一个多月前老雷的小伙伴们还踌躇满志，计划在2021年实现身价翻番，
老雷还提醒他们根据以往经验，楼市火热的3月份出台大政策的几率相当高，
建议还是趁着春节人多先消化下存货…………
然后被打脸了，调控不用等到3月份
精细化调控 打压投资型购房
23号广东各银行收到通知，对“第三第四档银行”房地产贷款比例调升2%-2.5%（如上图）
两条红线虽然是今年以来影响面最广的政策，但相对而言对楼市的影响不大；
据老雷了解各银行的个人房贷比例基本都在“红线之下”，所以个人贷款并不受影响；
而对房企融资的收紧的确有一丁点影响，但比起19年的力度小了很多，
而且现在房企融资最大比例是发行债劵及合作开发，银行贷款的影响有限；
而且除非银行风控放开，不然40%以上的贷款还是会百川汇大海地流到房企；
而对市场影响最大的，是“房票”“贷票”的限制
2021年房地产调控政策（截至2月23日）
今年的调控政策有两个特点：精细化、降风险
精细化的意思是发挥“因城施策”的作用，以市、县、区为单位，调控楼市政策更加灵活；
降风险分两方面，一是降低银行的风险，二是降低市场风险；
精细化调控将权力下放，各地市/县区自行制定调控政策，
更有利于楼市发展，避免产生地区间过冷过热，资金扎堆涌进少数区域的现象；
而各地已公布的调控政策归类分三种
一、去杠杆
禁止投资型购房贷款，转移银行风险
二、限二套
禁止投资性购房（二套房、非户籍购房），稳定楼市走势
三、控数据
提高首付比例，转移国家风险
预判上半年广州楼市：
投资气氛重区域（南沙、朱村）低迷，
改善居住区域（白云、黄埔）升温
近郊将兴起 远郊将遇冷 长租公寓可期
2020广州千万级豪宅不完全名单
与早年楼市投资热不同，现在广州楼市基本盘是：升速慢、投资客少、缺外地客
所以楼市主调亦会从“投资”转为“刚需+改善”
居住环境更好的豪宅及准豪宅会更受欢迎
从去年广州千万级豪宅榜单中发现，黄埔、白云及番禺的上榜率极高，合共占据榜单的75%
证明近郊区域已经在“豪宅化”
中心城区供地少且大多是包含回迁房的旧改项目，打造豪宅的难度较大
相反供地量较大、回迁少的近郊区域（黄埔白云番禺），打造豪宅项目的可行性就低很多
而且近郊区域规划容积率相对较小，自带地段及交通优势
也是打造豪宅或准豪宅项目的必备条件。
而刚需客户更侧重于通勤性及居住性
所以老雷建议考虑东部片区（科学城、长岭居等）
据老雷了解，南沙、增城（新塘除外）、知识城新楼盘去年10月份后非本地户籍客源占比过半，且大多数是投资性质的；
前文所述，预计打压投资型购房是广州楼市基本盘，且力度只会越来越大
所以老雷预判该三个区域上半年将遇冷
而虽然去年长租公寓频频暴雷，但租售并举是最高指示
也是房住不炒的核心之一，所以广州、深圳、北京相应出台了针对长租公寓的规范性政策
老雷预计今年内市场将摸索出一套“政府监管、房企运营、长效稳定”的长租公寓道路
以人才公寓、保障性租房、微利租房、品质化租房等形式丰富住房供应
老雷想说的
有自住价值的楼盘必然有投资价值，有投资价值的楼盘不一定有自住价值
所以“用自住的眼光选楼盘”一定不会错（会不会选贵就另说）
黄埔白云先天优势，发展也容易
而伪豪宅转为居住区容易（例如琶洲、白鹅潭），投资区转居住区难（例如增城永宁、狮岭以北、从化温泉）
所以番禺（市桥以南）、黄埔（知识城除外）、白云（人和以南）可以优先考虑
而南沙、知识城、增城如果不是用作自住，还请做好长期持有的准备
增城南沙自住难度大，变数太多
地产没记忆不要紧，老雷有
十年前就说增城、南沙刚开始发展的时候就说发展要5至10年，现在也是5至10年？
有朋友说要以40年前看深圳的眼光看现在的增城南沙，那10年前是不是要以批斗的眼光看？