想必谁都没想到，2021年第一个月，政府和银行就双双给了楼市重重一击！调控的板凳还未坐热，限贷的风却已吹向全国各地，也吹到了粤港澳大湾区。
深惠君仍记得上一次出现如此场景时，部分城市的房价连遭多月回落，独独惠州打破常规，迎来暴涨！
那么本轮调控是否会影响惠州？惠州房价是否还会暴涨？
01
全国多地迎调控潮、银行限贷潮
日前，上海、杭州、深圳等热点城市纷纷扎堆加码楼市调控，给异常火热的楼市倏然降了个温。自去年下半年以来，全国多个城市的房地产市场热度飙升，尤其是深泸杭地区，多个项目开盘即售罄。
此前，深圳新房受限价影响，涨幅态势稍缓，与二手房价格相差甚远，市场购买力随即转战新房市场，热门盘日光成为普遍现象；杭州也不例外，因限价严格，杭州部分新盘的价格比周边二手房要低几千甚至近万元，面对肉眼可见的差价以及买到就是赚到的心理，越来越多的炒房客涌入杭州。
而“房住不炒、因城施策”仍然是楼市调控主基调，仅一个月，楼市火爆的城市就遭到一圈又一圈的围堵。
（2021年1月部分城市出台的楼市调控政策）
一波未平，一波又起。
调控政策刚落地，银行限贷就已迫不及待跟上脚步，多个银行个人房贷额度紧张、放款周期拉长，少数银行甚至出现停贷的情况。这倒是奇了，往年年初是银行谋求“开门红”的关键节点，为何今年竟反其道而行之？
有专家表示，这与2020年底央行、银保监会出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度有关，房贷两道红线限定了各家银行房地产贷款占比上限，以后房企想从银行获得贷款，会相对难一些。
（来源：中原地产）
而房企是高周转企业，在这种情况下，房企或将面临两个局面：
- 一方面，因贷款难，周转难，房企为快速回笼资金，势必抛出一系列打折促销优惠，恒大便是其中一个例子；
- 另一方面，房企贷款额度受限，无法向银行借钱买地，供应量必定会减少，没有银行的资金支持，房企仅能自身资金运转，无法持续维持高房价。
本次政策与信贷同步调整，可见政府调控的决心。
但更多业内人士认为，这与当地房地产市场息息相关。如果一个地方房贷需求较低，或是银行房贷占比不高，额度就相对宽松；反之，贷款额度就比较紧张。
值得一提的是，广州、深圳、郑州等多个城市均爆出了银行按揭房贷收紧的消息，而这几个城市恰恰是近期房价上涨较快、住房需求较旺的城市，在政府严控房价后，这些上涨速度过快的城市均踩了急刹。
按理说，政府大范围调控的初衷是为了稳房价、降低房地产泡沫，可为何独独惠州能在上一次调控大环境中脱颖而出，成为房价暴涨的城市？
从2017年的调控环境中，我们可以窥探一二。
02
情景再现，全国大范围调控会否影响惠州？
2017年被称为“史上最严调控年”，这一年，全国出台相关房地产调控政策措施近180次，一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网。
从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，到合肥、武汉、郑州、成都、西安等中西部城市，再到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“调控升级”、“政策加码”成为房地产市场的“主旋律”。
紧接而来的，同样是银行房贷额度紧张。当年，监管提出降规模、控增速要求，部分银行开始控制房贷额度，因上一年购房者太多，导致年底积压了大批等贷客户，占用了额度，接着又遇到货币收紧政策，不少客户足足等了半年乃至一年仍未放款。
在那一年，深圳、广州、东莞等城市房价经过“限售、限购、限价、限贷”一系列调控以后，市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到有力遏制，挡住了不少购房者的步伐。
