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东莞楼市:如果你准备买这个区域的房子,劝你三思

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广叔谈房 2021-02-25 23:25
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为您提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问:广叔您好!坐标东莞市横沥镇,今年买了时代倾城的小三房,当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型,但是老公不同意,无奈之下只好放弃,看中时代配套的小学学位就买了,离政府几百米。一直看好东莞房价,近期碧桂园松湖明珠开盘了,那边的配套设施感觉很不错,特别想置换大一点的,考虑一: 买松湖明珠,2022年底交楼后出租时代倾城,再过几年再看行情是否出售,而且离父母家里也很近,主要是考虑二胎,担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好?价格差不多,横沥的优势是去城区比常平快,支柱产业是模具强镇,但常平有城轨,一直以来经济要更好;考虑二:横沥其它120平以上的户型,求推荐投资空间潜力大的小区,自住投资都可以;考虑三:其他区初高中学区房,东莞以前升学率最好的是私立学校东华中学,这几年教育投入大,入户的也多,感觉学区房会越来越重要;考虑四:求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型,初来乍到,希望通过广叔的指导实现利益最大化,谢谢!

回答:你好。常平的玖珑湾要更好一些,配套以及周围环境。就东部产业园区,常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离,哪个上班更方便一些。如果是投资,我就建议买二手次新。可参考:东莞投资回报率高的板块,详见内部!

提问:你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族,目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车,可否考虑惠州仲凯高新区的房子,龙光九云台,保利,奥园,三个盘在附近不远。如何选?还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗?工人子弹有限,可长久点持8到10年。盼回复,见笑!

回答:你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享。

提问:广叔好,坐标东莞塘厦工薪族,手上子弹只有95,可接受月供1以内,目前了解的有卓越蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山,请教广叔自住6投资4怎样选择,需要考虑小孩上学问题,或者是否有其它楼盘推荐,或者其它区域建议也可,万分感谢!

回答:你好。首选中信凯旋城,次选万科四季花城、卓越蔚蓝山、碧桂园天麓山;自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离,将资金投入在有潜力的地段,然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:广叔好,东莞的沿海丽水佳园联排别墅单价2.3万还可以投资吗?谢谢

回答:你好。沿海丽水佳园在道滘,水路多,旁边也还有大块空地,靠近东港立交桥,自住还可以的,投资一般,容易跑输。

提问:您好广叔,最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子,单价3.77,下了定金10万,绿中介中介费已交,7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了,主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大,当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了,就要损失定金,中介费估计也会损失。 主投资的话,我是否应该舍弃定金和中介费? 请广叔给点建议!非常感谢!

回答:你好,单价低就不用回避,之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭,另外南大不会一下子车流就多起来,噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的,但是价格还可以的话也可以啃掉的,因为现在行情快起来了,最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的,趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车,然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以,买房本来就是买在较低位,卖到高点就最好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些,担心噪音的话可以做隔音玻璃,你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了,尽量不要选晚上,晚上夜深人静车噪音影响大。

买卖有技巧 房子不可能十全十美,选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了,尽快吧,很多人现在是黄埔,金融城不敢买都跑到万博来了,行情会轮动,晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问:你好广叔,花30-40万购买公寓,租出去给酒店每个月返租金1300左右,签15年,这样的投资划算吗?

回答:你好,1、签15年合同,并不代表一定能够履约15年!中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年,相当于15年之后再收房。中途如果想卖房,还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年,15年租金跟市价会有很大差距;锁定时间越长,业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高,酒店式公寓首付5成,贷款最长年限不得超过10年,贷款利率远远高于普通住宅,月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税,契税统一是3%,是普通住宅的2-3倍;计算其他税费,交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值,不是租金

酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比,有的商住房的房价甚至跌幅达40%,。基本上房子变为有价无市,想卖也卖不出去了。租金再高,在房价面前也显得微不足道。

买房还是建议买普通住宅,无论自住、还是投资都是最好的选择。

提问:广叔好,打算400万入手东荟城横厅小三房,算不算贵了。因为需要租金抵月供,想问下这种好放租吗?看到链家上面有87套同时房租,担心没那么多需求不好租啊

回答:租金是小事,只要价格足够笋,还是很好放的,租金抵月供,意思是你没贷多少钱?不应该哦 不知道你单价多少,不要太离谱的话 东荟城还会继续涨

提问:您好,广叔,小孩明年小一,在红山片区有一套三房,紧靠梅陇路,但距离地铁站有点远,是2006年的房子,楼层总共11层,最近几年一直处于横盘状态,现在市值不到500w,欠款120w,月供7000。手上可以再凑150w,想买学位房,目前有两种方式:1.卖掉这套,毕竟升值空间不大,一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去,纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高,如果卖不出去,明年用了学位,然后适当降价卖,再置换关内的房子。推荐哪种方式?这个房子是不是尽快出手好?

回答:你好,我会建议选方案二,方案一无非是一套小的加钱换了一套大的,还是用来自住,起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。 先用手里的150万买一套学位房,解决孩子的读书问题。 红山片区已横盘三年,拍地热度加示范区效应传导,半年之内很可能会有一波小行情,已经苦等三年,不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后,再考虑一步到位的置换,选择面会大很多,也从容很多。

提问:您好,广叔,年底打算在广州买套房投资,看了一些房产文章,提到什么笋盘,现在广州楼市房源一直很受欢迎,那我买房是不是可以等到房价降了之后再入手,抄底更好呢?

回答:你好,其实对于普通购房者,笋盘这个概念并不是很重要,买房建议趁早,别一直观望。 每个人对于笋盘和笋度的理解是千差万别的,对于普通的买房者一个小区均价3万,淘到了2.8万的,可能会觉得是笋盘;一个小区5万单价,买到了5.2万的房源,觉得买亏了,笋盘价格梯度是没有的,是不存在的,因为它是一个主观的东西。而投资房产选筹真正的困难所在是那些目前没有被认可,被低估,以后会被价值发现的区域板块,如果找到了这样的一个区域板块,并能把房票和贷票资源叠加上去,未来自然就会受益,这本质上也是一种笋盘的思路。如果自己现在想要在广州投资房产,就要对笋盘产生敏感,让“时间在房源上发酵,通过交易的时间差来体现,通过区域板块选择,提前入货,让板块价值在后续升值,不要想着未来房价会下跌,一直观望等着。

提问:您好广叔,我在深圳上班月薪到手1w,年收入大概30w,我听说坪山的二手都5w了,哎,感觉买房月供都还不起啊,求教深圳月薪1w该怎么买房?或者说月薪1w能在深圳买房吗?

回答:你好,可以买的。首先最低月供1w+,可选南山、福田和光明,南山、福田月供1w在意料之中,而光明区受户型面积、总价等因素的影响也挤进前列,如果首付预算在100w左右,在福田、南山可以买到楼龄较老,环境一般的老房子,也可以在光明区买到户型面积相对较大的房子,但是区位配套尚不完善;最低月供9k-1w,可选宝安和龙华,但部分区域离地铁较远,上班通勤时间较长;最低月供7-9k,可选罗湖、盐田和大鹏,罗湖和盐田由于开发较早,因此选择面较大,而大鹏的楼龄较新,但是交通不便,区位配套不足;最低月供5-7k,可选龙岗和坪山,这里是深圳最好上车的区域,龙岗可选房源多,配套设施齐全,而坪山二手房价不低,只有靠近惠州边界的稍便宜一些,但是交通不便,大户型还是是双拼房,部分小面积虽然是单户,但是靠近铁路,噪音大。

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