成都新楼市 文|刘雨视觉|YAN
本文为踩盘资讯，非广告
2020年9月30日取证，推出496套带装修房源，截至2021年2月22日上午10:50，共计去化97套，整体去化率不足两成。
这是凤溪院子目前的数据。
※ 凤溪院子去化情况（该数据来源于成都住建局官网，为成都新楼市手动统计，统计时间截止2021年2月22日10:50）
怎么说呢，数据令人颇感意外。毕竟凤溪院子位于温江区光华新城，是较醇熟的区域之一；项目占地面积约113亩，体量也够大；容积率2.0，也是目前成都购房市场上主流的低密低容产品。
醇熟区域、百亩大盘、2.0容积率，拥有以上标签于一身的凤溪院子，为何只交出了这份答卷？
我们可以从细节中复盘。
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区域：光华新城
※ 凤溪院子区位示意图，截自百度地图
凤溪院子位于温江区光华新城板块，周边有地铁4号线和地铁17号线双地铁围绕。据百度地图显示，凤溪院子距地铁17号线温泉大道站直线距离约500米，通过地铁17号线，可在凤溪河站换乘4号线，也可在机投桥站换乘9号线。项目距地铁4号线光华公园站直线距离约1公里。
同时，周边还有恒大城、恒大名城、佳兆业珑玺、雅居乐锦尚雅宸等多个住宅楼盘，城市界面良好，生活氛围成熟。
项目西北方向，还有新光天地、光华公园、碧落湖等休闲娱乐去处。
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容积率2.0的113亩新盘，临凤溪大道
※ 凤溪院子小区平面图，红色区域为上次取证楼栋
凤溪院子整体规划为高低配，西侧规划有高层和洋房产品，东侧规划有低密院子。
项目曾于2020年9月30日取证，推出的就是位于西侧地块外围的1-4号楼、11号楼，都为26层，两梯四户，共计496套带装修房源。
虽然项目整体容积率仅2.0，但因为项目为高低配设计，所以高层在整体舒适度上或有一定牺牲。从现场情况来看，高层楼栋之间楼间距如下图 （视觉上给访客会略有不适）：
※ 凤溪院子实拍图
同时，项目南侧靠近凤溪大道。凤溪大道作为温江区域的主干道之一，后期对于居住的影响需要考虑到。
※ 凤溪大道实拍图
这一点，从各个楼栋间不同的去化率也能看出来。去化较好的是1号楼和2号楼，临近五洞桥路 （社区道路），临近凤溪大道的3号楼、4号楼、11号楼相对去化较一般。
※ 凤溪院子沙盘实拍图
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户型：建面约115-136㎡的套三套四
凤溪院子上批次共推出6种户型，其中有建面约115㎡的三室两厅两卫户型、建面约129㎡和135㎡的四室两厅两卫户型。
※ 项目户型图（滑动查看更多）
凤溪院子一路之隔，还有一个新盘是雅居乐锦尚雅宸。
两项目都曾于去年9月取证，都推出的是建面约110-140㎡之间的套三套四户型，都是带装修高层产品。但两项目去化情况却截然不同。
※ 凤溪院子与雅居乐锦尚雅宸区位示意图，截自百度地图
雅居乐锦尚雅宸于2020年9月21日取证，推出14号楼、15号楼，共计246套带装修高层房源。其中，14号楼为33层，15号楼为26层，两梯三户。取证单价23642-25616元/㎡ （装修标准3800元/㎡），总价约266-352万元。 （具体成交单价及总价详询售楼部）
凤溪院子于2020年9月30日取证，推出496套带装修高层，户型建面约115-136㎡，取证单价20549-22709元/㎡ （装修标准3799元/㎡），总价约239-308万。 （具体成交单价及总价详询售楼部）
截至2021年2月22日上午10:50，凤溪院子去化97套，去化率不足20%；雅居乐锦尚雅宸剩余房源仅13套，去化率约94%。（数据来源于成都住建局官网，为成都新楼市手动统计，备案或有延迟）
※ 凤溪院子去化情况，截自成都住建局官网
※ 雅居乐锦尚雅宸去化情况，截自成都住建局官网
造成两项目去化不同的原因或有很多，但现场最直观来看，建筑密度的观感很重要。以下图片是雅居乐锦尚雅宸的实拍图 （相较于前者，更为疏朗）：
※ 雅居乐锦尚雅宸实拍图
免责声明：文内去化数据来自成都住建局官网，实景图主要拍摄于2021年2月21日。本文内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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