现实中，经常会有拆迁人遇到这样的情况，拆迁开始和拆迁办协商，一直没有谈拢，或是因为被拆迁人提出的要求过高，或是因为政府资金不足，拆迁项目停滞，等等原因。几年过去了，征收部门仍然按照之前的补偿标准执行，这样的情况，到底合理吗? 北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为各位朋友进行讲解！
要分析清楚这个问题，我们先来看一下最高院的一个再审案件的情况。
福建福州的居女士一家，有一栋房屋，结构为混合结构，产权面积为私有面积89.74㎡，共有面积8.30㎡。2013年7月19日，当地区政府作出《征收决定书》)并公告，签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范围内。
因居女士等3人在征收补偿方案规定的签约期限内，未与房屋征收部门达成征收补偿协议，房屋征收部门委托评估结构对居女士家的被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2013年7月19日，同时于2013年11月5日作出《房地产估价报告》，因对补偿结果不满意，居女士一家拒绝签收，房屋征收部门采取了留置送达。
2015年5月26日，市房地产价格评估专家委员会根据房屋征收部门的申请，作出《鉴定意见》，认为评估报告存在部分技术问题，请评估机构修正错误，重新出具评估报告。评估公司于2015年6月5日作出第二份《房地产估价报告》确定被征收房屋房地产市场价格为1244814元，单价为12697元/㎡。征拆双方仍未就补偿达成一致。
2016年4月18日，房屋征收部门报请区政府作出房屋征收补偿决定。2016年5月23日，区政府对居女士一家等3人作出房屋征收补偿决定书，同日进行了送达。居女士一家对于补偿决定不满，遂于2016年7月28日向一审法院提起行政诉讼。
一审法院认为区政府作出《补偿决定书》，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，判决驳回其诉讼请求。二审法院维持了原判。
被拆迁人申请了再审。再审进行了改判。
市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿。但是在实际中部分拆迁人碍于种种因素在发布拆迁公告后迟迟未做出补偿决定，随着时间的推移，房价飞涨，实际征收时和公告做出时的房屋价可能天差地别，因此确定国有土地上被征收房屋价值评估时点还应当考虑其他的一些因素：
一、当地房地产市场价格波动的幅度以及考虑评估报告的应用有效期。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。换句话说，补偿决定也宜在征收公告作出之日起一年内作出。
二、市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是由谁引起的。如果补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则可以不以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
三、《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。先补偿、后搬迁是指补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付、周转用房或者产权调换房屋已经交付。