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2015年领展以25亿元收购的位于北京中关村的欧美汇项目 张雅楠/摄

经济观察网 记者 张雅楠 2月24日,领展房地产投资信托基金(以下简称“领展”,00823.HK)宣布,以人民币27.72亿元收购上海七宝万科广场50%股权。

上海七宝万科广场位于上海市闵行区七宝镇,零售面积14.9万平方米,由万科集团与GIC(新加坡政府投资公司)合作投资,项目在2016年建成,彼时,万科虽然在住宅领域树立了标杆形象,但作为商业地产的后来者,并没有形成鲜明的商业产品特色,而上海七宝万科广场甫一出世,在招商、运营方面都呈现出了较高水准,以至于成为当年全行业在上海商业考察中的必经站,它收获的最主要的一句评价是不像万科的商业项目。

此次,领展房托接手的50%股权来自于GIC,而项目剩余50%的股权持有者为珠海市懋德诚投商业发展有限公司,由中国招商银行及万科集团的关联人士持有。

这笔交易既是领展房托加码内地商业之举,也可谓GIC的换仓之举。

就在一天前的2月23日,GIC和嘉里建设(00683.HK)联合战胜了陆家嘴集团联合体,竞得了上海浦东金桥的一幅大型综合用地,项目规划楼面面积39万平方米,其中住宅4.5万平方米,零售21.9万平方米,其余面积为办公、配套用途。GIC持有项目公司60%股权。

而领展也将借此交易扩大在中国内地的投资组合。

对内地地产行业来说,领展并不是一个如雷贯耳的名字,然而它却是香港REITs“一哥”,2005年上市至今超过15年时间,完整经历了香港REITs的发展历程,其市值从300亿增长到超过1500亿港元,净收益增长超过10倍,如果第一天上市时购买领展持有到现在,投资回报超过8倍,所以行业人士评价领展时会说,“领展的投资人都是在投资领展REIT上挣到过大钱的”。

领展房托的资产组合以零售、商业地产为主,超过80%的资产位于香港,约13%的资产位于中国内地,另有3%左右位于澳大利亚悉尼和英国伦敦。

领展主要的经营内容可以简单概括为资产管理和资本管理,包括收购项目通过翻新、改进动线等进行资产提升,同时也会售出部分非核心资产投入新收购项目,实现资金循环,此外,领展还在香港有地产开发业务。

收购是领展最主要的增长途径,而低融资成本也是领展发展的重要条件,领展的融资成本不超过3%,负债比例也不超过20%。

从2015年开始,领展逐步完成了在北上广深四个内地一线城市的布局。

2015年,领展首次进入内地投资,以25亿元收购了位于北京中关村的欧美汇,同年,又以66亿元在上海收购了瑞安旗下上海新天地企业天地1号和2号。

2017年4月,领展斥资41亿元收购广州西城都荟项目。

2018年,领展再入北京,以26亿元收购北京通州的京通罗斯福广场。

2019年,领展以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心。

2021年,领展将于3月完成此次对上海七宝万科广场的收购。

领展资产管理有限公司资产管理(中国)总监霍业生表示,领展在香港的资产占比大概会在70%-75%,中国内地在20%左右,海外尽量控制在10%以内,以分散风险。

从这一目标比例与领展目前的资产分布看,对内地和海外的投资还将继续。

对于此次收购上海七宝万科广场,领展行政总裁王国龙表示:“在内地四大一线城市中,上海的零售业在新冠肺炎疫情下复苏步伐最为迅速。上海七宝万科广场坐享发展成熟及人口稠密的郊区住宅区,与七宝地铁站相连,是区域性的中心点。随着周边基建进一步改善,包括地铁嘉闵线、机场联络线及七宝生态商务区相继发展,预计该区人口将持续增长。”

截至2019年及2018年12月31日的两个财政年度,该物业的总收入分别为3.871亿元及3.505亿元,截至2020年12月底,商场租用率约为97.8%,物业正处于第二个租赁周期,可通过提升商户组合及因应客户需要提供定制化服务,获取潜在租金增长。

领展表示,会以内部资金及融资安排支付这项收购,并拟局部对冲这项投资可能涉及的汇价波动。根据领展截至2020年9月30日的财务状况,交易完成后,领展的备考经调整债务对资产总值比率将由17.9%上升至19.2%。

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张雅楠经济观察报部门主任

不动产运营报道部主任