我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区哪个好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研
回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。
提问：新人，房姐，准备最近入手。需求: 预算1000万左右的三居，希望在发展成熟或有发展潜力的区(仅限东西城，海淀，朝阳)，最看重户型，其次交通位置，最好地铁1公里内，周边有好的生活配套。 已看了澳洲康都，国风北京，首开知语城，丽都壹号，华纺易城，金都杭城，金泰先锋，东恒时代等小区，目前倾向于华纺易城东区客餐厅分离135的三居，但是又觉得很堵，停车不方便，有点纠结。 1.房姐觉得我说的小区，哪个更推荐？ 2.希望房姐再推荐合适小区，并分析。 3.对比下我看的小区，华纺易城东区135三居可以买吗，周边发展潜力如何，同时还有个160的三居，请问买大还是买小合适？ 本人计划今年结婚，生个孩子。
回答：金都杭城小区品质还行，但这个区位不行，这个小区涨幅偏慢 丽都壹号属于酒仙桥 地理位置一般。 国风北京和澳洲康都 品质比较一般 华纺易城还不错可以入，大户型更好，价格优势明显 另外推荐看下 逸翠园和润枫水尚 品质和户型都不错
提问：你好房姐，己付费，请教，想买北京好地段房产，外地人，沒购房资格，怎样能买上？
回答：你好，目前北京房票获取有以下几种方式： 1.结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 2.其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 3.高级人才，有的单位落户； 4.北漂久的，有人有5年社保 个税。 5.某些法拍，可以不限购。 6.注册公司，以公司名义购房 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。
提问：新人首问（已付费）:目前北京有一套马甸桥附近的公房，现孩子上大学，手里加公积金共有400。原来一直在看北苑附近几个小区，看了房姐以往的解答，最近也看了望京北纬的房子。因为单位性质，不方便全款抵押贷款。请问: 1.天乐园94平南北大一居670万（满五配合唯一），北纬二期（满五不唯一）南北720万，万科星园四期东北两居720万，哪个保值增值空间大些？ 2.如果以孩子的stsd买房，他在上学怎么办贷款？是否可以办接力贷？ 3.或者有推荐其他更好的小区？
回答：你好，望京和奥森对比，望京的天花板更高。 买房的关键是满足三个条件： 首付资金 贷款资质 购房资质 通常来说，18岁成年后就开始具备独立的购房资质，但实际情况是，大多数一二线城市存在限购政策。 如果你不是本市户籍，你可能需要通过其他途径来过去资质，而其中的一些资格途径，由于本身需要一些额外的条件，所以18岁或者刚大学毕业，还不够满足。 比如北京市工作居住证，需要毕业后，工作两年后。 又或者5年社保等方式，需要工作后+5年以上。 解决了购房资格，还需要解决贷款，毕竟只有贷足，才是买房最核心的指标。 对于银行，首要考量的是贷款人的稳定偿还贷款能力，以避免坏账和拖欠，风控是银行经营的基础。 因此，如果贷款人还没有持续半年的社保个税公积金等能够表明你具有稳定工作收入的证明，银行也会拒绝你的贷款。 通常是毕业工作半年后，有了半年的社保和收入流水，银行会接受正常金额的贷款。 当然，这里还要看所在城市的金融环境，甚至申请贷款银行本身的实际操作方式，我接触过未毕业子女＋父母共借完成贷款的案例，一些宽松城市的银行，也可以接受18岁刚上社保由父母做共借人补充流水来申请房贷。 首付资金 贷款资质 购房资质 能够解决以上三项，学生也可以买房。 望京低总价上车盘关注：南湖东园 南湖中园 望京西园 利泽西园以及望京新城 其次是：首城国际、华纺易城、北纬40度、中铁国际城、润泽公馆、东恒时代二期
提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？
回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。
提问：房姐老师好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。
回答：太原，太原。 人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。 有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百万起步资金，赚到一两千万打底。 雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。
提问：女友目前在苏州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能凑将近200万，但是我没有固定工作，也没法开收入证明，她能开2万，名下房产有50万抵押贷，我们想通过朋友贷的形式购买新房。 看了几套房子，情况分别如下 1）柏林爱乐 房子是2004年，总价445万，二居88平，一梯两户，装修不错，东西通透，有三个阳台。距离常营地铁一公里左右。 2）新龙城 房子是2007年，总价470万，二居86.98平米，二层，无装修。东南西三面有大窗，全明格局。 1期小区环境不错，但停车困难。 3）慧时欣园 房子是2001年，总价470万，二居82.87平米，14层，无装修。西北有窗，全明格局。但洗手间，次卧和厨房都是天井。 我们是自住加五年后改善，想请您帮看看，这里哪个合适，理想价格多少，以及如果都不合适，这个支付情况，选哪里更好呢？最近一周内就想确定下来，感恩相助~ 还有一件事想请教房姐，关于贷款，有没有什么办法，在没有流水和收入证明的情况下，顺利通过商贷啊？
回答：排个序 新龙城> 柏林爱乐 >慧时欣园 新龙城作为上车盘很合适，无论流动性还是交通便利都还不错，保值效果也不差。历史数据来看新龙城和柏林涨幅都能跟上大盘，慧时略跑速大盘 只要征信没问题，ls这些都是可以包装的，找对渠道就可以了
提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，请问该楼盘是否值得买？第一套能否做抵押？利率一般在多少？
回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况
提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内购一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你有️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢
回答：你好，限竞房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块
提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附中、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，奥林春天等