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问：你好，九叔老师！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？
答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。
问：九叔您好！我三口之家都是深户，小孩上大学了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，红本在手。西乡一套3房，18年，红本在手，不过是股票抵押的，今年6月份估计股票解禁可以还清。东莞沙田一套3房，16年，欠70万左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想卖掉坂田的置换到华侨城或香蜜湖等，不知如何？请指导，谢谢！
答：你好，建议优先出手东莞沙田，东莞除了松山湖和凤岗板块还有些价值，其他板块暂时不看好。 坂田建议说说具体楼盘信息再做判断，是去还是留。 华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，再加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城
问：九叔老师，你好。我是一个刚离开深圳的失败者，但一直想在深圳置业。因为资金不够最多能支持250W总价的房子，现有两个方案：1.想买东莞靠深圳的位置等待合并深圳升值。2.买南油A或B区博拆迁。老师觉得哪个方案可行？或者能否指条明路。非常感谢
答：总价250w在深圳很多地方都能买到次新两房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。
问：九叔你好，想问一下 1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，均靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有投资潜力的？ 2.沙头角的海景房是否有投资潜力？
答：你好， 罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。 建议出手裂变。 盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不大。 自住可以考虑入手福田核心区，投资还是首选南山和宝安。
问：1、基本情况：持有通业花园三房，自住，欠款160，桑达小区一房学位房，欠款80。家庭年收入100，目前手头能凑200。 2、关注过海馨苑的房产，想买4房解决将来自住，只是目前资金差距较大，想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。 3、问题： （1）已有两套房产都是我一个人名字，自住的是共同申请公积金贷款，还款都是我一人，这种可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通业花园目前自住，周边配套都很便利，住的也不错，目前得到信息是在梅香学校的初中学区内，将来能增值？ （3）600万左右的投资房产有什么推荐？福田保税区的福田外国语南校区的楼盘？华富北村的旧改能否入手搏拆迁？
答：1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房，如果不体现，离婚后购买是首套。 2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学，比较普通的学校。属于跟涨区，未来涨幅随大盘。 3.福外南和福保都不错，海岸城也可以关注，比较难抢。 宝安 西乡碧海板块多关注下。 没有内幕消息不建议博拆迁。