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​祝咏鑫:武汉买房准备之购房资格实操篇,那些秘密中的秘密

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咏鑫说房 2021-02-14 08:35
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亲爱的朋友,你好:

我是祝咏鑫,专注不动产资产配置落地实操,「咏鑫说房」唯一作者。

本篇带你聊聊投资买房的实操过程,在目前房住不炒的大基调之下,基本上国内一二线城市都实现限购的政策,只是各有不同而已。

这个购房资格,就是房票,通俗的理解就是,就是购房资格

那么在房产投资中,有购房资格的主体除了个人以外,另外一个就是法人,就是常说的公司,用公司作为壳来投资房产,这个操作思路后期会单独讲。

很多朋友会说,就是个购房资格,也没那么难,但如果要投资多套的房产,那么这个房票就不能简单的理解为购房资格了。

这个还是一个贷款资格和融资主体的资格,如果做长远投资的话,那么三个资格是相辅相成的,是要一起来分析。

为了便于你理解,我把这个三个资格的合体称为分身,意思就是你在购房的时候,是你的分身。

首先有个观点你要明确, 很多人就把分身理解成房票,这其实是不准确的。

房产投资中的分身,除了房产代持的主体,还有那是按揭房贷的主体,有分身才可以申请房贷,还是融资负债的主体。

因为只有分身才可以申请信用卡、消费贷房抵贷等等,所以分身他是房票是贷票还是是在债票。

了解了什么是分身之后,在选择分身的过程中有什么要求?

当然是分身越优秀越好,比如说他是研究生本科毕业有稳定的工作,交纳的五险一金,最好还是公务员,这非常好,但是这么优秀的人不一定会成为你的分身。

因为这种人收入很高,能筹集首付款,能月供他自己还要买房,怎么会成为你的分身。

常见情况下成为分身的人资质都不会太好,一般情况就是筹集首付款比较难,收入比较低挣钱比较少,这种人才是分身的常态。

所以在选择分身时还要根据自己的资源情况进行综合的考虑。

当你选的分身比如小姨子大舅子表姐堂弟等等资质都不好大专或者中专毕业,甚至没有什么学历,那么这个时候该怎么办?

答案是包装,要把分身尽量包装成一个高富帅或者包装成一个白富美,就是要包装成一个资质非常好的人,那怎么包装,这就进入了第二小节。

第二小节:

包装分身,首先你得有一家公司或者你能使用一家公司之后把你的和放在这家公司里头给这个和交纳五险一金,给他发打卡工资给他印名片,让公司前台知道他的名字和职务。

这样做的目的就是当银行或者是信用卡中心或者是其他贷款机构电话咨询回访时,就是知道有这么一个人不至于给你打电话。

可以说没有这个人也不知道他的职务,这样子就会把这个贷款给毁了。

举例,如果你把你的表妹,包装成你的分身那么你就可以用你的公司,或者是你朋友的公司给你的表妹缴纳五险一金。

并且要代发打卡工资,当然打卡的工资实际上是你出的钱,印制名片安排职务这些信息都得让公司的前台知道,或者装个固定电话设置无条件转接自你手机上也行,这就可以防止银行信用卡中心其他贷款机构在做电话回访时出现差错。

要注意一点,就是在贷方打卡工资是会牵涉到个税。

如果每个月代发工资是两三万,光个税缴纳就是一笔比较大额的支出,在这种情况下该怎么解决,一般情况下是把代发工资限定在4000左右其余的钱,用个人账户以房租的形式转过来就是每三个月转一次帐上面备注的是房租。

另外就是用公对私账户转账,备注就是报销。

银行也知道某些企业为了规避个税会议报销的形式发工资,还有就是每半年或者每年底转一笔大额的钱,备注就是讲奖金,在包装盒的过程中在做流水的时候一定要坚持一点,原则就是可解释,解释要合情合理。

还有一种方式就是开立企业的一般户,一般户跟企业的基本户是不一样的,是通过一般户直接转账,在备注上就写上工资,一般户特点是可以注销,以后不用了就可以把一般户注销掉。

但基本户是注销不掉的,在给分身做工资流水的时候金额不要太少,最好是在三万左右,再少也是在两万左右。

比如不到一万块钱甚至只有几千块钱就会影响这个和申请信用卡信用贷,以及房产抵押贷,因为银行认为你这个人的收入太少,并不是优质的借款人,所以给你放款的过程中会有很多很多的限制。

包装经过六个月之后,这个分身在数据上就会显得比较完美了看起来那就像一个高富帅或者白富美,此时就可以去申请信用卡,再申请信用卡的过程中不要过于频繁,最好每三个月申请一次,等到两三年之后这个分身也就具有了购房资格。

也就是说的是房票和贷票,在包装分身时一定要注意一点就是四个字模拟真实,缴纳社保公积金是模拟真实,打卡工资是模拟真实,缴纳个税甚至公积金也是模拟真实,印制名片是模拟真实,同时又有真实的办公场景,这也是模拟真实。

因为现在办信用卡以及办理经营贷时候列,需要去公司拍门头,去实地拍照考察,所以你有真实的公司或者能找到这样的办公场所就显得非常必要了。

现在很多人都会说实体没用实体不景气很多老板都把实体企业卖了去专职炒房,那么这种老板的肯定不是职业选手。

因为选手都是需要有实体企业这个壳实体资源的包装分身需要实体企业,你办信用卡办信用贷也需要实体企业,虽然实体不那么挣钱,但是实体的可以提供现金流,所以有一个实体对职业投资人来说,非常非常有必要。

下面聊一下包装分身的这个实体企业有什么具体要求,是任何一个实体都可以成为包装分身的企业吗?

当然不是。

在选择包装分身的实体企业时,也要跟国家的政策趋势保持一致其实是什么就是现在不能选择限制性行业产能过剩行业。

资源类行业比如说煤炭钢铁水泥企业小型高污染制造型企业、落后产能企业,那么这些企业都不能作为包装分身的实体。

最好的企业是什么,是高科技企业、网络公司。

比如说某某科技公司某某网络公司那么这种实体包装盒就非常的好,那在新兴行业最有前途的行业给分身发高工资高福利,那么银行以及其他一些贷款机构才更可信。

讲到包装分身,需要强调一下,这个包装盒实际上是有成本的。

你比我缴纳五险一金它是成本,但是公积金是可以提取的,但社保无法提取的,并且社保每个城市不同大概一个人一个月在1500块钱左右一年就是一万多,小两万这也是一笔成本开支。

那打卡工资你是需要提前准备一笔钱的,那这个钱他也是有成本的,其他的就是一些隐性成本了。

比如你借用朋友的公司,去给你这个和交社保,那这时你亏欠的就是人情债,所以要结合自己的需要,根据自己的成本投入去选择合适的分身,适当数量的分身。

分身越多越好,但是包装盒是要真金白银花钱的同时它也会存在的。

比如说不配合你贷款怎么办?不配合你办信用卡怎么办?不配合你买房怎么办?

分身不配合你办按揭房贷怎么办?如果房价大涨时呢?分身狮子大开口要很多钱怎么办?

这些事情都要先考虑清楚在实操过程中会存在很多的风险,这些风险一定要提前预判。

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