,在二手房市场上已经出现了供给严重大于需求的现象,二手房房价也慢慢出现下跌的现象。

在“房住不炒”的大环境下,未来我们国家的经济发展也不会再走房地产带动经济发展的老路,在失去了政策扶持房地产行业,未来房价还可能保持继续上涨吗?肯定不会,就如原央行副行长吴晓灵说的那样:

“在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”

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