我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：智慧的房姐，星球新人首问：一：家庭情况：非京户，二套，预计夫妻一方4-5年后能积分落户，孩子2岁多。二：资产情况：1.大兴2居一套，价值315万左右，商贷70万。2.天津和平区1居一套，价值220万，商贷106万。3.房山商住房一套，价值120万，无贷。4.父母赞助子弹200万。5.家庭税后年收入70万。三：恳请指导：1.为了积分落户加分需要在非城六区居住，我们的理解是需要在非城六区有住宅，不知理解是否正确？2.天津的卖不卖，目前持有两年，赚30%。3.大兴的卖不卖？和最高点相比已经跌了100万，孩子在这里可以读公立幼儿园。4.是在亦庄或者昌平换一套大的，还是办工居后在城六区和郊区各买一套小的？不知哪种方案可行，根据我们的资金情况，建议具体在哪里买，麻烦具体到小区，感谢
回答：1. 可以加分，但户口得落在郊区 2. 可以出掉，天津进入下行期了。 3. 不清楚大兴的标的所在具体位置，长远看大兴是可以保留的。现在没必要出掉 除非腾名额或补资金缺口 4. 建议置换一套大标的，两套小的只能都买上车盘，居住品质和增值空间都会一般。 可以看看亦庄的 林肯公园，回龙观的 国风美唐
提问：房姐您好！最近比较纠结，孩子在安德路读初中，6月入手一套万柳阳春光华板楼四居，仍有一套紫金新干线三居，但目前为了孩子上学方便在六铺炕租房，家庭年税后收入50，本人48岁，麻烦房姐做一个规划，最近有客户出价阳春光华，是否出掉，谢谢！
回答：6月刚入手现在就出掉？那不是太亏了。阳春光华的房子是可以长持的，不建议你这样出掉。如果阳春光华的房子贷款成数少，直接抵押掉然后可以出掉紫金新干线，再重新配置一套，这个方案更好
提问：房姐您好，新人首问盼回答 本人婚前有太阳宫国展新座一居房一套出租8年多， 与老公婚前共同出资购买通州带花园房一套自住 老公北京人在三里屯公婆居住一套中纺里九几年白小八十中学区房一室一厅，孩子目前三年级跟老人一起居住 我前几天将太阳宫一居室售出希望加钱置换三里屯两居作为与孩子一起刚需陪伴居住房（因小孩上学且离爷爷奶奶近相互照顾方便，本人国贸上班）已经交了三里屯中纺里93年一套定金（所谓学区房） 希望咨询以下几个问题： 1、三里屯房产保值性如何？目前均价比太阳宫高2万左右 2、周边有其他好的楼盘推荐吗？总价在650万左右的小两居 3、我是二套房，是做公积金➕商贷还是抵押贷（通州房无贷款），抵押贷的风险是？
回答：1. 三里屯因为是各国使馆区， 但其本身的价格很高，周边老破小比较多，涨幅一般 2. 可以淘一下泰悦豪庭 3. 抵押贷能拉高杠杆，看更高总价的标的，同时月供压力也会更大。抵押贷没啥风险
提问：房姐你好，新人首问：本人工作在酒仙桥，爱人工作在后沙峪，孩子在天竺上小学。在老家泰安有一套房，目前还在还房贷。北京无房，首付款160万。因本人经常出差，所以买房意向在后沙峪一套二室的户型。最好能兼顾增值和自助。请问房姐现在后沙峪哪些小区值得买，或者其他地方有没有更合适的楼盘。谢谢！
回答：后沙峪比较适合你们，这一片主要在于外籍人士和海归、PR人士多。附近的产业只有望京，略单薄。 另外后沙峪部分房子，有航道影响。不过后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，在郊区市场略在上游。 建议看看万科城市花园的小两居 这个是是万科进北京的第一个项目，物业很不错。但人车不完全分流，还有房龄老了点，胜在单价便宜。
提问：房姐好！我家老二今年读一年级。在太阳宫有套小面积学区房。按目前政策可以读人朝初中部。1.请问有必要去西城再买一套学区房吗？我的想法是把目前名下的房过户给老大，以我的名义买套西城的学区房，可以在老二3-5年级选择转学或初中再去西城。毕竟西城的教育总体强过朝阳。2.在太阳宫再买套大的高品质学区房，就让老二在人朝继续读。水星园、澜石、求马及太阳公元，哪个最值得入手？3.以公司名义在目前小区同一单元（楼下底商，出门即是地铁，生活、出行极为方便）再买套小房，家里老人住，方便互相照应。不住时也可出租。兼顾住或投资。家人认为房屋楼下是底商，有安全隐患，即便买也不能买同单元的。所以，意见不统一。请房姐帮忙理清思路。谢谢！
回答：你好，你这个情况西城不合适，因为没有小学学籍直接派位，很可能派到片区内最差的初中 你还是考虑朝阳吧，毕竟朝阳买房+京户，上对口初中的概率还是很大的，朝阳房子跟初中是挂钩的 太阳宫比较推荐：火星园、水星园 临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。如果折价10%左右是可以考虑的。
提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。 在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？ 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！
回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。
提问：房姐你好，目前在远洋天地三期有小两居，想改善为三居，并考虑学区。看了通州核心区附近的二手房，都没有喜欢的。新盘融御位置好，但户型差，剩下的房源楼层低。请问，我是否应该把现在房子换到通州去？远洋的房子升值潜力不如通州核心区吧？是选择融御还是二手房呢？还是比较看好融御周边的配套，不知周边二手房后期是否也能享受同样配套。谢谢
回答：远洋天地也就那样，周边没什么发展。通州长期看好，上限比较高。融御这个盘还行，买入没问题，户型要看你是否能接受，户型对升值的影响不大。 通州二手房推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾
提问：您好，房姐：请指点新人首问，SFSD资格，区位WUHAN。目前无存款，年入10W，有估价350W中北路房产可质押。工作地点江岸区百步亭花园路，想在周边选筹两居或三居地铁房，自住以近通勤且考虑后期流动性，尽可能多贷款，请您根据本人情况给予分析方案，不吝赐教，谢谢。
回答：根据你的月供能力，建议抵押出100+的资金，月供控制在5左中右，抵押出的资金预留出20左右 用来兜底风险， 江岸区 二手房可以淘一淘 越秀星汇君泊、东立国际、国际百纳 这几个自住投资都不错
提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。
回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业，住宅更新。 优势在于： （1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 （2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？ 公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹： 阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。 独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院
提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？
回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。 当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。