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颤了,地产股飙起的真正原因...

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博闻财经 2021-02-25 13:21

文/刘晓博

股市天天都有大新闻。 昨天是闪崩,今天(2月25日)是地产股暴动。 今天上午,A股里的地产股板块一度大涨了7.2%,居全部板块之首,而且遥遥领先。 其中地产龙头股万科的走势是这样的:

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被万科施以援手的泰禾走势是这样的:

连华夏幸福,都涨停了:

保利地产涨停:

整个A股的地产板块里,涨停个股达到了14只。

港股里的融创中国涨幅达到14%,碧桂园最多涨了10%,中国恒大涨幅接近12%。

为什么闪崩之后,地产股揭竿而起?而保险、证券、银行股也跃跃欲试?这意味着风格转换,还是行情走到了尾声?

下面谈谈我的看法:

这一波牛市走到今天,估值偏低的明显只剩下两大板块:金融和地产。其中金融如果细分,还有保险、证券、银行等。

银行股估值低,是地球人都知道的,而且长期存在。但银行股市值太大,如果全面启动需要的钱很多,只能局部修复估值,比如招商银行、平安银行就已经涨了不少。

剩下的,就是地产、证券、保险了。我认为,今年这三大板块都有估值修复的空间。但这是全年的事情,不会在近期“一口吃饱”。

地产股暴动,除了A股面临“无股可炒”(大部分板块都估值过高)外,楼市最近好消息也不少。

春节前后,深圳、上海、杭州、广州等楼市比较热的城市,搞了一轮又一轮的调控,尤其是深圳的官方二手房参考价,把很多炒房客打懵了。

媒体过于关注大城市的调控,把几个大城市的调控看作是全国性的调控,得出楼市即将全面转冷的错误结论。

我之前在专栏里多次指出:2021年的楼市,只能比2020年更暖一些,而不可能更冷一些。

原因很简单,2020年遭遇了百年不遇大疫情,全球都在放水。中国即便很节制,但也在放水,M2重返11%以上,社融增幅重返13.5%以上。另外,还有赤字增加、特别国债,以及地方债发行额度的大幅上调。

但2021年,这些政策工具都将有所收敛,而经济乍暖还寒,怎么稳增长?恐怕楼市需要更暖一些。

比如卖地收入,去年就达到了8.4万亿,今年恐怕要增长到9.2万亿以上才能管用;新房销售额去年是17.4万亿,今年至少要达到19万亿以上。

一线城市和强二线城市需要稳住,大量的二三四五线城市,则需要回暖。

昨天,多家媒体报道了一个重要新闻:官方要求22个城市,未来土地出让要采用“两集中”的方法,也就是集中发布土地出让公告、集中组织出让活动,每年每个城市只搞3次土地出让。

这22个城市是:北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

这是啥意思?

第一,集中卖地,可以分散开发商的资金,避免产生地王,类似当年创业板、科创板开板的时候,10多家新股一起上市,给庄家炒作制造困难。
第二,把资金往22个城市以外赶,让更多城市回暖。

所以,这个大消息对全国绝大多数地区的楼市,构成了利好。

另外值得关注的是,最近广东、上海、浙江等多个省市,都使用了央行给的权利,上调了部分中小银行房地产贷款集中度的上限,比如央行广州分行、广东省银保监局宣布,把城市商业银行房地产贷款比例上限,从占比22.5%提高到了24.5%;个人房地产贷款上限,从占比17.5%提高到了19.5%。

也就是说,央行给银行划定的“房地产贷款集中度上限”,有弹性空间,经济发达地区普遍使用了这个弹性,这对于楼市也构成了利好。

更为重要的是,在2020年四季度货币政策执行报告里,央行对住户部门杠杆率和个人经营贷的开放态度,传递了重要的偏暖的信号:

虽然地产股有估值修复的空间,但在当前背景下空间不大,而且拉台地产股有“政Z不正确”的嫌疑。我估计地产股更大的机会,反而在四季度。

至于全面启动银行股,更是面临资金不足的局面。

所以,地产股的暴动、金融股的回暖,可能带有“多头陷阱”的意味。也就是说,在两会之前,主力想继续制造一个假象,而实际上会在前期涨幅巨大的热门板块上全面出货。

金融股里的保险和证券,今年还有相当机会,主要原因是:

中国即将重点推出第三支柱养老保险。第一支柱,是社保里的养老保险;第二支柱,是企业年金;第三支柱,就是引导大家购买保险公司推出的商业养老保险。

第三支柱养老保险,拿到大家的钱之后,会长期投资股市里的蓝筹股,长期锁定筹码。这其实就是走美国资本市场的道路。另外,这也解决了养老金保障不足的问题,资金炒房的问题,股市里长期投资资金不足的问题。

第三支柱养老保险,目前还没有比较标准的产品,但未来将是国家鼓励的重点,也是中国金融行业的重头戏。对于保险公司(尤其是寿险)来说,是长期大利好。会让保险股具有长期价值。

将来大家投资股市,主要是通过购买第三支柱养老保险来实现。

证券行业的机会,在于并购。因为证券业进入了全面开放期,允许外资设立独资证券公司,原有的证券公司规模普遍太小,竞争力不足。所以,证券行业面临大并购,至于何时全面启动,尚不确定。

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