我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：帝都最资深的房姐您好，新人首问，请不吝赐教！ 已婚，先生京籍，小孩21年9月上小学，但名下房产对应学区太差，且需4大人1小孩住一起， 想卖二换一，朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值，预计常住6-10年。 家庭名下2套房，北七家老小区143平（21年6月满五）、亚运村安慧北里一居（21年3月满2）。 计划如下： 1.即刻挂出去看市场反应，如能在20年12月顺利卖二交易完（先亚运村再北七家），则置换中铁国际城（新北苑）或汇园公园（截止到20.7月暂无出房） 您看这两个地方是否OK？ 2.如不能保证21年1月前置换，则只能先卖北七家，孩子21年9月用亚运村房票上小学，上学后再卖亚运村一居，就近置换， 这个逻辑是否合理？ 3.我们有一点冒险，当初买亚运村时没有考虑好，这个学区很鸡肋，一家人也住不下，考虑孩子2年级第一学期再转学，也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作？ 4.按现在市场价格和我们的时间成本，预计卖二可获420，走垫资全款买入750左右房产（预留50中介费+装修款）再做抵押经营贷400，目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作？ 我们这是环环相扣，卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷，从8月起算，21年3月底完成，是否可行合理？ 谢谢您！ 来京10年，资产没有做到保值，孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路！ 配图一张，家里猫大爷，祝房姐生活愉快！
回答：1.中铁国际城带学区 次新，价格偏贵，自住品质还行。汇园公园周边配套不错，离鸟巢很久，户型好不过偏大，要注意 1.板楼3层以上，北边是小窗户 2.房龄老，小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的， 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长，时间有点紧
提问：房姐您好！我是外地的，现在想给孩子在北京买房。孩子是首房首贷，工作两年，目前工作有可能再调整，所以买房不考虑他工作地点。另外孩子未婚，但估计3年左右结婚。我现在手里有300，后续每月还贷无压力。现在的问题是1，现在买新房合适还是买二手房合适？2，考虑交通，二手房您推荐什么板块？最好有具体小区及价格区间？新房南四环中铁诺德春风和院有保值增值可能吗？3，我现在成都温江有100平米住宅空置，目前房价大概100万左右，香河有140平米空置住宅一套，大概房价150万，是继续保留还是尽快出手？
回答：你的首付能力新盘二手建议都看下，中铁诺德春风不错可以入，还有亦庄的板块也可以淘下。二手建议全款抵押入能拉高杠杆入一套700左右的标的，淘下朝青板块。另外两套可以保留。
提问：房姐您好！新人首问。目前家庭状况为：丈夫京户，妻子沪户。北京两套房产，分别在望京西八间北里顶层复式（面积：146平），金融街百万庄1号院（面积42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面积100平）。另外济南两套房产。目前以上五套房产均为投资，没有自住。现在我们的问题是：1.北京两套房分别是顶层复式老破大和老破小，上海是远郊房，都有硬伤，影响升值，需要重新做房产配置吗？分别什么时间点出掉合适呢？2. 购入新房麻烦给推荐一下小区和面积（目前自住的是家中老人的房产，在四、五年之后老人可能从国外搬回来住，所以到时需要购买一套200平左右的自住房，夫妻二人均在国贸工作，没有孩子，不需要考虑学区）问题较多，非常感谢房姐解答
回答：北京这两套优先可以出掉，其他的慢慢处理，能在春节前置换会比较好 首选朝阳公园到亮马桥这一带，还有双井板块 例如 珠江帝景（8）、 棕榈泉（9）、观湖国际（9）
提问：房姐您好！新人提问！我目前已有一套北京十里堡城市广场大3居，目前不考虑孩子学区，在私立学校上学。林肯公园商住房小2居一套（190-200万）。将来7-8年后单位公司会搬到大兴生物医药基地附近，想先购一第二套住房，地点在大兴即可给父母住，将来也能自住。二套贷款只能有80-100万，父母超过70岁，无法接力贷。我现在想卖掉商住，换一套大兴南中轴附近大兴金茂悦的限竞房总价400万左右，但林肯现在的价格很低，我们需要亏20万才能卖出。问题：1-您觉得大兴金茂悦的房子升值潜力吗，怎么样？2-我们是否需要卖掉商住的房子，还是自己筹集首付？林肯公园商住房还有持有价值吗？3-还有其他方案可以解决目前问题吗？4-另外大兴金茂悦的一层下跃目前价格实惠仅比平层户型多40万，可以有更大空间居住。我应该选下跃还是平层？我们加父母一共五口之家。
