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拯救大盘!这个板块大爆发掀涨停潮!3000亿龙头领涨!

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远见财讯官网 2021-02-25 18:20

引言 : 自去年下半年以来,整个地产板块逆势走低,自高点持续下跌,也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值信仰的考验。

经过前两日的大跌,抱团股几乎分崩离析,整个大盘情绪惶恐。

今日,沉寂多月的地产股终于铁树开花!A股地产股和港股内房股集体暴拉!万科A封板,成交额达80亿元,荣安地产、嘉凯城、南国置业、华夏幸福等纷纷涨停!

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地产股大爆发掀涨停潮

今日早盘,地产股大爆发掀涨停潮,房地产板块涨近5%,荣安地产、嘉凯城、华夏幸福、万科A等10逾股涨停;此外,港股内房股集体走强,截至目前,万科企业涨超12%,融创中国涨超10%,中国恒大、绿城中国涨超8%,佳兆业集团、华润置地涨超7%,碧桂园涨超6%。

自去年下半年以来,整个地产板块逆势走低,自高点持续下跌,也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值信仰的考验。

2021年或是投资地产股的好时机

在过去,地产公司的盈利是靠杠杆驱动的,谁的杠杆加的高谁赚的就更多。三条红线从需求端限制房地产公司融资,贷款新规从供给端限制银行业对房地产行业贷款。没有了加杠杆能力的地产公司,还有投资价值吗?

知名私募机构研究认为,对于地产股而言,2021年或许是投资的好时机。

首先,市场给予杠杆以大幅折价,而非溢价。

NAV估值是基于房地产公司各个具体项目的土地成本、当前房价或项目周边可比楼盘房价,并在一定的开发速度和折现率假设下,将现有土地储备和在建项目都开发完成并全部交付、结算收入后,可以得到的税后净利润贴现到现在的价值。

如果龙头地产公司具有持续经营能力,那么估值理应高于NAV估值,因为NAV估值未考虑地产公司未来新获取项目创造的净利润的贴现值。但我们看到,由于预期房价下跌/楼盘去化能力下降(卖得慢甚至卖不出去),自2017年开始,A股地产公司估值相比NAV从溢价到大幅折价。

在行业下跌预期下,杠杆对估值是负向而非正向贡献。而且我们看到,过去两年房地产行业无论是销售面积还是房价,都保持了很好的韧性。

由于当前估值反映的是行业下跌预期,而非成长预期,且行业实际表现出来的韧性明显超出预期,所以如果行业能够平稳降杠杆,将会提振估值而不是由于行业成长性的下降而进一步杀估值。

最后,主动偏股基金对龙头地产股配置降至低配。

随着2017年高价拿地的大量低盈利甚至亏损的项目开始结算,2020H1已经开始体现为地产行业上市公司毛利率的下滑,而且将从2020年报开始集中体现,地产公司的业绩表现将受到较大压制,这是制约地产股估值的另一重要因素。而通过前期计提减值准备和业绩平滑,龙头地产股的实际表现比大家预期更差的可能性不大。

在利润率下滑期,追求相对收益的主动偏股基金很难提高对于地产股的配置比例。

但我们看到,主动偏股基金对龙头地产股的配置在Q3已经下降至接近标配,在Q4的回调过程中配置比例很可能已经降至低配。随着年报的发布,配置比例很可能会筑底回升。而且我们注意到,历史上对于龙头地产股的低配都是比较不错的投资时机。

沉寂多月的地产股会接力上一轮抱团股吗?

2006年以来,以公募基金为代表的机构投资者逐渐崛起为A股的非常重要的一股力量。机构投资者通常拥有相似的决策框架、考核机制、信息渠道、行为模式,导致A股在2007年以后出现过4次非常著名的"抱团"。而每一次"抱团"的切换,成为决胜相对收益的关键契机。

按照上面的定义,持续加仓并持有一个板块接近至超过30%,视为"抱团"。

近日市面上流出了一份1月底兴全基金董承非的内部讲话纪要显示,董承非最新表示不买白酒、新能源和光伏,已加仓地产。

董承非表示,会对地产不断加仓,其中万科和保利地产是比现金更好的资产,不过不会押得太重。在董承非看来,银行和地产是一条路上的资产。但是保利地产和万科作为最好的地产公司,相对银行龙头来说估值水平较低,且这两家公司比银行分红要高,因此地产更有配置的必要。

对于此前的机构抱团,他的看法是:“嗤之以鼻,同13年、15年一样,只是换了个资产抱团而已。”

从持仓来看,其也并未对这三个板块进行布局。因此近期这几个板块暴跌,实际上对其管理的产品并未产生直接影响。

文 / 张雁霄

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