我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。
以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问
提问：云叔好，看了黄埔鹭山府这个盘，目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼，请问这个值得投资吗？感谢
回答：你好，个人不建议买，这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘，周边的环境一般，地铁站距离不远不近，商业配套一般，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 ，如果考虑自住的话，没什么问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，是挺舒服的。
提问：云叔好，本人名下在广州有一套自住房，在天河有套房龄20的两房，之前投资买的，现在想把这套小两房卖掉，再去投资有人才购房政策的黄埔，预算在200万左右，请问这样做对不对呢？可以给点建议吗？
回答：你好，首先得看天河投资的两房，从地段上来看，是有优势，但没有学区，作为投资来说未来回报也不会很大，所以建议结合自身实际情况，如果只有个别不突出的优势建议还是卖了扩充预算。其次目前广州迅速发展的区域，如珠江新城、天河公园、琶洲、海珠南等，不一定就黄埔，如果有充足的资金，更建议选择一些未来发展特别利好的板块的核心区域小户型，作为投资来说这样的收益会比较大。
提问：云叔好，科学城有个楼盘叫绿地杉禾田晶舍，单价大概3.5万左右的洋房，4万左右的复式，主打是广附的学校，交通其实不太方便，这个地方值得去买吗？比如改善性的需求，谢谢
回答：你好，其实不太建议的，你看龙湖云峰原著的销售情况和二手价格，就知道一些逻辑和规律，如果是自住+改善的话，那就去买万科、中海的得了，不用在往隧道口这边来了，那边的范围选筹更多，配套也城市 ，这个盘的交通也是问题，记得2018年的时候，去看龙湖的云峰原著的时候，还要验资200万，才能看叠墅，周边也比较荒凉，成熟起来也需要一段时间。
提问：云叔好，资金200左右，4成首付，不超500万，考虑自住+资产保值，小孩2岁，有学位需求，在淘金上班，目前已经给了文冲万科城光高层95方的诚意金，可退，单价4.5万左右，但城光的学位不确定，后续难预料，不过产业规划好，黄埔也有钱落实这些规划 ，另外二手考虑的是海珠逸景翠园，相中一套北向中层106方，单价也是4.5万左右，逸景配套成熟，逸景小学还不错，后面还有华附，11号线利好，现在就是比较纠结，不知道如何现在，想听听你有什么意见！
回答：你好，其实这两个区域其实都还不错，分别是老黄埔腹地和海珠中部片区，都还可以，具体到小区层面来看，具体结合你的需求条件，学位的关注，通勤的考虑，可能海珠的那个盘稍微比较好有点，如果是纯投资角度看的话，可能老黄埔这个区域不错，而且5号线直达淘金地铁，通勤上也是没问题的，只是新房交楼晚，而且有可能有垃圾站的影响，学位确实过于一般了 ，具体你看看两边那套的交易条件好，把成本捋一下。
提问：云叔，请问前海天朗风清这个花园怎么样？附近有小学，中学，考虑买来自住养老，15年的老盘，如果再住30年，是不是没有价值了？买这个盘即使是住了30年，还能稳中有升吗？
回答：你好，不能单单说买房单纯的看房龄，也要其他因素等等，比如看品质，如果考虑自住+学位，其实天朗风清可以买，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。
提问：云叔好，现在有一套小房子在罗湖，前几年把贷款还清了，目前在广州有1套自住，大亚湾还有1套，打算把大亚湾和罗湖小房子都卖掉，共回款估计有400多万，拿一部分做首付再买一套，预算首付230w，考虑投资需求，可能以后有自住可能，现在该买南山还是宝中？可以帮忙分析一下！
回答：你好，具体问题具体分析，这个看你以后自住是多久，这个价位段，如果投资的话，优先选宝中碧海，如果是自住的话，选南山。在碧海片区可以看看中信湾上六座、城市峰尚、玉湖湾这类次新盘，碧海片区目前学位一般，配套比较弱，但长期投资价值很好，在南山的话配套成熟。
提问：云叔好，请问新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看，哪个小区更优，哪个更有潜力？
回答：你好，益强小学+红岭石厦VS书香小学+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，如果是自用的话，都可以，但都不算真正的顶级；如果从单价和产品来看，02年的新新家园95平三房1150w；10年的金域华府134平四房1150w；两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一大半的产品，显然是金域华府更有增值潜力。不要说龙华不如福田，城市设计是一代比一代强的，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。
提问：云叔好，沙溪板块这个板块都是豪宅户型，例如珊瑚天峰、时代、星河湾半岛，这几个楼盘的素质都差不多，但单价差距很大，为什么呢？另外如果想置换那儿的改善型房子，珊瑚天峰单价最低是否为最优选择？还想了解这个区域后续的增值逻辑，感谢！
回答：你好，你说这几个楼盘的素质都差不多是不对的，肯定星河湾半岛素质最高，其次是时代外滩，最后珊瑚天峰。珊瑚天峰也是更换了万科物业之后，小区品质、物业管理才提升了，以前是乱糟糟，不忍直视； 这个区域的自住属性很强，因为有独特的江景资源，交通上还可以，户型整体偏大，典型的居住板块，未来的增量有两个，一个是18号线沙溪站一个是沙溪酒店批发市场那一个板块的改造。