春节暂告一段落，今年回家，小住感受最深的就是川内三四线楼市举步维艰，去化和房价都处在一个历史低位，成都一城独大，不管是需求还是房价都还有后劲。
当下是过去十年成都房价最高的时候，但一定是未来十年房价最低的一年。
小住和一些其它城市的房地产从业人员还闲聊了几句，他们对成都的楼市普遍都持乐观态度，甚至有过专门的市场调研，他们认为即便保守估计，成都中心城区的高点应该会在“5字头”左右，目前还远未触顶，换言之：
买房这件事，选择确实是大于努力的。
当然，小住也和非从业人员聊起了成都楼市，比如一刚回成都的朋友，14年在郫都读大学，当时郫筒均价大概在4000元/㎡左右，但是他毅然去了广东，19年他回到郫都工作，准备买房结婚，但是发现当年那个几千一平的房子，现在二手房成交普遍在11000元/㎡以上，自嘲出去打拼5年，赚的钱还不如房价涨得快。
年前我们曾经讲过，今年成都市场面临一个非常尴尬的处境，不管刚需还是改善都会进退维谷，刚需基本难买新房；“改善化趋势”从主城区向周边近郊扩张，又加剧改善群体内卷，叠加上目前严格的调控政策，今年注定是史上最难“上车”的一年。
进入节后，小孩子要上学、上班的基本返蓉，各种优惠减少不谈，小阳春是否会有一轮涨幅也还未知，不过打头阵的几个楼盘从价格来看，都不便宜。
春节前一天，成都五个楼盘相继取证，如我们节前所料，确实有明显涨幅。
不管你是改善还是刚需、五城党或者城南的拥趸，这五个项目基本都全覆盖，但是单纯从价格来看都处在历史高位。
奥园麓语ONE
占地面积：总111亩，叠拼组团约47.82亩
产品类型：叠拼
容积率：2.0
总户数：258户
停车位：1690个
物业公司：奥园物业
#预售信息#
楼栋：1-2、5-8、10-11栋
梯户比：1T1
预售面积：193-290㎡
预售套数：144
交付标准：清水
价格：25121.56-29999.9元/㎡
预计交房时间：2023-03
价格与产品匹配度高：总价500万以上即便放到并不缺“壕”的成都市场来说，也不算便宜。但是这个价格和产品是高度匹配的，它的几个核心卖点包括窗地比0.32、下沉式花园、中叠也有花园与地下室、中上叠可直接入户，这些比较实用的创新确实让人眼前一亮。
价格与地段匹配度中：从大区域着眼，项目所处的万安南属于新版块，具体呈现究竟如何现在都还在效果图里，取决于万安南能走多远，目前是待开发的。但是在学区方面，可以肯定这是D区，学校一般。
周边二手房基本情况：新项目没有同个小区的二手房成交参考，周边也缺乏同类产品，非要比，那只能和麓山国际社区、麓湖生态城比，那这个3万不到的单价其实也算便宜，毕竟前两个项目的高层产品成交也到了2万单价以上。
另外大家要注意，这种叠拼产品流动性要弱于高层，主要是用于自住，以上拿来和高层对比实在是找不到同类叠拼对标，仅作为参考。
中海云麓世家
占地面积：约154.99亩
产品类型：高层/叠拼
容积率：住宅3.0
总户数：高层约1700户
停车位：3398个
物业公司：中海物业
物业费用：3.35元/㎡/月
#预售信息#
楼栋：8号楼（高层）
梯户比：3T6
预售面积：114-125㎡
预售套数：196
交付标准：带装修
价格：18314.54-21779元/㎡
对比往期新房价格：这次加推是最后一栋高层，起价门槛来看，上批次高层住宅17288元/㎡，这批次8号楼门槛上浮到18315元/㎡，中间有超过1000元/㎡的涨幅（装标上浮），总价门槛从之前217万涨到了231.62万。
产品说服力在哪儿：一般而言，新批次相比于上批次涨价需要产品背书，往往把楼王放最后其实就是来应对涨价，不过8号楼在项目西北边角，临两条路，视野较差，面积段还相应收缩，应该是更偏“刚属性”的一栋，这个定价有待讨论~
怡心湖板块是看好的：怡心湖板块的规划前景是美好的，大开发商扎堆的集聚效应也是经过了市场考验的（比如武侯新城），我们之前曾经写过这个项目，各位可以多比较一下--没有F4，怡心湖将沦为二流板块
首创禧瑞光华
占地面积：约73.9亩
产品类型：小高层/叠拼
