重庆，简称“渝”，位于中国内地西南部、长江上游地区，是我国西部地区唯一的直辖市，地处较为发达的东部、中部地区和资源丰富的西部地区的结合部，成渝经济圈的中心城市。在以城市群发展带动腹地区域共荣发展的当下，消费对重庆经济的驱动效应愈加凸显。
一、消费能级与人口聚集相辅相成促发展
2019年，成渝经济圈实现地区生产总值6.4万亿，社会消费品零售总额达到2.7万亿，分别占全中国的6.5%、6.6%。2020年前八个月，成渝两市社零总额均已由负转正，较去年同期实现正增长。（数据来源：搜狐财经）
不可否认，作为国家战略之一，成渝地区双城经济圈实际上已被提升至京津冀、长三角、粤港澳大湾区之后的“中国经济第四极”的地位。同时，在“一带一路”节点城市，西部陆海新通道中，成都和重庆都位列最重要的城市。这些无疑都提升成渝在国内以及国际上的地位。在“中国经济第四极”的标签背后，人口增长的聚集效应贡献了巨大的推动力。重庆市统计局数据显示，2019年重庆全市常住人口3124.32万人，比2018年增加22.53万人。根据第一财经数据，成都和重庆两个西部特大中心城市，两地合计几乎每年都增加近50万人，其人口新增规模在全国城市中领先。尤其在成渝地区双城经济圈的带动下，成渝将可能成为中国人口流向新的目的地。随着人口进一步向城市群都市圈和中心城市聚集,消费能级和购房需求也将随之进行提升。
图1：2015-2019年重庆常住人口及增长量
数据来源：中商产业研究院
二、重庆楼市，稳步向上
- 重庆主城区扩容，21区构建“主城都市区”
2020年5月9日，重庆主城都市区工作座谈会发布消息，重庆主城区扩容，扩容之后的“主城都市区”，将包括原主城9区，加上渝西地区12区，共21个区。形成了一个人口超2千万的超级重庆主城区。按城市布局分为5个层面：一是“两江四岸”核心区（渝中、江北、南岸）；二为中心城区城市（大渡口、沙坪坝、九龙坡、北碚、渝北、巴南）；三是四个同城化发展先行区（长寿、江津、南川、璧山）；四是四个重要战略支点城市（涪陵、綦江、合川、永川）；五为四个桥头堡城市（大足、潼南、铜梁、荣昌）
图2：重庆“主城都市区”
数据来源：易居企业集团
渝西12区被纳入“主城都市区”，有利于充分发挥“主城新区承接传递中心城区功能的作用和引领效应”，带动重庆向西发展，和成都相向而行，呼应“成渝经济圈”战略规划；此外有助于完善中心城市形态，做大主城区的城市平台，提高辐射效应，同时促进内部的融合发展。
- 推出落户新规，降低人才门槛
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口吸引力越大，房产增值潜力越大。业内人士普遍认为，人口正向流入才是房地产健康发展的根本。2019年重庆新增高层次人才345名，引进各类紧缺急需人才7000余名，目前全市人才资源总量已超过548万人。另外，重庆更在努力为各类人才提供好政策、好平台、好环境，加快构建“近悦远来”人才生态。重庆市政府办公厅印发新修改的《重庆市户口迁移登记实施办法》。新办法对务工经商、人才、学生、其他四类户口迁移作出调整修改。
图3: 调整修改主要内容
数据来源：腾讯财经
- 需求旺盛，商品住宅销售价格稳定上涨
从下图可以看出，从2016年开始主城房地产市场就一直呈现出成交大于供应的去库存进程之中。最近4年累计去化库存2088万方（数据来源：房天下产业网）。这一方面说明重庆购房者的购房需求还是相当旺盛，另一方面则说明商品房的供应有缩减的趋势。
图4：2008-2019重庆主城商品房供应成交量价走势
数据来源：房天下产业网
据克尔瑞数据统计，重庆商品房市场2020年开年受疫情影响，一季度市场低迷供销基本停摆，二季度逐渐复苏，全年整体成交4824.98万方，同比去年下降20.96%；而均价在前几年快速上涨后，价格趋于稳定，全年均价为8948元/㎡，上涨6%。
根据公评网监测的数据显示，2020年，全年主城区九区新建商品房新增供应约2436万平方米，同比减少12%；其中新建商品住宅新增供应面积约2217万平方米，同比减少11%。全年主城区新建商品房成交面积约2240万平方米，同比减少13.7%；2020年重庆中心城区商品住宅成交均价为12739元/㎡，较2019年小幅上涨，涨幅为4.52%。近几年重庆楼市需求不断消耗，在2019年下半年市场预期已逐渐出现调整，2020年叠加疫情的影响，市场成交热度持续回调，新开盘去化率较低，为加速成交，房企普遍采取促销政策，2020年商品住宅成交均价仍保持上涨。
图5：2013-2020年重庆中心城区商品住宅销售价格走势
数据来源：CREIS中指数据
根据房多多大数据研究院去年5月发布的一则数据显示，全国五大典型城市群房价均价从高到底分别为：粤港澳大湾区(21047元/㎡)、京津冀城市群(15047元/㎡)、长江三角洲城市群(11658元/㎡)、长江中游城市群(7447元/㎡)、成渝城市群(7262元/㎡)。成渝城市群主要受成都和重庆两个大都市的影响，与北上广深这样的国际大都市比起来尚有差距，房价也仅为大湾区房价均价的三分之一，京津冀城市群的二分之一，但随着交通、经济上的打通，相信成渝两地房价还有很大的想象空间。随着重庆主城区扩容，人才引进门槛放低，重庆楼市极具潜力。