回答：1. 金茂悦属于限竞房，你们是自住需求 ，涨幅能跟上大盘，可以入 。 2. 商住流动性锁死了，能出就出掉吧，及时止损。 3. 下跃有采光和潮湿的问题，居住舒适度较差，要看你们如何使用，能利用上可以入
提问：房姐你好，新人一个头几天提问没得到你的答复，可能是还没排上号。很期望能得到你的答复。 本人用家人的房票买了一套华樾北京的限竞房，准备交房以后自住。现本人是首房首贷，手里有230w，想再纯投资一套房，还款无压力，拿不定是现在下手还是再等等看。华润理想国尾盘顶层大平方(140)8折优惠，3万9左右，中层4万2左右，价格有点心动，但顶层怕以后不好出手。望房姐你能给个参考意见，这个位置和价格值的考虑吗，好出租吗，你给个建议和推荐下别的小区。区域不限，谢谢！
回答：1. 不建议等，早上车 2. 华润理想国这个顶层性价比不错，在北京顶层没有不好出手的问题，就看定价多少，一般顶层折价也就在10个点以内。8折价这个价格是一个套利空间，唯一需要考虑的是限竞房需要长持。不过这个位置距离地铁有些远，周边没啥配套，出租的话价格高不了。
提问：预算2000左右，预计未来1年要孩，和媳妇工作分别在东二环和西二环附近。想买一个能兼顾未来家庭居住、交通和教育的。目前考虑太阳宫、万柳和东直门。想请教一下这几个区域的优劣对比，以及这几个片区内值得推荐的盘。
回答：你好，朝阳教育虽然比不上西城、东城和海淀，但作为北京经济最强的区，朝阳教育近年来发展迅速，区内也培养出了几所可圈可点的名校。 更关键的是，相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要强很多倍，从价格上来说，朝阳也更平民，可选空间更大。 什么样的家庭适合买朝阳学区房： 1.长期在朝阳生活、工作的 2.对居住品质要求极高，无法接受东西海老破小的 3.预算有限，买不了东西海的 4.没有北京户口的 朝阳的顶级学区，可以考虑太阳宫人大附朝阳，或者朝外本部。如果买太阳宫的人大附，直接就太阳公元小三居即可。 海淀学区适合牛娃。万柳片区是一个高端片区，房子以次新为主，且户型较大。买万柳一步到位，学区+自住+保值，挺好的。只是目前这个预算，万柳可选不是很多。比较好的选择也就是碧水云天、新纪元家园、锋尚国际。 东城学区房不像西城、海淀那么热，价格相对来说也稍微平民化。所以，对既拼不了娃，又拼不了爹的普通家庭来说，东城是最好的选择。
提问：房姐午安，我山东6线小城人，在上海工作，没确定定居地呢，感觉省内就济南青岛两地较好，投资不敢说，只求买作保值用，最近倒是有看黄岛辛安的新房子，普遍1万23，本人无房，首付的钱有，怕跑不过贬值，所以想买。想咨询一下求房姐给出意见
回答：通常认为，2016年后，已经全面进入省会唯一时代。 济南未来的发展潜力和投资的安全性大于青岛。 黄岛片区不建议，已经有很多人被套牢，二三线城市尤其不要买商住房，老公房。
提问：房姐好，新人首问，非京籍，二套，现金1000，可借600过桥，想买朝阳或者海淀房最高可到2500（全款付然后抵押贷）考虑自住+保升值+好的私立或国际学校，问题1.分别首选朝阳和海淀的什么区域？首选二手房还是新盘？2.所有资金买1套还是分拆买2套？（市内平层+郊区小别墅）3.新盘壹亮马高板（9.8毛坯）福熙大道洋房（9.4精装），海淀府（11.2豪装），世华龙樾4期洋房（8.2毛坯），观承大家合院(5.4精装)，天瑞宸章这几个楼盘首选那个？倾向海淀府和壹亮马但价格高，是否溢价盘？观承大家是否值入手4.回龙观紫金新干线有套2居是留着还是卖掉换其他区，比如望京？5.请推几个符合我们需求的二手盘，谢谢
回答：海淀比较好的私立就是海淀外国语和建华 朝阳可以虑双井附近的乐城国际，买个三居，以后孩子在旁边的国际学校上学，这个学校还挺出名的 壹亮马 定价过高，不太值，周边环境较差。 海淀府品质不错，可以考虑 观承大家是限竞房, 如果长持可以考虑。 紫金新干线可以换筹到望京
提问：房姐您好！看了您的公号，果断加入星球。虽然花了一下午把精华帖都看了一遍，但作为买房小白，好多问题还是不解。希望房姐可以帮忙答疑解惑。 1.我sfsd，手里加上公积金有350左右现金可供首付，但工资流水只能开到每月1.5w，如此一来，贷款岂不只能贷140上下？如何能做到很多帖子里说的，首付比例更低，贷更多的贷款？ 2.考虑单位有西城协调保障的政策，为了以后孩子可以方便上学，我有考虑购入西城老破小，比如月坛的房子，但是看很多帖子，好像房姐并不太推荐西城老破小。因为我这也属于刚需房，请房姐给出一些建议，谢谢。 3.我目前的资金状况，按照房姐的建议，是只能考虑购入一套吗？ 问题比较杂，希望得到您的建议，谢谢！
回答：你好，可以提前半年养流水，可以关注精华帖的内容。 月坛政保生是西城最多的，西城可以重点看看德胜或者月坛的老公房。 如果月供能力不错，可以入手2套，一套挂学位，一套投资。