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北京买房纪实:手握千万预算,心仪好房仍难求

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章哥说买房 2021-02-27 18:56
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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

这我不好有什么明确建议,学区房的选择只能是家长决定。仅供参考。

提问:

章哥,我在东城有一套136平的南北小三居,位于崇文门新景西区商品(2017年以新景回迁房置换所得,目前二手涨跌持平,售价1600万)。想在西城买一套学区,1000万东城房可留,2000万东城房得卖。综合比较目标锁定宣武门一瓶社区。小区排除特大户型,筛选以下户型:全北向9层113平大两居1100万;南北通透(客厅主卧南次卧北)9层113平大两居1600万;东西9层156平三居室1800万。我的问题如下:

1、同一个小区,同样户型,但是因为朝向或者户型问题,单价一个10万,一个15万,怎么选择?只考虑保值增值,未来出售转手等风险。

2、东西城房价2017以来就没有明显的涨,想问一下未来5-10年像东西城这样的老城区的房子还值得继续持有么?新景的租金一年才20万,收益率很低;小孩三岁,离成家遥远。

综上,我是1000万买个西城纯北向的房子上学使用,东城房子出租继续保留?或者东城卖掉有其他的区域推荐么?还是卖东城,置换一个西城的大三居,生活学区合二为一?请您指点迷津,感谢感谢!

回答:

1、 同一个小区,同户型,正常情况下单价不可能差到30%,能有5-10%就差不多了。如果是因为朝向问题,那便宜的肯定是朝北的,而且是采光极为不好的北向房子。

保值,那“价值投资”不是“价格投资”,所有带硬伤的房子都属于“明赚暗亏”型的,包括北向、异形、楼层差、遮挡等无可弥补的情况。买的时候很便宜,但出租的话租金低,空置期长;卖的话挂牌期也长,或许会更便宜。

尤其是一瓶这种小区,算是豪宅了,动辄千万。那买房人到这里的第一目的不是来找便宜房的,既然来了,那就是追求居住体验,没多少人会关注体验差的。商品价格是由供需关系决定的,在客群减少,且都不愿意出高价的情况下,谈什么保值增值就意义不大了。这种房也会跟着升值,但也就是跟着而已,而且一般都不好出手。

2、 全北京2017年至今都没怎么涨,现在也仅仅是热门学区房超过了当年,其他的有一部分回到高点,而朝阳丰台石景山,以及周边大部分还都低于2017年呢。房子是长线投资品,不可能永远上涨。

新景家园是学区房,当然租金低了,不可能高。房产的价格,除了最基础的房子,还包括周边配套的价值。那如果出租,租客只会对自己能够使用,至少是有可能使用的配套付费,用不上的没义务掏钱。

而学区房的价格中,有2-30%是学位的价格,这只有业主的孩子能用得上,租客不可能享用,当然有的学区也能租房上学,但都得单花学位租金。所以,学区房在持有期间,这溢价部分是不可能创造任何价值的,必定租金低。

3、 1000万买个纯北向?没什么意义,自住的体验差,终年不进阳光,何必花这么多钱找罪受。相当于想买个奔驰,却非得买个进过水的事故车,何苦呢。

这种有硬伤的,尤其是高档小区中有硬伤的房子,弄不好买了就砸手里。自住别扭,卖的话费劲,一两年卖不出去都正常。很多时候都不是价格原因,就是没人感兴趣。穷人买不起,富人看不上。

这我没建议,1000万在陶白学区买房不难,没必要非得跟这北向的较劲。

4、 如果卖掉新景的,那就没必要买在陶白了,金融街德胜不是更好?学区房也没必要留两套,租金低,升值也未必超过大盘,并不划算。像新景家园,2000年商品房卖到8000多,而当时的北京均价不过是3400。双井是朝阳区,价格才5000出头,富力城和珠江帝景直到2003年才卖到7000。那现在北京均价6.4万,富力城和帝景都9-10万。新景也就是跟随大盘吧,学区房也没什么特殊利好,反倒少了居住体验和租金。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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