容积率：1.5
总户数：474户
停车位：670个
楼栋数：21栋
#预售信息#
楼栋：1-3、13-16、18栋
梯户比：1T1
预售面积：126-234㎡
预售套数：308
交付标准：带装修
价格：27410-29999元/㎡
先谈价格：首创禧瑞光华目前碍于政策原因清水价无法突破3万/㎡这个价位，上批次清水叠拼房源均为29999元/㎡，所有房源总价都在700万以上；而这次有小高层房源预售，至少拉低了整体均价。
再说地段：青羊区的地位自不必多言，但青羊新城则完全是一个较崭新的板块，周边大片区域属于待开发阶段，城市界面后续会远远好于成飞板块，目前区域内很难找到类似的叠拼产品。
学区如何：青羊区既不是商业重镇亦不在城南，但长期处在楼市顶端，最重要的原因其实是大量优质教育资源汇集，这个自古以来传承，已经形成一种文化，这个项目虽然不划在青二这种标杆学区，但是教育资源相对而言依然比较丰富。
产品匹配度：谈到叠拼，大多数人印象中都是三叠形式，这个项目直接拿出了双叠产品，纯粹性较强，其密度也相对较低，和市面上的三叠产品相比更具有舒适感。
人居九林语
占地面积：一二期合计约82.65亩
产品类型：小高层/洋房/叠拼
容积率：一期2.5，二期2.0
总户数：482户
停车位：1016个
物业公司：龙湖物业
物业费：一期3.0元/㎡/月
#预售信息#
楼栋：1-5、8-14栋
预售面积：135-298㎡
预售套数：258
交付标准：带装修
价格：31799-33771元/㎡
价格如何：东客站板块新房破3的，这是第一个，也是人居定位最高的产品，东客站板块周边不管新房还是二手房来看，都很难说支撑这样一个价位，但考虑到后续雪松等总部落地，东客站商圈后劲还很足，这个价格也许在未来会是一个低位。
产品分析：去年因为无房家庭优先，导致很多改善项目都很难摇号，但是大家不要误会，在500万以上这个总价段，包括天府新区在内，其实也可能是摇不中的。人居九林语同样是小高层、洋房和叠拼的配置，全小高层、四房、纯改定位一定意义上迎合了主城换房需求。
地段配套匹配度一般：中环内位置自然没得说，很多东门的主城党都在东客站跃跃欲试，后续也有东客站经济枢纽规划。缺点也很明显，东客站板块是交通枢纽，项目又临中环高架，居住环境更适合普通改善或者刚需（比如雪松雅居乐IN天府）。--东2.5环刚改神盘预定，双公园+双地铁，但学校还是有亮点，成都第四所公立的国际学校渥太华公学就在片区内（另三所分别为蒙彼利埃、霍森斯、哈密尔顿）
基本认知：品牌认可度较高，属于什么都有，也都不差，但是价格抗性会存在，普通改善肯定不用考虑，产品方面能打，纯板式、低密度、2T2这些特点也是大家比较乐于接受的，对于东客站这样一个好位置，除了德商，也许确实需要更多类似高改产品弥补空白。
汉嘉国际社区
占地面积：约380亩
产品类型：高层
容积率：2.03
总户数：2973户
停车位：2410个
物业公司：世邦魏理仕
#预售信息#
楼栋：57号楼
梯户比：2T4
预售面积：127.9-140.49㎡
预售套数：256
交付标准：带装修
价格：7565-8486元/㎡（没算装修价）
终于看到一个普通人能买得起的房子了，写到这里大家应该也发现了，新春过后，主城区基本就是“硬核壕宅”当家作主，没一个新盘是给工薪阶层准备的。
配套和地段：先说位置，项目位于新都城区，地铁3号线终点站附近，是一个绝对纯刚需的小区，但周边城市界面还算好，大多都是10年内的房子，大型商业目前主要依赖新城市国际广场。
不存在较大剪刀差：各位要注意的是，上面公示的价格只是清水，加上装修以后估计得上万，所以这个楼盘虽然门槛不高，但是就不存在所谓很大的剪刀差，只适合地缘性购房者自住，汉嘉国际目前二手房成交价在10000-15000元/㎡之间，大部分在12000元/㎡左右。
买这个项目主要的理由，无非就是有地铁且门槛不算太高，本质上还是一个解决从无到有、自住问题的刚需项目。
以上就是最近几天预售报名项目的一些评点，希望能给各位买房做一点参考。