长期以来，房地产在拉动国民经济，创造就业机会，改善城市面貌，提高生活品质等方面都发挥了重要的作用。但是，在经历了长达20年的牛市之后，房地产同时也被赋予了太多的金融属性，不少业内人士甚至认为房地产已经变成了一个金融游戏。对此，住建部原副部长仇保兴公开表示，我国的房地产市场已经存在泡沫了，而且泡沫形成由来已久。
大家都知道，股、债、汇、房这四个交易市场是国家金融的命脉，而其中由于房地产牵扯了太多的资金，牵连了太多的行业，所以房地产一直被看作是其中最薄弱的环节，所以一旦泡沫破裂，无疑会带来一系列的连锁反应。因此，最近这两三年，在楼市调控的过程中，银保监会多次表态，要防范和化解房地产金融风险，坚决抑制房地产金融化和泡沫化。
不过，即便如此，仍有一些专家学者认为，目前房地产并不存在泡沫问题。比如，在去年的金融街论坛年会上，北京大学经济学院院长董志勇就公开呼吁，房地产仍然是未来经济发展的重要支柱之一，不要任何时候都污名中国的房地产市场，目前为止个人觉得并没有泡沫。那么，目前房地产泡沫到底什么情况呢？我们可以通过下面几个关键指标来看一看。
从房价收入比来看，公开数据显示，从1998年房改开始，在过去20年里，全国平均房价水平上涨了5倍多，其中不少热点一二线城市的房价涨幅甚至高达10倍以上。房价持续上涨，早买房的几乎都赚得盆满钵满了，但对于还没有买房的来说，由于工资收入追不上房价涨幅，很多人只能望房兴叹。根据日前上海易居研究院发布的《2020年全国房价收入比报告》显示， 2020年全国商品住宅房价收入比均值为9.2，创下了20年来的新高，这一数字远远超过了国际上5-6的合理区间。
当然，9.2只是全国平均数据，在监测的50座城市中，只有长沙一座城市接近合理区间。对于上海、北京、深圳、厦门等这样的一二线城市来说，房价收入比早已超过了20， 也就说是说不吃不喝至少需要20年以上才能负担得起一套房子。面对购房压力，很多人只能暂时选择租房，这一点在刚需购房年龄上也到了充分体现。 根据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》显示，在一二线城市中，由于房价上涨，买房压力增加，刚需首次购房的平均年龄不断向后推迟，从之前的27岁进入到了“30+”阶段。
从住房供需关系来看，经常听到身边不少朋友说，目前中国最不缺的就是房子，但是最缺的也是房子。对此，应该如何理解呢？根据统计局、央行数据显示，目前全国人均住房面积达到了40平方米，城镇户均住房达到了1.5套，这说明住房整体上饱和了，甚至开始过剩了，自然就不缺房子了。但是，现实情况是很多年轻人一套房也没有，住房需求依然很旺盛，也就是说有些人手上囤有多套房或者市场上存在大量空置房。
根据西南财经大学发布的相关调查报告显示，截至2017年，我国的城镇平均住房空置率为21.4%，空置房高达6500万套，远高于国际上5-10%的空置率合理区间，所以大量的住房资源正在被闲置和浪费。如今三年时间已经过去了，按照最近三年开发商的建房速度，以及国人投资房产的热情来看，空置率和空置套数大概率又上升了。
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从房屋租售比来看，这也是一个十分值得参考的指标。何为房屋租售比呢？顾名思义，就是租金与房屋售价的比值，根据国际通用惯例，房屋租售比的合理范围应该为1：200至1：300之间，也就是说，如果把房子按照现在的租金出租，那么200个月到300个月就可以收回购房成本，差不多是16年至25年时间。如果高于1∶300，那就意味着房产投资价值变小，泡沫显现。
我们以上海为例，假设一套房子为100平方米，单价5万，月租金6000元，合计每平方米租金60元，那么房屋租售比大约为1∶830，显然这已经远远超出了1∶300的合理范围，而且需要近70年才能够回本。根据诸葛找房发布的一组数据显示，2019年全国50个重点城市的房屋租售比为1：592，这意味着目前不少城市的房屋租售比都远远低于国际合理水平。接下来，你也可以算一算自己所在的城市，房屋租售比是不是合理呢？
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根据房价收入比、住房供需关系、房屋租售比等指标来看，房地产有没有泡沫，答案一目了然了。不过，国家也早就已经注意到了这个问题。最近这几年里，伴随房地产调控不断深入，在房住不炒的定位下，平稳已经成为了房地产的主基调，房价大涨的空间基本看不见了。比如，厦门等城市就直接出台了硬性规定，未来新房价格年涨幅不能超过5%。
对此，中泰证券首席分析师梁中华表示，目前持有一套房产的成本大致在6%-8%左右， 如果房价不涨或少涨，基本都是亏损的。其实，这句话说得一点都不夸张，众所周知，房产投资图的就是房价大涨所带来的巨额空间利润，一旦失去了这一点，投资房产几乎就失去了意义。就拿刚才的例子来看，对于一套市值500万的房子来说，租金收益率才2%左右，如果未来房价上涨空间缩小，再加上折旧成本、资金成本，以及其他支出，持有房产的成本只增不减。
那么，房地产泡沫会被直接刺破吗？对于这个问题，业内普遍认为不会。毕竟房地产的地位太重要，牵一发而动全身，但是会采取逐步挤压泡沫的方式来解决。比如，最近一两年以来，国家将“房住不炒”确立为了长期定位，央行还设置了限制房企融资的“三道红线”、“五档分类”等两条高压线，无一例外的都把矛头指向了高房价和房地产泡沫。此外，住建部原副部长仇保兴还公开表示，我们要正视房地产存在泡沫的这个事实，房地产税、空置税等方式也是化解房地产泡沫的重要方式。
最后总结一下：时过境迁，如今房地产所面临的形势已经发生了转变，随着楼市“狂欢盛宴”落幕，如今房地产又站到了新的历史关口，接下来该怎么做？对于多套房持有者、投资炒房客来说应该及早认清现实，做到心中有数。正如央行原副行长吴晓灵所言：在泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都要做好潮水退却的准备。