近日，重庆2020年政府工作报告出炉，报告显示重庆2020年GDP为2.5万亿元，五年年均增长7.2%，2020年GDP增速为3.9%。
在2020年如此严峻的经济环境形势下，重庆依旧取得了3.9%的GDP发展增速，实为不易。重庆这么多年的发展历程中，经济发展速度一直较快，“直辖速度”由此而生。
吃到了时代发展红利的重庆，乘着直辖的东风和两江新区的春风，经济发展如火如荼，那究竟哪些区域和哪些房企吃到了重庆城市发展的红利呢？
1、整体篇
2020年，重庆主城一共销售了17万套房子，相比于2019年的21万套的住房，同比下滑了有20%。这一波住宅销量的下滑，基本上是一夜回到上涨前的水平，仅比2015年的16万套房多一万套而已。
△ 2013-2020年重庆分总价段成交占比情况
其实，2020年已不是重庆住房销量第一次下滑了，自从重庆楼市在2018年到达巅峰的25万套之后，这两年都处于下滑状态，每年减少4万套住房的销量。
拿2020年和巅峰期2018年相比，120万以下的刚需住房跌幅最大，从15万套下跌到7.8万套，几乎跌去了一半市场份额。
其实，这也好理解，毕竟随着重庆城市化进程的进一步发展，重庆主城区的土地步步攀升，尤其是核心区的土地更是寸土寸金，由此也带来了重庆房价的逐年攀升。
房价上涨后，随着成本的上升，开发商会更多地选择更高总价的住房来进行销售，所以低总价住房的供应量也是逐年减少，由此带来了刚需住房的销量下滑。
回顾重庆近8年的房地产历程可以发现，在2013年，120万以下的刚需住房占比高达92%，而150-250万的中产阶级住房仅占比3%，300万以上的塔尖人群住房占比仅1.3%；
而到了2020年，120万以下的刚需住房占比下滑至46%，150-250万的中产阶级住房占比则上浮至25%，300万以上的塔尖人群住房占比也有所上涨至3.5%。
从这儿可以发现，最近8年重庆各阶层间暗流涌动——重庆的中产阶级比例大幅提升，这些人跟随者重庆城的发展而不断进步，实现了自身阶层的跃迁，这也是城市发展能给到人最大的红利。
2、区域篇
城市房价的上涨，是给这个城市里的每个人发放的红利。把城市当成是一个公司，那房价上涨就是给公司员工发放的分红。
只是在这个过程中，逐渐出现了分化，有些人攀援着城市向上发展的缆绳爬了上来，有些人被过去的目光所遮蔽，还依旧停留在原地。
刚需群体、中产阶级、塔尖人群作为房地产市场中的重点客群，这些客群目前的发展现状如何，历年来在主城各区的流动情况如何，这些都值得深入研究。
首先来分析下120万以下的刚需群体。
△ 2013-2020年重庆120万以下住宅分区成交占比情况
2013年时，两江新区刚需住房占比为22%，沙坪坝区占比为15%，南岸区占比为14%，九龙坡区占比为13%，巴南区占比为11%，江北区占比为13%，大渡口区占比为4%；
而到了2020年，两江新区刚需住房占比为19%，沙坪坝区占比为22%，南岸区占比降至3%，九龙坡区占比为8%，巴南区占比为28%，江北区占比降至3%，大渡口区占比增至10%。
2013年时，主城各区的发展差异并不大，那刚需人群住哪儿其实都差不多；
但到了2020年，主城各区差距持续拉大，核心区和两江新区成为价值高地，房子慢慢变贵，那人群就会往价格低的地方去跑，比如跑去巴南，巴南的刚需人群占比也从2013年的11%猛升至28%，比如跑去大渡口区，大渡口区的刚需人群占比也从2013年的4%猛升至10%，最高时可到13%。
那这部分刚需人群是从哪些区域跑出来的呢？
江北和南岸的占比都从2013年的14%降至2020年的3%，九龙坡也从2013年的13%降至2020年的8%，依然还保留了一部分刚需群体。
随着城市进程的发展，不会说经济发展了，房价上涨了，就没有刚需人群的存在空间了，这点是肯定不存在的。
核心区住不起了，那刚需人群会自动评估下自己的生存成本，如果觉得成本过高，那他自己会自动做出选择，即往城市外围区域走，以此来降低自己的生存成本。
城市是由人组成的，人的本质就是趋利避害，不管是塔尖人群、中产阶级还是刚需人群。他们最终都会往最适合他们的地方去，就像资本最后总会往效率最高的地方去。
因为，资本是逐利的，而人的本质也是趋利。
接着再来看下150-250万的中产阶级。
