准确的说，主营住宅物业服务的公司，很多行为还不能说是完全商业行为。这个就导致住宅类物业公司陷入两张皮的窘境。
一方面，在资本加持下，物业公司的商业行为都是在不断展现公司的资本沟通能力，展现公司塑造自己形象的能力，展现公司说服资本相信自己是赢家的能力。例如物业公司对规模的疯狂追求。另一方面，物业公司的基层运营体系非常健全，但是物业公司是为居住在社会空间的业主提供服务，就必然内嵌在复杂的社会和群体关系氛围中，具有明显的民生意涵，而非单纯的市场化行为。
市场行为和社会行为在社区交织，让物业公司很是难受。诚然，中国的物业管理行业正处于高速增长期，增长速度至关重要。我查看了最近几家上市公司业绩预报，低于40%的增长肯定不符合高速增长期的特征。住宅类物业公司在追求健康发展过程中，不得不面对中国特色的高密度居住空间，对项目运营的不利影响。这个不利影响就是陌生人高密度、大规模集聚和居住带来的拥挤效应。在拥挤的陌生人社区，每家每户都在践行“关起门过日子”，殊不知，陌生人社区业主之间不需要长久交往的需求，机会主义成本低，业主很容易走向极端，或者暴躁，或者冷漠。
可见，整体氛围对物业公司项目运营是非常不友好。反过来也能解释，为什么有些小型社区、别墅类社区，或者单位的住宅社区，业主和物业公司关系要融洽很多。物业公司不得不面对大量陌生人高密度集聚必然产生的社会问题。实事求是来说，这些社会问题超过了物业公司能力和职责范围，但是物业公司是靠社区生存和发展的，必须要思考如果降低陌生人社区的不利效应。如何破解不利效应，住建部等十部委《通知》突出强调业主在社区治理中的积极作用和价值。改变以往物业公司站在前台，街道兜底，业主站在后台，甚至不站台的被动局面。也就是说，共建共治共享，搭建业主、业委会、街道、物业公司等主体之间的良性协作关系，在治理实践中形成合理的责权利关系，寻求各方利益诉求的最大公约数。
共识只是方向和目标，落地方法呢？
必然面临一大堆亟需破解的问题。例如，如何发挥业委会的作用。业委会的本质是通过业主集体行动实现社区的善治。北京市颁发的《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020-2022年）》，明确提出了2020年业委会（物管会）的组建率到达90%。相对于组建业委会，如何破解业委会在陌生人社区中存在的“组织困境”和“能力困境”两大问题更难。过去的十年，许多地方探索的党建引领、四方共管、多组织联席会议、业委会与居委会交叉任职等办法，都是打破组织间相互孤立、促进协同合作的有益探索。遗憾的是，很多好的探索和做法，由于人员的变动，物业公司没有及时梳理管理实践，上升为公司的管理规范，管理延续性不好。
作者：程鹏
来源：程鹏物业观察