今天跟大家说说今年的市场机会。
先说结论，就房地产而言，今年最大的市场机会，一定是在二线核心城市。
一线城市大家心里应该清楚，只剩一个还有比较大的机会，其余三个，其中2个还有惯性上冲的空间，另一个的机会只有新房。
上海广州深圳目前房贷都有所收紧。
广州南沙外地人暂时不能贷款买房了，黄埔区贷款也收紧了。年前我们组织了考察团，有一批粉丝还是算运气好的。
不知道3月份会不会有所缓解，先观望下看看。
但是， 今年利率上行是大概率，因为不光是受5档房贷新规的影响，对一线城市严厉调控本身就是大方向，所以央行会有窗口指导。
上海年前刚刚调控，但2月份的次新房小区挂牌价继续上冲，这个调控的时候我就分析过，因为二手房库存紧张，所以年后惯性上冲的概率大。
深圳的二手房限价，银行到底是按政府指导价评估放贷，还是按市场价，还是按中间价，现在大家都在等。
有银行在按政府指导价评估，但也有银行按兵不动，在观望。还有银行房贷按指导价评估，但抵押贷依然按市场价评估。
如果按政府指导价评估的话，跟市场价相差甚远，害怕引发银行的坏账，毕竟深圳高杠杆买房的太多了。
如果按市场价评估，又怕与政策指导相悖，所以银行也很为难。
如果说最后全部按指导价评估的话，对深圳西部的房价肯定有影响的。比如宝中，以前市场价和评估价一样，现在相差太悬殊，中产接盘就会很吃力。
而深圳湾这种极贵和龙岗便宜的区域，反而没什么影响。
比如深圳湾，原来市场价就是35万，而银行评估价最多也只能给到20万，评估价跟市场价以前就相差很远，买的一直就是有钱人，所以即使按政府指导价评估，影响也有限。
豪宅片区才真的叫富通胀。
在大放水时代，你都不知道这种地方的房价涨到哪里才是天花板。
而龙岗罗湖这些地方，市场价和指导价差不多，更加影响不大了。
但我为什么说今年的机会主要是在二线城市呢？
因为一线城市房价上涨到一定高度后：
一是调控越来越严，想要入场已经太难；
二是价格越来越高，一般人玩不起了，越往上，资金获利空间本身也在减少；
三是与二线城市的房价价差在拉大，进一步凸显出二线城市的价值。
四是一线城市的贷款在收紧，而二线城市还比较宽松，因此热钱不可避免会往二线城市跑。
那放眼全国，有哪些二线城市机会比较大呢？
排第一的首选合肥。
因为这是一个很会搞钱和投资的城市。
现在热点片区，滨湖新房供应断档，严重供不应求，连庐阳、肥西很多新盘都要求全款优先，贷款的请不要站门口。
基本上红盘不是全款根本买不到房，一套房几百万，有钱人真的那么多吗？
显然不是。
如果不是利用杠杆，哪来这么多全款买房的人呢？
据我了解，有些人就是利用消费贷、二手房抵押贷套钱出来，再全款买新房。
之前就有人在我文章后面留言，有人靠消费贷在合肥买房，房贷还没开始还呢，房价三个月就涨了23%。这回报率多高。
我预计今年合肥会超出大家的预期。
原因就是2点：
一是大家很会用杠杆撬动市场。
二是合肥楼市供不应求。
有人说合肥的土地供给量很大，拜托你去看看2020年的土地供给量再说吧，合肥2020年土地出让只卖了7292亩地，相比2019年的13663亩，几乎接近腰斩。
2021年合肥楼市会持续面临供不应求的问题。
别说合肥已经涨了多少多少了，这是现象不是原因。
就凭着我上面说的这两点，合肥2021年的楼市就会表现很好。
再说合肥这个城市的新经济确实表现不错，产业发展势头很好，所以值得看好。
但合肥最好的机会还是在西南片区，比如政务区、高新区，滨湖区，经开区，其他什么瑶海区、新站区，三县不适合投资。
其他看好的城市，虽然之前二线城市的上中下三篇我都分析过了， 但估计很多人又忘记了，我再给大家再梳理总结一下。
第二个杭州，就不用多说了，市场一直很火爆，跟深圳一样，杠杆的天下。