△ 2013-2020年重庆150-250万住宅分区成交占比情况
近8年以来，150-250万的中产阶级群体数量从2013年的5439人增长至2020年的43305人，成交占比也从2013年的3%增长至2020年的25%。
2013年，两江新区中产阶级住房占比为41%，占据重庆市场的绝对主力。南岸区占比为18%，沙坪坝区占比为7%，江北区占比为13%；
而到了2020年，两江新区中产阶级住房占比为45%，依旧占据绝对主力。南岸区占比降至7%，沙坪坝区占比增长至14%，江北区占比为7%；
从这组数据的对比中可以发现，两江新区的房地产市场从一开始起点就很高，而且坚决贯彻执行中产阶级住房战略，没有摇摆。中产阶级住房占比在两江新区房地产市场成交格局中始终居于首位。
如果说是过去近20年重庆城市发展历程是一块蛋糕，重庆主城就是蛋糕外表那一层光鲜亮丽的奶油，而两江新区就是奶油上那一颗娇艳欲滴的小樱桃。
大渡口区、九龙坡区、巴南区，中产阶级住房的占比较小，除开其本地对故土有热忱的土著外，其对外区的吸附力较小，甚至中产阶级外流现象非常明显。
这也是各区在发展过程中经常会遇到的问题，即如何更好的招商引资、引进产业，从而更好的吸引高端人才的入驻和防止本区高端人才的流失。
最后再来分析下300万以上的塔尖人群。
△ 2013-2020年重庆300万以上住宅分区成交占比情况
近8年以来，重庆市的塔尖人群数量发展迅速，从2013年的2360人增长至2020年的5938人，增长速度为150%。能买得起300万以上的高端住房的人，通常都是公司老板、上市公司的高层、个体户老板等，那这些人主要分布在哪些区域呢？他们的流动轨迹又是怎样呢？
2013年两江新区的塔尖人群占比为38%，到2020年即到了50%，可谓是撑起了重庆高端人群的半壁江山。
南岸区2013年的塔尖人群占比为28%，到2020年即降到了13%，塔尖人群的数量从2013年的660人微增到2020年的745人，而对比两江新区的塔尖人群，从2013年的888人微增到2020年的2978人。
当初两区域的起步都差不多，但随着城市的发展，两江新区和南岸区逐渐拉开了差距。城市一路向北发展，资源倾斜给到北区，两江新区引进好的产业，给出好的政策，从而吸引优质的企业和人口流入北区，南岸区的高端人口增量也因此停滞不前，毕竟塔尖人群的基数非常有限。
渝中区塔尖人群数量从2013年的30人暴增至2020年的623人，增幅高达20倍；而其塔尖人群占比也从2013年的1%增长至2020年的10%，母城的价值得到了最大化的呈现。
回归母城，从来都不是一句口号。
3、房企篇
城市发展一路浩浩汤汤，部分区域吃到城市发展红利，在基于区域发展的大红利条件之下，各房企也在不同程度上吃到了区域发展的红利，房企起起伏伏情况值得深思，尤其是排名前20名的开发商。
在120万以下的刚需市场，沙坪坝区、巴南区占绝对主力，两江新区随后，融创、龙湖、万科、恒大、富力等众开发商吃到了区域发展的红利。
△ 2020年重庆120万以下住宅前20名开发商成交情况
融创在沙坪坝区和巴南区，恒大在九龙坡、巴南区、两江新区，万科在沙坪坝区、两江新区多点发力；
龙湖在巴南、富力在沙坪坝区抢占市场。
在150-250万的中产阶级市场，两江新区占绝对主力，沙坪坝区随后，融创、龙湖、万科、华宇等开发商销售情况较好。
△ 2020年重庆150-250万住宅前20名开发商成交情况
龙湖、融创、华宇在沙坪坝区和两江新区双向发力；
万科在两江新区销量喜人。
而在300万以上的塔尖人群市场，两江新区占绝对主力，南岸区、江北区随后，香港置地、融创、龙湖、万科、华润、绿城、中铁建、招商等开发商表现亮眼。
△ 2020年重庆300万以上住宅前20名开发商成交情况
香港置地共成交773套成交量排名第一，龙湖成交544套紧随其后，基本只重仓两江新区，跟着“一路向北”的号角一路北上；
万科在两江新区、江北区和北碚区多点发力；
招商、中海在南岸区，中铁建在江北区，华润在九龙坡区摘顶桂冠。
其实，不管是城市的发展，还是企业和个人，都是遵循着共同的发展规律的。
上到一个国家、一个城市、一个区域、下到一个企业、一个个体，其实都有选择策略的能力，只要把自己最擅长的东西，搭上时代红利、人口红利、资本红利等红利，最后就能够撬动更大的世界。