判断未来的房价走向，业内一直流传着一个经典论断：短期看金融、中期看土地、长期看人口。其实，道理很简单，居住作为房子最基本的功能，从长期来看，当住房供不应求时，房价自然易涨难跌。就拿过去二十年来讲，随着城镇化的快速推进，大量人口涌入城市，住房需求被快速释放，房价被推到一个又一个的新高度。同样的道理，当需求不足的时候，房价自然也会失去大涨的动力，而且目前这一趋势正在逐步显现。
根据国家统计局公布的数据显示，自从2016年全面实施二孩政策以来，生育率仍然出现了下降的趋势。具体来看，2017年新出生人口为1723万人，比2016年减少了63万。随后两年时间，新出生人口又分别达到了1523万、1465万，显然出生人口一直处于下滑状态。对此，民政部部长撰文指出：“2019年人口出生率创下2000年以来的最低值，目前我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线，人口发展进入关键转折期。”
何为总和生育率呢？顾名思义，就是指每个育龄妇女平均的生育子女数。按照国际通用惯例，总和生育率低于2.1被称为“低生育率”，低于1.5被称为“很低生育率”，低于1.3被称为“极低生育率”。从目前披露的数据看，2016年全面实施二孩政策后，总和生育率曾短暂冲高至1.7，但目前又回落到了1.5以下，也就是说，目前我国处于“很低生育率”这个档位。
面对目前人口出现的转变，前不久，经济学家马光远曾公开表示：最终压垮房地产泡沫的就是低生育率。其实，说得更形象一点就是，低生育率可能是压垮高房价的最后一根稻草。道理也很简单，低生育率会直接带来两个突出问题，一个是新出生人口减少，另一个是人口老龄化进程加快，这二者均会导致住房需求降低，从而对高房价形成制衡效果。
实际上，高房价和低生育率，二者之间是相互影响的关系。低生育率可以对高房价形成制衡，反过来，高房价也是制约生育率的重要因素。据调查数据显示，房价每上涨1%，生育就会延迟1年。在笔者看来，这个数据并不夸张。中国青年报曾痛斥高房价给年轻人带来的影响：高房价使得房子成为了高攀不起的奢侈品，让年轻人不敢买房，不敢恋爱，不敢结婚，不敢生育。
关于这一点，在买房年龄的变动上也得到了充分体现。据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》显示，在一二线城市当中，由于房价不断上涨，刚需首次购房的平均年龄不断向后推迟，从此前的27岁进入到了目前的“30+”阶段。显然，高房价之下，买房推迟了，结婚往往就会向后推迟，等到生孩子时，年龄也偏大了，再加上工作、房贷、养娃成本比较高等因素，即使想生二胎，很多人可能也会变得力不从心了。
日前，北大光华管理学院教授、人口学家梁建章也发表了署名文章《狼真的来了——最新人口数据预示低生育率危机》，在文章中，他将低生育率的重要原因之一归结为住房成本过高。他以深圳为例，深圳房价收入比是35.2，位居城市排名第一，这意味着对于一个普通家庭来说， 不吃不喝平均35.2年才能负担得起一套房子，所以这极大地压抑了城市夫妇的生育意愿。
在文章中，他还表示，虽然2020年全国人口数据还没有公布，但根据已经公布的一些城市看，与2019年相比，2020年银川新出生人口下降了11.9%，温州下降了19.01%，合肥下降了23%，台州下降了32.6%。与前9个月相比，2020年贵阳新出生人口同比下降了31.6%。对此，他还直言不讳，如果无法大幅提升生育率，这种下滑将不会见底。因此，他给出建议，除了全面放开生育外，还应减轻住房成本，由于地价是构成房价的主要部分，所以可以对多孩家庭免除土地价格，这样房价也会降到原来的一半以下。
在判断房价走势的时候，我们往往会毫不犹豫地把房价和人口联系在一起。毕竟，对于房地产市场来说，有人口才有住房需求，才有继续前进的动力。但是，根据现实情况来看，如果房价一直上涨，无疑又会抑制生育需求，从而导致人口出生率下滑，“不生娃”反而可能成为压垮高房价的最后一根稻草。
当然了，影响生育率的因素还有很多，比如社会观念、教育成本等等。不过，根据央行数据显示，目前我国城镇居民家庭负债参与率为56.5%，负债来源主要以银行贷款为主，其中房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。显然，与其他因素相比，住房成本的影响不容小觑。因此，在提高生育率方面，除了放开三胎的建议外，稳定房价、降低住房成本无疑也是至关重要的。