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提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。
回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。高米店本身也有商业，住宅更新。优势在于：（1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。（2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹：阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院
提问：您好，新人首问：目前自住亦庄2004年交房别墅项目，正在出售中，因为两年后有出国居住计划，预估售价1900万。出手后希望1000万左右买一套投资房产，目前关注亦庄中海墅公寓三居，亦庄金茂悦，金茂府，东四环泛海国际，棕榈泉，东大桥新城国际。希望能够最大化投资收益。另外，有想法在亦庄买一套商住，预算300-400，作为过渡居所，出国后出租，请您给出宝贵建议。
回答：你好，如果是自住和保值这个价位亦庄和郊区不建议看。棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。05~10年那段算是朝阳公园的头牌、甚至是整个朝阳东边的标杆，棕榈泉是第一个把这个做到极致的小区。地段当然还是无敌了，对面就是朝阳公园。但现在朝阳公园头牌早就换成泛海系列了，这个从价格就看得出来。棕榈泉之所以现在地位下降了，不仅是年代老，各种做派也老。譬如楼外观，近看倒还可以，远看真的有点惨，猛一看有点经济适用房的感觉。户型也是，户型很大，但当年走涉外范，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的楼王户型都是主卧+客厅朝北（为了看朝阳公园），其实不是很符合中国人审美（泛海这一点就优势太明显了）。管理上，近几年也有点懈怠，对比旁边公园大道不一定有明显优势。而且棕榈泉虽然地段很高大上，周边的超市确是以天客隆这种为主的，有点不搭。当然，整个小区的建筑质量、房屋质量、一些细节上，棕榈泉还是可以的。反正看重升值，棕榈泉不用考虑了；喜欢阳光普照的户型，棕榈泉不用考虑了。新城国际是一个得天独厚的盘。东三环内光华路，左手芳草地世贸天阶，右手财富中心IFC，北面朝外，南面国贸，占据了最好的地段。而在这个地段内，拥有超强的对比优势，世界城是商住，关东店老破小，只有新城国际是优等生独苗，这种情况下，不仅是区域最高价，还会有对比溢价加成。本身的次新品质不算差，社区商业，花园，物业配套保证了基本盘。第一次到楼下喝咖啡，新城国际就让我眼前一亮。2016年下半年那会儿我推荐的时候，新城国际仅仅才6万多，300万就可以买到大两居。但这种盘往往有个特点，值得买入的时间窗口非常短暂，早了就贵了不涨，晚一步就翻倍。 高性价比楼盘见知识星球内部文章
提问：房姐您好！新人首问。【家庭情况如下】：标准的北京三口之家，家庭已有两套房子：一套全款购买，位于昌平城区东关地铁站口的“宁馨苑”小区，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，闲置中，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。另一套贷款购买，位于朝阳区北苑2013年建的润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。一方面，我们觉得昌平县城的那套目前没有电梯的顶层“远大旧”经适房闲置在那里几年了，在“抗跌保值增值”方面表现不太理想，想换一下筹码。另一方面，孩子马上要面临小升初了，最近两年经过教育界众V洗脑，自感确实属于“学区房刚需”群体。（考虑到将来央区合并以及教育均衡度，主要想考虑东、西城）。【综上】，我俩考虑北苑次新房还有升值空间先不动，先将昌平的那套顶层复式卖掉，置换成能满足以上两方面需求的一套“老破小”学区房，然后在其旁边租个大一些的房子陪孩子上学住几年。（虽然“老破小”学区房溢价高，不是“抗跌保值增值”的首选，但为了孩子的学业也很难有其它选择了）。当然，过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢? 3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？
回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。东西城学区走的路线完全不同：西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。比较均衡的片区：西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。卖房的几个基本共通原则：1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？
回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因：1.设计结构就更适合办公；2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。
提问：房姐好，北京买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样
回答：好中介的判断标准，我说下自己的经验。
1.沟通起来感觉很舒服，对区域很了解，基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完告诉你。
2.尊重你，说话非常客气，不该问的不问，若问了不该问的，很快能圆场。有很多SB中介卖品质盘，姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。
3.每次看完房，会主动收鞋套。
4.跟卖家沟通的时候很积极，该问的都会主动问。有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力和办事能力上有问题。
5.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解.有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种直接拉黑。
6.中介费能优惠的都会去主动申请。
7.能很快读懂你的需求推荐性价比高，匹配的房源，房源筛选上比较用心，不会乱带看。
至于如何挑中介，说说我的过往经验：
1.自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断换掉，你将就对方，自己就吃亏了。
2.让靠谱的熟人帮你推荐，最好是熟人跟那个中介有过成交历史。
3.从中介网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。