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强制农民退出宅基地的这4种可能途径,你会退出吗?

导读:日前,农业农村部明确表态,在宅基地制度改革和村庄规划编制中“不能以各种名义强制农民退出宅基地”。那么,在实践中究竟有哪些途径可能使农民将自己居住生活所必需的宅基地使用权拱手让出,将住宅房屋予以拆除呢?本文,北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师就为大家梳理最常见到的4种可能情形,大家不妨看一看自己正在遭遇的情况是不是合法。


首先大家需要明白的一个基本原理是,农村宅基地系由土地的所有者村集体无偿分配给本集体经济组织成员用于建房居住的集体建设用地
宅基地一经分配到农户即应当通过颁发“房地一体”的不动产权证(过去为“集体土地建设用地使用证”等其他名称的权属凭证)予以确权登记,无法定情形任何主体不得随意剥夺农户的宅基地使用权。
换言之,“长久稳定不变”是宅基地使用权的一大特征。宅基地制度改革强调的是对使用权的“盘活利用”,但新出现的“资格权”概念将延续“长久稳定不变”的特点。也就是说,“折腾”只是相对的、局部的,稳定才是正常状态。

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在此基础上,实践中能够“强制农民退出宅基地”的情形大致有以下4种:
1.征收拆迁。这是最容易想到的一种法定情形。根据《土地管理法》第47、48条之规定,国家因公共利益需要征收某块集体土地时,应当依照“先补偿后搬迁,居住条件有改善”的原则对农户给予公平、合理的补偿。
征收行为具有行政强制性,为的是社会公共利益,农户应当在获取补偿安置的前提下予以配合,依据补偿安置协议的约定或者征地补偿安置决定确定的期限如期腾空房屋、交出宅基地。
如果拒不交出土地影响了征地项目的推进,征收方有权责令被征地农民交出土地,必要时申请法院强制执行。
被征地农民如对征收行为不服或者对补偿安置条件不认可,可通过对责令交出土地决定、征地补偿安置决定的复议、诉讼,或者直接针对征地批复申请复议来救济权利。
2.收回宅基地使用权。宅基地收回决定近年来使用的频率越来越高,它的主要依据是《土地管理法》第66条和《确定土地所有权和使用权的若干规定》中的部分规定。
实践中适用最多的情形还是“为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的”这一类,其不仅与此前搞得轰轰烈烈的“合村并居”有共通之处,更与2021年中央一号文件中有关加强农村基础设施建设的目标相衔接。
需要指出的是,村集体若要依法收回宅基地使用权,必须报经原批准用地的人民政府(多为县级政府)批准,且应当给予宅基地使用权人适当补偿。
如果村委会、村经济合作社等主体违反前述规定作出收回决定,村民有权针对该决定或者批复行为提起复议或者诉讼,具体走民事还是行政则要由专业律师根据不同地方的司法裁判观点来灵活掌握。
一个重要的观点在于,对于前述收回宅基地使用权的行为,是不能对农民的房屋实施强制拆除的,否则将涉嫌违法。
3.处置、拆除农村违法建筑。若农民所谓的“宅基地上房屋”系未经用地、规划许可手续擅自建造的,且违反《土地管理法》《城乡规划法》和乡村庄规划,那么县级自然资源和规划部门、乡镇政府或者街道办事处有权对其违建行为进行查处。
农村拆违建大致可分为两种性质:一是对涉嫌违法用地的居住房屋,原则上一律予以限期拆除,并恢复土地原状;二是对涉嫌违反乡、村庄规划,未获取乡村建设规划许可证的居住房屋,区分违法程度给予“改正+罚款+补证”或者限期拆除的处罚。
就前者而言,建房所占用的土地根本就不是宅基地,而是耕地等农用地,也就不存在强制退出宅基地的问题;
就后者而言,一般不涉及对宅基地使用权的收回,除非涉案违建系占用宅基地建造的楼堂会所、用于出售的别墅等。此时,《土地管理法》第66条中“不按照批准的用途使用土地的”这一情形将可能被适用,村集体有权收回宅基地使用权。
这里面农民最应该提防的是“以拆违促拆迁”的情形,一旦遇上了要及时针对责令限期拆除类文书复议或者诉讼,力争将其依法撤销,坚决捍卫自己的宅基地及房屋权益。
4.以“自愿有偿退出”形式退出宅基地。《土地管理法》第62条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。2020年以来,一些地方也出台了相应的政策,鼓励历史遗留原因形成的“一户多宅”“超占面积”或者城镇户籍子女通过继承农村房屋而占用宅基地等情形下的自愿有偿退出。
自愿有偿退出的前提一是自愿,二是有偿,三是保障本集体经济组织成员的宅基地“资格权”。在这种状况下,不存在“强制农民退出宅基地”的可能性,退与不退,村、镇可以跟农户做工作,但决定权应当牢牢掌握在农户手中。
需要提醒大家的是,作为一种试点改革举措,自愿有偿退出目前尚无法律法规层面的规范要求,多通过各参与改革试点市、县制定的规范性文件逐步探索。
目前存在的主要问题包括政策适用主体范围不明确、“资格权”保障方式不明确、所给予补偿偏低和存在极个别农民“被自愿”情形等。
农民朋友如遇到这类改革,可及时咨询专业律师的意见,避免在“法无明文规定”的情况下吃了亏,做出让自己后悔的选择来。
在明律师最后要提示广大农民的是,“宅基地问题无小事”,这也就是农业农村部有关领导在记者会上强调“宅基地制度改革涉及农民的切身利益,十分敏感和复杂”从而要“稳慎推进”的原因所在。客观上讲,这一领域的法律法规制度尚不健全,《土地管理法实施条例》仍未修改完成,单靠一部新《土地管理法》中的寥寥几个条文是无法全面保障农民的宅基地权益的。
越是处在变革的阶段,农民朋友们越是要保持清醒的头脑,遇事不慌,及时搜集、留存证据和咨询专业律师,争取在变革中把握住难得的契机,分得宅基地制度改革的第一波红利。

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