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一年只能卖三次地?房企要哭!南宁会跟着变天么

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南宁楼市密探 2021-02-26 20:38

最近的房地产市场,经历了不少大事件。

先是3道红线限制房企融资,再者2道红线给银行施压,房地产市场压力明显。

在继5道红线后,调控又有新动作。而这次的调控则放在了土地端,实行集中管理。

牵一发而动全身,如今调控手段不断,给各方面带来什么影响?

如若土地集中管理进入南宁,又会有什么样的变化?

01

住宅用地集中供应制打响第一枪

前几日,一份截图在网上流传,引发了热议。

截图显示,22个重点城市实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

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△图源网络

这个消息并非谣言。不久前,青岛、天津、郑州等城市的自然资源局发布了关于2021年住宅用地供应工作的公告,侧面证明了这个消息的真实性,并打响了住宅用地集中供应的第一枪。

青岛自然资源局发布的公告中,透出了“两集中”的含义,即集中发布出让公告以及集中组织出让活动,并且全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施出让活动。

土拍市场迎来一场轰烈的改革运动,并且速度不是一般的快。

02

土地供地“两集中”,这般调控有什么作用?

集中出让的方式,对比零散的出让方式,会有什么不一样的效果?小探来给大家捋一捋——

1、有效减少房企激进拿地的发生。

“拿地一时爽,上市火葬场”的局面并不少见。而新规中,一年3次的土地出让时间间隔均衡,多个地块上架拍卖,房企资金被分流,难以在一时间内缴纳多个地块的保证金,竞拍时就变得慎重,不能够再“任性”参与激烈的土拍竞争。

当土拍市场竞争热度降低,则意味着溢价率会得到抑制。

2、土地集中出让,新盘上市变得集中,或会产生激烈的竞争。

房企同一时间拿地,建设速度也基本上一致。当多数新盘集中上市的时候,购房者的选择变得多了,楼盘之间或会产生“内卷”,有效抑制房价。

3、一些房企不想优胜劣汰,则需要合作开发。

资金实力雄厚的房企在这场竞争中,还是更具有优势。中小型房企,或者融资压力大的房企在土拍拿地中压力更大。想要与其他房企竞争优质地块,联合开发是一种上策。

4、集中出让或会让优质地块价格飙升,带动市场分化。

优质地块依旧抢手。仅有的3次出让时机,让房企对这些香饽饽更加重视,或许会让这些优质地块的溢价率变得更高。

这些调控的举措,可以提高市场信息的透明度,引导市场理性竞争,让房价得到抑制。而背后的本质还是为了“稳地价、稳房价、稳预期目标”,“房住不炒”仍是房地产市场的重中之重。

03

枪打出头鸟,南宁会不会入围?

有网友猜测,目前实施新政的22个重点城市为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

不难看出,首先被调控的城市都为一二线核心城市,主要特征都是房价涨幅普遍扩大。过热的房地产市场,则需要调控手段去降温。

当土地集中管理制度先在一线核心城市有效实施后,或许逐渐扩大到其余二三线城市,尤其是一些因为房价过高而成为“出头鸟”的城市。

让我们回到南宁。近日,南宁自然资源局发布的公告中,也透出将健康社区和土地供应项目作为研究重点。虽然目前该新政还未落实到南宁,但也只是时机问题。

如果土地集中出让制度之风飘到了南宁,南宁会如何?

看南宁近几年的土拍市场,溢价率高的地块并不少见。 如果集中出让,整体上的溢价率或许可以降低, 从而房价也不会因为溢价率的加持而 高不可攀。

但对于ZF来说,溢价率的降低,出让金收入或会随之减少。南宁又是一个过度依赖房地产行业的城市,ZF财政收入主要源于土地出让收入,这就有可能会产生不小的影响。

对于房企来说,这是一场调整与挑战。大型房企可能重心更侧重于一二线重点城市,把中小型房企挤压去其他城市。南宁作为二线城市,未来或会有其他中小型房企布局于此。

对于购房者来说,这是个利好消息。

溢价率降低,地价得到控制,房价也得到控制。

供应同时变得集中,新盘集中上市,购房者的选择变得多了之后,楼盘要用什么去赢得购房者的芳心? 要么从价格优势出发,要么从产品品质出发。 楼盘之间的竞争越大,购房者的选择余地也就越 大。

从这些大力度、多方面的调控手段中,我们可以看得出国家对于“房住不炒”的决心,一起期待楼市将会应该更健康的发展。

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