近期，一线城市“深上北”楼市持续升温。国家统计局的数据显示，2020年12月，深圳二手住宅价格同比上涨14.1%。从去年下半年开始，上海楼市也不断传出“打新热”“抢房潮”“业主坐地起价”等消息。除了深圳和上海，北京的个别城区，特别是优质教育资源较为集中的海淀区、西城区和东城区，热度有所上涨。
对于此轮“房地产热”，新一线城市西安也不甘落后！
仅2021年1月份，西安就出现了多个5000人、7000人、8000人“抢房”的“千人摇”项目，“打新热”、“抢房潮”在西安照样出现。
据国家统计局最近发布的2020年12月份全国70城市房价数据，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，虽然同比涨幅在持续下降，但这已是西安房价第57个月环比上涨。
这一轮上涨的原因是什么？未来，调控还将升级吗？
楼市缘何越“控”越涨
一段时间以来，一线城市、包括新一线城市西安的楼市出现过热趋势的原因是多方面的。
对于北京、上海等城市的楼市而言，此轮上涨较快的包括核心区域的学区房，或者是从城市中心的学区房上涨开始，逐渐向周边蔓延。
受到海外疫情影响，一些打算送孩子去国外读书的家长改变计划，准备让孩子留在国内，催生了不少学区房需求。
同时，以北京为例，几年前二胎政策放开后出生的孩子，这一两年将升入小学。正是由于近几年幼升小儿童数量激增，为孩子购置学区房的家长也有所增多。
据中原地产发布的《2020年大西安房地产市场分析报告》显示，2020年大西安整体呈现供求齐跌，价格持续上扬的趋势。
而西安楼市购房意向登记数据显示，2020年意向登记平台供应缩减、需求攀升，并导致中签率呈回落态势。市场“千人摇”项目层出不穷。
供应量缩减与价格持续上扬迫使购房需求从西安主城区向西咸新区、咸阳、外围郊县等区域不限购区域转移。
西安出现的“打新热”、“万人摇”等状况，其根本原因在于新建商品住宅限价，新房价格低于同区域的二手房，一二手住宅价格倒挂，套利空间大。买到即是赚到。
而从近期来看，受“房住不炒”、“连续57个月房价上涨”等多重压力，西安楼市短期的限购区域限价、供需失衡的现状仍将继续。
事实上，只要一二手住宅价格存在倒挂，再严格的调控也很难浇灭购房者“打新”获利的欲望。
频繁出现的地王助推西安房价“继续上涨”预期
近一年，西安可谓是“地王元年“
1.3w、1.5w/㎡楼面价接连爆出，西安房地产界的朋友圈不断被土拍“新地王”刷屏！
2020年9月28日，西安高新中央创新区共成交1宗商服用地、2宗商住用地及4宗纯住宅用地，继阳光城、新希望、中海、紫薇等房企相继在中央创新区摘地后，碧桂园、招商、华宇及高科地产首次进驻中央创新区，其中碧桂园以15125元/㎡刷新区域楼面价，成为新晋区域地王。
时隔4个月，西安地王桂冠再易其主。
2021年1月29日，西安西咸新区能源金贸区公开出让一宗101.878亩住宅用地，现场吸引了绿城、招商、保利、万科、金地、龙湖、碧桂园、中海、中粮、华润、金辉、新城、奥园、中梁、金科、阳光城、中天、天地源等28家大牌房企现身，最终绿城报价达到20.79亿元，溢价279%摘得，亩单价2139万元，楼面地价16044元/平米，震撼了整个西安房地产圈。
而在之前的2018年11月14日，同区域107.9亩住宅用地被中电建置业（即：电建洺悦府）溢价47%竞得，亩单价785万元/亩，楼面地价4711元/平米。
公开资料显示：电建地产·西安洺悦府项目14＃楼新品小高层产品于2020年11月22日加推，面积约140㎡，共计68套房源，参考均价18800元/㎡，预计2023年6月交房。
让人望而生畏的成交价背后，购房者不得不思考一个问题：楼面地价16044元/平米，盖出来的房子该卖多少钱一平米？3万？4万？
调控坚决有力
这几天，深圳、上海的楼市调控政策轮番出台。
针对深圳楼市持续“高烧”不退的现象
1月19日，深圳要求家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下，暂停夫妻婚内更名。
1月22日，深圳对代持“打新”予以处罚。深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。
1月23日，深圳出台措施加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。
上海楼市调控“沪十条”也在1月21日出台，其重点内容包括：打击假离婚炒房，离婚3年内的住房套数按离异前家庭总套数认定；增值税免征年限由2年改为5年，此举将有助于拉长二手房上市交易周期；加大商品住房用地供应；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
1月24日，广州新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。
1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围。
更为“硬核”的调控政策当属1月29日上海银保监局出台的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。
八大措施包括严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、风险排查等。其中提出，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
就在上海、深圳、杭州陆续出台调控措施期间，一则消息引发了广泛关注。住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。这无疑再度释放出从严调控的重要政策信号。
继深圳、上海之后，1月27日杭州也升级了楼市调控措施，从限购、限售、税收调节和无房家庭认定标准等方面进一步加强调控。值得一提的是，杭州专门针对“打新热”出台措施：中签率在10%以下的房源限售5年。这意味着“买到就是赚到”的网红盘，套利风险升高了。
1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。北京市住房和城乡建设委员会主任王飞近期的一番表态，也足以让市场提高警惕。他表示，北京将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。
过热必有调控
有人称房地产调控像“打地鼠”游戏，房价过快上涨的趋势一有苗头，调控的锤子就会立即落下。
房地产调控的必要性值得反复强调。房地产市场的稳定有利于整个宏观经济的稳定和发展。中国银保监会主席郭树清此前表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，无论是防范系统性房地产金融风险，还是防范区域性房地产金融风险，抑或是房地产企业做好自身的风险管理工作，都需要建立风险监测预警体系。根据风险成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现。
住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，要牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
楼市过热将必有调控。有人形象地比喻，未来楼市调控一定是稍有苗头就开始“灭火”。
对于西安而言，在2020年12月1日，已经升级了楼市调控政策。目前西安已在实施的包括限购、限贷、限价等多维度调控，政策可谓西安史上最严。因此，短期内再出台新调控政策的可能性比较小。
但是，这频出“地王”绝对不是好事，亦不是“房住不炒”该有的态度。
因此，年后西安不排除在土地供应、财税、房企融资、购房者贷款等方面进行一些调整，从而达到“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，紧跟“房住不炒”的国家意图，切实维护房地产市场的平稳健康发展，减弱系统性金融风险。
核审 | 熊维建
编辑 | 王小不
排版 | 环 环
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