我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自住品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！
回答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择
提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附中、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，奥林春天等
提问：星主，觉得最近望京投资价值怎么样？看你好久不说这个地段了。比起你一直推的CBD东延长线呢？
回答：望京很好，未来价格发展空间有一定概率比CBD双井更高 CBD东段延长线是阶梯区域，朝青接近双井，常营和朝青差1.5个等级。 现在的行情是，价格合适，有好房源就可以买。 好房源很快消化掉。
提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有升值空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看房，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢
回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块
提问：您好！经常在头条中阅读您关于房产的信息，受益匪浅。我是北京户口，在外地工作。现在想买一套北京的房子，一来为了保值，二来回北京有个地方住。五月刚卖掉海淀区世纪城的唯一住房。 可全款购房。 我个人比较喜欢北京的西边和北边。我的想法是买太阳宫地区的两居，面积可以小一些，房龄在10年左右的。整体价格控制在7百万以内。太阳宫地区交通便利，学区也不错。 以上是我的想法，还请北京方解给予指导和推荐。非常感谢！
回答：首先你对学区是否刚需？还是自住保值更多，不同的需求选筹区别会比较大 太阳宫学区溢价严重，这个预算能看的盘很少，700总价的两居 可以看看土星园。 另外推荐看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京不远，对口朝阳外国语来广营校区。
提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。
回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就像商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪
提问：房姐您好，第一次提问，是sfsd在选天通苑的顶复房子，有两套考虑中，请您帮忙看看可以出手吗？哪个更合适些？一个是东二200平总价560，南北户型。另外一个是东一东西方向的户型，朝向不好面积大一些，但相比单价能低10%多，会不会难出手呀。另外还有一个问题想咨询，现在疫情快过去了。会不会价格有变化，有说疫情过后供应更多会有更多房源卖方更有利，也有说疫情过后需求更多房源更紧俏，请问房姐怎么看？
回答：推荐东二 当前看疫情对北京房价影响不大，供需并不会因为疫情发生根本变化。反而货币的放水长期看会对楼市有影响，但短期由于政策压制不会凸显，前段时间多地放松调控又被撤回 原因大家都懂。
提问：秦皇岛阿那亚值得投资吗？ 最近又去了两次，住的酒店，感觉社区确实不错，业主食堂很方便，超市小而精。 下了阿那亚的客户端，发现它的民宿也是统一管理，2居租金周末2188一晚，平时1288，好像收益很高的样子。不知道出租率怎么样？ 去了趟售楼处，现在开盘已经11期了，远离核心区域，定价好像两万二，开盘各种打折90平二居一百七。 以上是我了解到的，谢谢回答
回答：秦皇岛 以及秦皇岛阿那亚 不建议投资。 旅游地产，网红地产，只能作为不稳定的出租收益，属于当地租赁市场而非生活居住市场。 租售比再高，也抵不上房价一轮20%的小涨。
提问：目前有200的房贷，一套在东南三环美景东方，一套在南二环，想置换一套以备孩子可以换学区上学，并离上班近一点，在西站附近上班，哪些盘比较合适
回答：不知道你总预算的情况 考虑平衡点重点看看广外那边吧，比如车站西街啥的，广外的小学还行，初中也比较均衡，属于西城中等水平吧，主要是价格还OK ，海淀可以看看翠微X里上翠微小学
提问：我目前居住在北京通州云景西里南区6层板楼一楼，89平米两室两厅可改三室一厅不影响通透性。由于户型客厅透光不行，我想换客厅有阳台的好户型三居室居住。目前看了一下禹洲朗廷湾的90平米三居户型不错，但属于两年后才能交房的限竞房，还看了很多二手房如：园景东区、紫荆园、运河明珠等的二手大三居，不知道从投资角度看的话，怎么换比较合适？或者是否增购禹洲的新房更好？增购因手中现金和限购政策限制所以很难实施，有什么好策略吗？（我一家三口通州户口，我年薪45万，老婆5万，目前手中现金130万，现在的房子在我名下，我在东单上班所以最好临近地铁）。 另外还想问个问题，我的孩子现在梨园学校上初一，我打算花点钱下学期转入东城，是否可行？
回答：你好，感谢付费！ 禹洲朗廷湾： 第一，现在住通州梨园，算是通州成熟的片区，加上明年环球影城开业，成熟度稳步提升。通州北关和台湖东片距离大体相近，但北关和梨园彼此更近，往来更方便些。 第二、教育方面。朗廷湾对面有个范庄小学，确实是村小。2018年前，直升北京五中通州校区只有焦王庄小学和龙旺庄学校，2019年逐步接纳了范庄的直升。但只限京籍，非京籍要视情况择优录取。 第三、户型方面，朗廷湾双卫双卧室朝南，不足是北向卧室太小，简单的装修。北向卧室这个在很多限竞房都存在，甚至做小孩房都紧张。 第五、楼盘建设品质控制，禹洲是小高层产品，有一定优势。 考虑自住，可以入手朗廷湾。 长期来看，紫东侧的市府重地周边教育等配套会加速进场，而博夹在八通和6号线之间也会继续保值，相对稳定 通州板块 百合湾和京贸国际是比较推荐的 学区这个东西，能找关系 走后门的最好了