令人意外的是，在周边城市限购后，惠州作为珠三角唯一一个不限购的城市，市场反应却与周边城市截然不同。尽管2017年，惠州也出台了“限售、限价、限贷”等一系列房地产规范制度，但惠州楼市的火热程度仍无缓解。
受限贷政策影响，惠城区开发商推货节奏放缓，市场供不应求，大部分项目开盘即售罄；惠阳、大亚湾因临深，承接深圳限购外溢的购房需求，区域价值认可度实现溢价，成交量价齐升；博罗因广汕高铁、赣深高铁的开工建设，片区交通利好发展潜力凸显，销售均价7184元/㎡，创历史新高。
这一年，惠州土拍积极，地价持续走高。据世联行年报显示，2017年惠州住宅用地成交245.31万㎡，同比上升20.86%；住宅用地最高拍出4699.36㎡，同比上涨64.07，涨幅非常惊人。
（来源：世联行）
地价上涨，房企开发成本上涨，房价自然无法往下走；因不涉及限购，惠州源源不断接收周边城市的购房需求，房价不降反暴涨；也因房企贷款受限，推货速度减缓，市场愈加供不应求。
显然，真正影响惠州房价涨跌的，是周边一线城市调控所引发的连锁反应。
03
调控背后的房价上涨，是否会再次出现？
回到2021年，情况何其相似，全国再度迎来大范围调控、银行限贷。那么今年，惠州还会如2017年般迎来暴涨吗？
答案是“并不会”。
虽情况类似，但同，也不同。
不同的是，今年在个人住房贷款方面，惠州各大银行房贷额度仅略微收紧，放款时间小幅延长，并未出现大幅度的利率上浮或停贷局面，整体仍处于平稳调整阶段。
（来源：中原地产）
经统计，惠州各大国有银行及股份制银行房贷额度缩紧后，最快2个月，最晚也就6个月内可放款，对需求方影响不大。
房企贷款方面，与一线城市不同，惠州四大行以及部分股份制银行仍有一定额度，本次银行额度缩紧并未大幅度影响惠州房地产市场，房企该拿地还是拿地，该贷款还是贷款，对供应方来说更是雷声大雨点小。
再来看看调控方面，本次调控仅波及珠三角少数房价上涨过快的城市，如深圳、广州等，也不如当年一般波及整个粤港澳大湾区。
虽主要影响的依旧是炒房客，但如今的房地产市场环境与当年大不相同，2017年颁布的限售令仍在，这就意味着，投资客若买了，房子就必须在手上套牢3年，加上花费约2年的时间办证，足足需要5-6年方能出手，即便惠州临深价格低洼，但这对投资客来说并非最佳选择。
调控固然能让部分深、广两城的炒房客转战惠州，可毕竟不是大量涌入，供需关系未失衡，少量购买力并不足以导致惠州房价再次暴涨。
影响惠州房价涨跌的因素非常多，除了政策外，规划、人口、供应量以及土地都将成为拉动惠州房价的原因，无法再与当年一概而论。
综合来看，惠州房价虽不会像2017年那般暴涨，但由于粤港澳大湾区九城协同发展，城市与城市之间相互辐射，惠州因其临深地域优势，势必成为承接深圳外溢需求的大户。
如果说2017年购房者涌入惠州是大势所趋，现如今，深惠两城半小时生活圈即将形成，不仅是投资者，深圳无数刚需购房者都将把眼光投向惠州。这一次，是多重利好下，惠州自身价值得到了充分体现，一旦深惠同城化成为现实，惠州各方面将会不断向深圳靠拢，房价必定水涨船高。
最显而易见的，是2020年，惠州政策、规划等利好消息集中爆发后，新建住宅成交1685.45万㎡，同比上涨10%，实现逆风翻盘，创下历史新高。于此同时，受深圳都市圈等规划影响，临深楼盘的房价正不断上涨，惠阳、大亚湾房价破两万的楼盘与日俱增......
最后，深惠君想给广大购房者一个忠告：从近年来惠州房地产大环境趋势分析可知，无论出台什么政策，惠州房价或微涨，或大涨，几乎从未出现下跌的情况。刚需上车必须趁早！
图片来源：部分源于网络
数据来源：中原地产战略研究中心、世联研究
原创作者：深惠君 四月天