但杭州最大的机会肯定还是新房，因为倒挂明显，二手房价格也比较高，跟深圳一样下不了手，但又跌不下来，慢慢涨的趋势，所以今年杭州市场还是会很热。
第三个是西安，我非常看好西安今年的行情。
一是因为新房库存少，二是地价上涨多，三是拼命拉人。
现在西安市场非常好，我想3月份过去调研，可以关注热点片区，高新、曲江，还有灞桥、航天基地、浐灞、沣东新城、空港新城的地价上涨都很明显，也可以关注一下。
第四个是厦门，厦门行情去年已经开始启动，今年会明显发热。
福建的热钱会加速涌入厦门。
今年岛内的学区房，新房，次新房会很火爆，岛外的4个新城，也会火热。
厦门的居民杠杆率非常高，按照我的感觉，深圳杠杆率应该排第一，杭州第二，厦门第三差不多。
会搞钱的城市，就是最大化利用杠杆，这在货币宽松期，就是最容易推动房价上升的加速器。
今天厦门有人跟我说，银行对公贷款暂停了，因为1月份放贷太多了，要求均衡放款，这会影响到经营贷买房，完全停贷我觉得不可能，否则经济受不了。
再说其他城市又不一定非要到厦门做抵押贷款，很可能到其他城市套现带着钱去厦门啊。
第五个是苏州，苏州挨着上海，上海大涨一波之后，部分资金又要开始转移阵地了，我发现苏州最近几个月的二手房库存下降速度很快。
去年9月份，苏州二手房挂牌量超过10万套，今年1月份就只有8.5万套了，新增房源量一直在下降。
苏州最容易躁动的肯定是园区和高新区，因为新盘供给少，片区规划好，改善群体最趋之若鹜的地方。这两个区的房价去年就有小幅上涨。
其他区房价基本没动静。
第六个是南京，最近有4个区落户放开了，但上涨最快的依然是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。
第七个是成都，重点关注高新区，金融城和天府新区，核心区房价一直在动，其他区没什么起色。
第八个是武汉，去年疫情影响房价比较低迷，但成交量还是全国第一，说明强大的购买力还存在，今年房价会有起色，重点关注武昌，滨江板块和光谷。
其他的城市：
天津，最具有确定性的就是上三区的学区房，我十分有把握。
福州今年也会回暖，能看到核心区房价上涨，比如东二环。
济南目前已经在底部，今年会见底反弹，龙头在历下。
青岛的反应慢半拍，估计比济南还要晚半年复苏，首选崂山。
郑州虽然连跌了三年，但今年也要回暖了，因为去年郑州土地出让腰斩了，今年去库存接近尾声，市场反弹势不可挡。区域首选东边，郑东新区，北龙湖，龙子湖。
长沙随时都能买，房价便宜，但只会像乌龟一样慢涨，核心是梅溪湖。
其他二线省会城市我觉得今年机会不是很大。
放眼全国，其实规律很明显了，就是围绕着核心片区在涨。
当然还有一些经济比较强的非省会城市，比如宁波过去2年一直很火爆，我忘记在二线城市分析它了，宁波也是一个很会利用杠杆投资的地方。
还有东莞这种产业非常强的临深城市，去年涨幅全国排第一。
这一轮房价上涨，资金热衷于追逐的城市，有一个共性，首先这个地方供给量不能太多，否则房价涨不起来；
其次大家要喜欢利用金融杠杆买房，因为杠杆是撬动房价上涨的最佳利器。
深圳、杭州、宁波、合肥、东莞，都是这种典型特征的城市，所以是第一波热钱重点攻克的地方。
虽然说今年整体的货币政策相比2020年会有点收紧，但还是会保持连续性，不可能断崖，所以结构性的市场机会依然存在，就是一线城市机会少一些，二线城市机会多一些。
只要你紧跟我的推文走，你会对全国的楼市有个全局的理解，知道房价涨到什么位置了，继而你会知道什么时候轮动到你所在的城市，因为资金还是在轮动的。
房产过去是，未来也是最大的家庭资产投资，所以每一个人都要重视，学会如何让你的资产保值增值。
下篇真的要分析三四线城市了, 估计也要写三篇才能写完，