上一篇文章我们聊到通过2020年苏州整体低迷的楼市走向，我们发现了有两种物业即使在熊市之中依然可以顽强的走出强势曲线，这是已经被市场证实，被大家所共知的。我们称之为“明牌”。
通过对苏州楼市深层次的思考，我们发现苏州其实还有两张“暗牌”的价值还没有被完全的体现出来，今天我们聊一聊第一张“暗牌”。
既然是“暗牌”，那就代表价值尚未完全体现，也尚未被市场证实的机会。
纯属一家之言，至于是否有效，需要各位看官自己评判了。
第一张“暗牌”
几个新城的崛起
苏州的一核四城这个大框架不知道是否所有人都真正看懂了，至少从目前市场的价格体系来看，多数的购房者并没有完全理解。
传统的对于一核四城的理解
姑苏为核心
东南西北4个新城
东为园区，这个没啥好说的
西为科技城
南太湖新城
北高铁新城
理论上应该核心区房价最高，然后4个新城次之
实际上苏州的房价格局完全不是这样：
第一梯队
园区、新区狮山、姑苏区
第二梯队
并不是几个新城，而是平江新城、元和、吴中城南（九龙仓憋着想卖4万）
第三梯队
吴中太新、科技城、吴江太新、高铁新城、中央公园、尹山湖
首先我们需要明确的是，苏州是一个值得托付终身的城市，有着长远的发展潜力，所以随着城市价值的提升，所有板块的价格都将跟着上涨这点毫无疑问。
但二八定律无处不在，即使是在一个城市的内部，也会有一些板块相对起飞，有些板块相对沉沦，我们想讨论的是，随着苏州整体城市生活环境的基本成型后，上面的排名会不会有所变化？
在此无念提出一个假设，准与不准留待未来检验，大家暂且看之
第一梯队
园区、狮山
第二梯队
姑苏、2个太新，科技城（排名先后有争论）
第三梯队
平江新城、中央公园、高铁、元和、吴中城南、尹山湖
与现有的房价格局变化还是比较大的
第一个变化，姑苏区的整体“沉沦”
无论是姑苏区本区还是姑苏区的希望平江新城，相对于目前的排名来说，总体上都是往下走的格局。
由于新房的限价，所以目前来看园区、新区以及姑苏区相差不大，都可以备案到4万左右，姑苏区因为有超低密的别墅存在，部分高端项目可以备到很高的价格，这是特殊很小众的产品，不在主流讨论范围内。
大多数的商品房二手房价实际上姑苏区已经被园区和狮山拉开了不小的距离，无论是园区还是狮山，单价6万+高端项目都不少见，而姑苏区可能只有非常少量的顶级学区房能接近这个价格，整体的价格差距已经非常明显。
由于历史保护的原因，年轻人出走姑苏区是个几乎不可逆的趋势，所以即使有着最核心的区位，姑苏区的整体房价也将逐渐被几个新城所接近，随着时间的推移，甚至有被反超的可能。
为什么代表着姑苏区希望的平江新城也会往下走呢？
无念是地理决定论的拥护者，在买房这件事上，除了注重交通、配套这些常规因素外，还非常非常注重居住的整体环境。
平江新城虽然属于整体开发，但所处的位置非常尴尬，被京沪高速、铁路等分隔，每天噪音，尘土飞扬，出行也非常不便。
住在这个板块里，是谈不上太高的生活质量的。
而这个，则是未来中产阶级换房除了学区之外非常看重的一点。
作为一个全苏州买房的购房者来说，这个板块在小编的购房顺位中排名非常靠后。
那为啥这个板块的房子最近卖的也挺不错的呢？
因为它还是很受本地人待见的，毕竟既属于姑苏区，也离姑苏核心近。
绝大多数的人买房时并没有太多的高瞻远瞩，习惯了一个区域，换房时也是尽可能的离自己熟悉的地方近一点的好。
一如当年无数的本地人错失园区一样，如今依然会有很多的本地人错失新城。
历史从来都是在反复的上演，只不过换了一种方式。
第二个变化，吴中区、相城区“核心”的整体沉沦
吴中城南、相城元和都是目前来看2个区里最为核心的板块，也是2个区目前房价最高的地方。
确实因为这2个板块位置核心，发展较早，配套齐全，出行便利。似乎房价在区域里最高也没有什么问题，将来为什么也会有往下走的可能呢？
因为人心向新，人们有更好的选择。
元和的对手是中央公园，城南的对手是吴中太新
物以类聚，人以群分，当多数的年轻人和中产向一个全新的板块迁移时，一旦达到一定规模，就将产生虹吸效应，吸引更多的人前来这里。
元和相对于中央公园就是弱在这里，即使还有几个高端的项目撑场面，也架不住中央公园的“人多势众”。中央公园的建设一旦完成，这里的环境优势就将更加明显，那时候就会拉开明显的差距。
而吴中城南的对手吴中太新，这种居住环境的差距就更加明显了，完全不在一个层面上。
之所以现在房价还没有明显的差别，仅仅因为吴中太新的开发进度较晚，很多人对于吴中太新能否按照预期的设想建成完成抱着不确定的态度。
随着时间的不断推移，这种不确定性也越来越小。
2021年对于吴中太新来说是个很重要的年份，很多大型的商业成不成今年应该就能见分晓了。据说上面为了拉动板块的建设，还会出个大招（学区方面的）。
总之在投入方面，目前的成熟核心区域与几个新城相比也完全不在一个量级上了。
不要以为只有购房者在买房时会比较看重传统的核心板块，开发商拿地时其实也一样。
如今在苏州高位拿地站岗的开发商们，难产的项目多数就位于这样传统的核心板块。
相城的鲁能、城南的九龙仓、木渎中环线上的中铁建等等。
