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开封市场的投资机会挖掘

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CricBigDataZZ 2021-02-25 20:52

开封的发展体量在河南17地市中,虽然说一直处于中下游,但在地理位置上的优势,还是不容我们忽视,这也是众多房企选择入驻开封的重要原因。

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图一:房企入驻情况

数据来源:市场调研(截止日期-2020年12月31日)

从房企的入驻时间上来看,2017-2018年是开封的高光时刻,期间一线房企接连入驻,而在区域选择上,出现了高度的集中化,汴西新区成为近80%房企的共同选择。

但到了2019年及以后,受开封整体房地产陷入低位运行的影响,新进入开封的房企骤然减少,但从另一方面来说,对希望进入开封的房企而言,实则是个不错的机遇。如果说开封市场2016年-2018年为快速发展阶段,那2019-2020年则是一个冷静回调期,更多的市场泡沫被挤出,开封的价值被凸显了出来,那2021年,开封还有没有机会,开封的机会会在哪里,我们探究一二。

图二:开封一线房企入驻时间图

城市经济稳定向好

在过去一年里,全世界都笼罩在“新冠”疫情当中,可喜的是中国先一步走出困境,二季度由负转正,同比增长约3.2%,前三季度累计同比增长约0.7%,成为全球实现经济正增长的主要经济体。

在国家宏观经济一路向好的背景下,作为其支柱行业之一的房地产,即使不能立马跟上好转,但从长远来看发展趋势也是稳定向好的。

开封在2020年取得了不错的成绩,前三季度GDP绝对量约1762.46亿元,同比增长约1.4%。

图三:2020年前三季度部分地市GDP

东风吹,政策利好不断

01

郑开同城化

在郑汴一体化的基础上,进一步提出郑开同城化,9月17日,河南省政府新闻办召开郑州都市圈一体化高质量发展新闻发布会,《2020年郑州都市圈一体化发展工作要点》中明确提出启动编制郑开同城化发展规划。开封的政治地位被再次拔高,更重要的是能享受到更多的资源倾斜,对于经济的提升、以及城市的美誉度都有较多的益处。

图四:郑州都市圈

图源网络

02

开封设立综合保税区

2020年12月27日,开封正式获批综合保税区。区域规划面积约1.785平方公里,临近开港大道,郑汴物流通道,连霍高速以及郑民高速入口。意味着,开封可以利用综合保税区的各项优惠政策,发挥其对进出口贸易的拉动作用,发展外向型经济,打造区域性国际物流中间位置,以便更深更广地融入全球供应链体系。

图五:开封综合保税区位置功能分布

图源网络

图六:开封综合保税区控制性规划

图源网络

分区表现,龙亭区较好

01

龙亭区综合表现比较好

在对开封5个行政区横向对比分析中,通过各区的消费能力,潜力值,配套,房地产表现,产业规模等5个指标,具体到大约17个指标,运用熵权法,得出各区域的综合评分。龙亭区以4138分左右高居各区域头位,为具有投资价值的高点区域,在消费能力,房地产表现,以及产业规模等方面表现出较强优势。

图七:综合分值

数据来源:克而瑞栅格系统

图八:开封各区域消费能力表现

数据来源:克而瑞栅格系统

02

鼓楼区各项配套上较完善

鼓楼区综合分值约1827分,位居次位,鼓楼区在基础配套上优势明显。教育配套上,拥有约2所优质学校,约25个购物中心,约2个优质医院等,配套数量以及质量均属于较优档次。

图九:开封各区域配套表现

数据来源:克而瑞栅格系统

图十:鼓楼区各项配套情况

数据来源:克而瑞栅格系统

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