北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
这我不好有什么明确建议，学区房的选择只能是家长决定。仅供参考。
提问：
章哥，我在东城有一套136平的南北小三居，位于崇文门新景西区商品（2017年以新景回迁房置换所得，目前二手涨跌持平，售价1600万）。想在西城买一套学区，1000万东城房可留，2000万东城房得卖。综合比较目标锁定宣武门一瓶社区。小区排除特大户型，筛选以下户型：全北向9层113平大两居1100万；南北通透（客厅主卧南次卧北）9层113平大两居1600万；东西9层156平三居室1800万。我的问题如下：
1、同一个小区，同样户型，但是因为朝向或者户型问题，单价一个10万，一个15万，怎么选择？只考虑保值增值，未来出售转手等风险。
2、东西城房价2017以来就没有明显的涨，想问一下未来5-10年像东西城这样的老城区的房子还值得继续持有么？新景的租金一年才20万，收益率很低；小孩三岁，离成家遥远。
综上，我是1000万买个西城纯北向的房子上学使用，东城房子出租继续保留？或者东城卖掉有其他的区域推荐么？还是卖东城，置换一个西城的大三居，生活学区合二为一？请您指点迷津，感谢感谢！
回答：
1、 同一个小区，同户型，正常情况下单价不可能差到30%，能有5-10%就差不多了。如果是因为朝向问题，那便宜的肯定是朝北的，而且是采光极为不好的北向房子。
保值，那“价值投资”不是“价格投资”，所有带硬伤的房子都属于“明赚暗亏”型的，包括北向、异形、楼层差、遮挡等无可弥补的情况。买的时候很便宜，但出租的话租金低，空置期长；卖的话挂牌期也长，或许会更便宜。
尤其是一瓶这种小区，算是豪宅了，动辄千万。那买房人到这里的第一目的不是来找便宜房的，既然来了，那就是追求居住体验，没多少人会关注体验差的。商品价格是由供需关系决定的，在客群减少，且都不愿意出高价的情况下，谈什么保值增值就意义不大了。这种房也会跟着升值，但也就是跟着而已，而且一般都不好出手。
2、 全北京2017年至今都没怎么涨，现在也仅仅是热门学区房超过了当年，其他的有一部分回到高点，而朝阳丰台石景山，以及周边大部分还都低于2017年呢。房子是长线投资品，不可能永远上涨。
新景家园是学区房，当然租金低了，不可能高。房产的价格，除了最基础的房子，还包括周边配套的价值。那如果出租，租客只会对自己能够使用，至少是有可能使用的配套付费，用不上的没义务掏钱。
而学区房的价格中，有2-30%是学位的价格，这只有业主的孩子能用得上，租客不可能享用，当然有的学区也能租房上学，但都得单花学位租金。所以，学区房在持有期间，这溢价部分是不可能创造任何价值的，必定租金低。
3、 1000万买个纯北向？没什么意义，自住的体验差，终年不进阳光，何必花这么多钱找罪受。相当于想买个奔驰，却非得买个进过水的事故车，何苦呢。
这种有硬伤的，尤其是高档小区中有硬伤的房子，弄不好买了就砸手里。自住别扭，卖的话费劲，一两年卖不出去都正常。很多时候都不是价格原因，就是没人感兴趣。穷人买不起，富人看不上。
这我没建议，1000万在陶白学区买房不难，没必要非得跟这北向的较劲。
4、 如果卖掉新景的，那就没必要买在陶白了，金融街德胜不是更好？学区房也没必要留两套，租金低，升值也未必超过大盘，并不划算。像新景家园，2000年商品房卖到8000多，而当时的北京均价不过是3400。双井是朝阳区，价格才5000出头，富力城和珠江帝景直到2003年才卖到7000。那现在北京均价6.4万，富力城和帝景都9-10万。新景也就是跟随大盘吧，学区房也没什么特殊利好，反倒少了居住体验和租金。
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