第三个变化：新城的整体崛起
新城为什么依然有机会？
大家都知道园区好，狮山好，那有钱人都买这两个板块好了，为什么其他板块还有机会呢？
小编还是从一个购房者的角度出发，来谈谈自己的理解。
作为一个整天没事到处看房子的无业游民，看的多了对于房子来说还是有所追求的。
喜欢联排、喜欢叠墅、喜欢湖景大平层
但个人能力实在有限，想要在园区实现这个梦想几乎不可能
园区看的上这类产品，新项目已经完全没有了，以后也基本不会有了，洋房是未来可能的最高物业形态了。
类似金螳螂这样的项目，大家都懂的，有钱你还真不一定买的到。
何况超千万的总价普通人真够不上。
即使有千万的预算，人到了这个层次自然就会有这个层次的打算。
千万以上的购房者，就面临着园区改善与上海中环之间选择的烦恼。
所以如果是一个对于居住品质有比较高追求的购房者，预算又只有5百来万，他只能把眼光放在园区之外的地方。
学区是一个大需求，但不是唯一需求。
随着中产阶级的不断壮大，自我的意识也在不断的觉醒
目前大城市不肯结婚，不生孩子就是自我意识觉醒的体现，大家都不想活的那么累了。
奥体板块的热销也充分说明了这一点，奥体板块有啥学区可言么？
为什么还是有那么多人趋之若鹜呢？
要么已经有一套学区房可以解决读书问题了，要么像小编一样，对于教育问题没那么鸡血，有套差不多的房子读读书就可以了。
但是对于居住条件和居住环境，却要求越来越高。
哪个男人不想要一个自己的独立书房呢？
哪个女人不想要一个大房间专门放包包、鞋，一个独立的梳妆间呢？
更别说咱骨子里对于有天有地生活的向往了，这些因素要在园区实现，得多少钱？
所以一个普通的中产阶级，如果想实现自己对于居住条件的向往，他的眼光只能放在园区之外的那些地方。
做公号以来，小编不止一次的接到类似的咨询，大家最后的选择基本都集中在太新和科技城，
以太新为多。
置业太新最大的问题是什么呢？
无非就是两点，就业和通勤
不考虑太新本身的产业和未来服务业的普及、自由职业的兴起趋势，就以在园区就业为例，这两个问题其实最后都可以归结为一点，那就是通勤。
在苏州这个城市生活，单程一个小时以内，最好40分钟左右可以达到，这个通勤距离大多数人还是可以接受的。
而这一点在不久的将来就可以实现。
园区与外界联系最重要的两条高架，中环北线预计今年年中就能通车了，中央公园的小伙伴先开心一波。
中环南线也在如火如荼的建设中，看进度快的话年底，慢的话明年也差不多了。
那个时候无论是吴中太新还是吴江太新，与园区的通勤距离也都可以控制在一个小时以内。
至于说这两个新城的优势，不需要谈太多的规划啥的，建议大家有空多去那边兜两圈。
反正住在园区的我对于那边的居住环境还是非常向往的。
整个吴江太新南面的一整条湖景线，整个吴江太新西侧高大上的建筑群，已经不再是规划中了，而是实实在在的实景了。
环境好不好，宜不宜居，多去两次心里自然就有答案了。
至于说是太新优先还是科技城优先，这个倒是尚有争论。
我们团队里的另外两个小伙伴都比较看好科技城，我个人更看好太新。
看好科技城的理由：
太湖科学城的加持、学区的加持（科技城学区的上升等于狮山学区价值的下降，总体学区预期被拉平了）
看好太新的理由：
苏州最棒的居住环境，各方面都比较成熟，没有明显的短板，两个新城遥相呼应，互相加成。
大势已成，不用再等个5年、10年，确定性强，这个其实是个大优势。
以科技城为例，不说太湖科学城啥时候基本成型，就说已经基本八九不离十的轨交规划，科技城通第一条地铁的时间可能都要在10年之后。人生没有多少个10年。
不管怎么说，这两个板块都是居住终极目的地板块，因此上限都很高，上不封顶。
这也是为啥之前一直都和他们排在一个级别的高铁新城板块本次被降级到了下一个级别
要知道，大虹桥扩容规划刚刚发布，高铁新城可以说踩在了新的风口上，怎么还降级了呢？
买房也不是要天天研究政策啥的，整天跟着政策走，很容易迷失方向的。
比如这次高铁新城而言吧，
国内的某地产自媒体头部公号，他们的老大就曾明确表示过不看好苏州高铁新城的，原因很简单，国内就没有高铁新城能搞起来的。
可是这次大虹桥扩容政策一出来，同样也是他们的文章，明确表示高铁新城是全苏州三大最具潜力的板块之一，和园区独墅湖高教区、太湖科学城齐名。
我们是信前一个呢？还是信现在的呢？
这就是买房完全跟着政策走的问题了。
不是说看政策不对，也是要结合板块的实际情况的。
比如我们对于高铁新城的看法就非常始终如一，看好，很看好。
但它不会成为苏州的顶级板块，因为从规划上，它就定位成了以首改为主的板块。
未来是改善的时代，只有终极改善板块里的终改产品才是最吃香的。
高铁新城的上限没有另外2个新城高。
所以我们认为，苏州未来的楼市格局，在两大核心（园区、狮山）之外，将属于2个太新和科技城，相对于目前的几个老区域核心板块如平江新城、相城元和、吴中城南，他们会有更大的升值空间。
小伙伴们，你们的意见如何呢，欢迎留言区里分享。
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