广州的南拓，有了新思路。
近日，连接番禺和南沙的“莲花湾片区”被首次提出。
从其规划的范围来看，番禺的新造镇、化龙镇、石碁镇、石楼镇全域和南村镇、大龙街的一部分，都属于莲花湾片区规划范围之内。
面积有多大，将近番禺约一半，约260平方公里。
从战略意义上看，这个片区，既是连接番禺和南沙的核心片区，也是补全番禺发展的真空短板。
而以地产角度审视莲花湾片区，不难看出，拥有大量可开发土地、同时规划落地还需要时日的这个片区，存在更多的机会，房价也更加亲民。
当然，时间会更长。
01.
莲花湾片区的区位，是当下的短板，也是未来的机会。
先说短板。
广州南拓，始于番禺。
1988年8月，历经三年建设的洛溪大桥正式通车，成为当时番禺连通广州的大桥，从某种意义上看，这个早于南拓战略的时间段，恰恰拉开了番禺的南拓序幕。
但近20年以来，番禺在快速发展的同时，进入爆发成长期的板块，更多集中在早前的洛溪岛板块、番禺广场板块以及当下热度最高的万博长隆（华南板块）。
这些板块，如今已经成为番禺承接中心城区居住人口外溢的重要板块。
图源：地产少年
反观莲花湾片区，也就是番禺东部，局限于区位发展的平衡性，相比以上板块，番禺东部的多个板块，无论是配套的齐全性，还是产业发展的可塑性，再到推进的效率，平心而论，都一直发展较为缓慢，属于“待发展”阶段。
例如在交通配套方面，莲花湾片区现有的线路只有4号线，对比番禺广场、万博这些多线交汇的交通中心，显然就低调了很多。
在此前，就有专家对莲花湾片区的当下有这样的判断：
现状开发强度相对较低，缺乏南北向便捷联系中心城区的交通通廊；莲花湾片区发展以镇街经济为主导，产业低端，片区现有较多村级工业园，难符合新要求；
作为番禺区在广州市“南拓”战略的重要支撑点，不合理的交通发展模式加剧了交通拥堵、城市污染等。
02.
但这并不意味着没有机会。
无论是从南拓的布局来看，还是大湾区的整体规划来看，莲花湾区域占据大湾区“湾顶”区域，位置并不差。
摊开地图，不难发现，在都市圈的基本面下，莲花湾区域具备了一定的区位优势。
整个区域北边是广州大学城以及广州人工智能与数字经济实验区，南边是南沙新区，西边是番禺城区（万博）以及佛山顺德，东边是东莞水乡。
其次，番禺东部规划了广州国际创新城、化龙汽车城等，同时政府正在筹划一系列的智能制造项目，智创高地的轮廓已经十分清晰。
番禺三大经济带
如今，以科创产业为主的番禺东部产业带已崭露头角，包括思科智慧城、广汽新能源汽车产业园两大千亿项目。
加上南方文化产业基地、恒大足球训练基地、石碁智能创造园、华侨城莲花湾项目等众多产业项目，整体产业规划也不差。
同时，化龙镇在推动汽车小镇高质量发展的同时，谋划打造化龙新城，推动产城融合。
来源：网络
而交通配套方面，轨道交通中东西向包括佛莞城际铁路（在建），南北向穗莞深城际琶洲支线。
地铁线路南北向包括2、3、4、7、8（规划）、18（规划）、22号线（规划），东西向包括17（规划）、20号线以及3号线延长线（在建）。
再加上南大干线，串联起广州南站、长隆万博、国际创新城、广汽汽车产业园等组团，东部与番禺区内的连接将更加紧密。
南大干线和莲花山过江通道
如果产业能够强势导入，再加上交通配套的规划陆续完善，那么，莲花湾区域想象空间还是相当大的。
回归到最初的设想，能否成为下一个超级风口？
我们的理解是，作为补全番禺南沙之间的真空地带，再加上番禺整体发展的推进，这个片区进入下一个规划阶段，显然是势在必行，而接棒成为番禺下一个爆点，也具备了可能性。
但需要有一个认知，这样的整体规划，值得期待，但规划范围庞大、落地规划时间长，也是客观存在的。
对于购房者来说，这样的利好兑现，是需要时间的。
03.
而对于购房者来说，应该如何看待这个片区。
整体上来看，番禺的楼市价值和该片区的价格优势，决定了该片区是个不错的入手区域。
首先，番禺的价值，一直在提升。
在广州各功能区通勤比例矩阵当中，在就业地是中心城区这一范围之内，除了中心城区之外，番禺城区，是居住地比例最高的。
同时，从通勤热度来看，番禺区是大量广州通勤人群的居住聚集地。
每天有三万多人从番禺区出发，由南至北到天河区、越秀区上班，番禺区到天河区上班的通勤流动热度最强。
莲花湾区域的亚运城板块等板块，便是其一。
其次，是番禺整体的价格走势。
克而瑞数据显示，从新房网签成交看，番禺区在广州全市市占率已从2018年的8.2%攀升至今年达10.6%（数据截至2021年2月15日）。
来源：克而瑞广佛区域
同时，番禺区成交均价三年间增幅达1.4万每平方米（2018年均价约2.1万/平），其片区最新成交均价达35529元/㎡。
在这样的趋势之下，莲花湾片区的亚运城、广汽板块、化龙等多个板块，均价都在3万以下，无疑是番禺的价格洼地。
对于资金有限的刚需来说，不失为一个较好的上车选择。
但相比番禺广场、洛溪以及万博等板块，这些板块的生活配套还不太成熟。
要等到配套完善的话，还需要一定的时间，从投资角度来看，意味着更长的持有周期。
另外，该片区目前可选择的项目不算多。
目前在售的主要有亚运城板块的亚运城、中海左岸澜庭，广汽板块的智联汽车小镇、凯德山海连城，大学城板块的思科智慧城12光年、化龙的金侨岭南院。
未来即将入市的则有新造板块的奥园恒基学苑一号、大学城板块的越秀华工校区二期项目。
亚运城板块
对于刚需买家的话，目前更值得推荐的是亚运城板块。
无论是通勤便利度，还是配套和教育资源，再到刚需买家更为看重的性价比，这个板块更值得推荐，并尽可能选择拥有成熟社区配套的项目，避免生活不便利。
而对于有意院墅的买家来说，则可以关注番禺化龙的金侨岭南院。
该项目是目前整个广州为数不多的岭南建筑风格的项目，在项目规划层面，项目容积率仅为0.6，值得关注一下。
最后，莲花湾片区能否承载厚望，成为下一个爆点，不妨拭目以待。
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