2021是个情绪年。
开年就在蔓延的各种情绪中，唱多是很主流的一支。一线城市中，又以北京最为焦虑---
深圳火完上海火。上海火完，该轮到北京了吧？
从历年《316个城市房价排行榜》来看，2019年北京以2464元/平微弱差距不敌深圳，终于失去了平均房价第一的宝座。
2020年，京深房价差距达到了2万3/平。仅一年时间，差距扩大了10倍。
但价格没涨起来，调控动作倒是很快。先是“北京银保监局严查消费贷、经营贷违规进入楼市”，接着是各大中介被约谈，承诺“热门区域每套房每周带看不超过2组”。
牛年，未必就有牛市。
01
调控，求锤得锤
1月21日上海发布“沪十条”，到现在短短10天时间里，深圳、广州、杭州相继出台调控政策，合肥、成都加大哄抬房价行为打击力度，多个城市银行信贷放贷速度放缓。
但这些动作，都是在原有调控政策基础上，针对新近出现的打新潮、万人摇现象“打补丁”。
要么是限制人的参与。
上海是打击通过假离婚获得房票行为。离异3年内拥有住房套数，按照婚前计算。
深圳是严查购房资格，打击代持炒房。甚至专门做了一套“购房意向登记系统”，将购房者信息核查，从贷款办理环节，前置到报名买房环节。
游戏参与人数少了，热度也能稍微降下来些。
要么是提高钱的成本。
上海、杭州都调整了增值税征免年限。个人对外销售/转让住房增值税，征免年限从2年提高至5年。
杭州还规定，新房中签率≤10%或者以优先购买方式获得的，自动5年限售。
无法快速变现，对于现金流是个考验，妄想快进快出的投机者，要掂量掂量了。
02
北京，北京
以上出台新政策的城市，有一个共同点，就是其房价在2020年均有明显上涨。深圳二手房更是同比去年大涨34.25%，平均房价站稳8万元大关。
深圳二手房价到底涨了多少？各家数据从12.8%到34.25%都有，但不管在哪家数据里，深圳都是绝对值/涨幅第一。
数据来源：《2020年316个城市房价排行榜》
相比之下，2020年北京新房成交量创5年新高，均价却首次下跌；二手房从上表看均价上涨2.65%，按照某平台统计数据，甚至还跌了0.9%。
忽略统计口径和计算方式的误差，北京楼市非常沉得住气。
但基本面企稳，却也有不和谐的声音。
北京楼市年底翘尾，最抢眼的是学区房。“蜂鸟家园单价已达21万”“知春里社区一夜跳涨40万”，频频登上微博热搜，看得人眼红心跳。还手痒。
再加上一些推波助澜，限竞房三年好不容易稳住的人心，蠢蠢欲动。
严肃君认为，学区房涨是事实，但有因可循。一方面2014年北京新生儿首次突破20万，今年正值入学高峰；另一方面疫情倒逼大量学生放弃出国计划，转而国内就读。
好学校就那么几个，盯着学区房的有钱人却一下子多了，说到底就是供需失衡。
而从学区房刮起来的这阵涨价潮，能否波及到整个北京楼市？
严肃君的答案是，NO。
学区是没有平替的社会资源。有无学区决定了这个房子所处的圈子和竞争规则都是不一样的。圈子里的涨涨涨涨涨，吃个瓜就散了吧。有钱人总比我们想象的有钱得多。
而圈子外的购房需求，北京五环里宅地是不多，但五环外的，管够。
两个圈子当然会有交集。但学区房也不是北京楼市的大盘股，成交量在整个楼市中毕竟是少数，影响大局的可能性太小。
就像现在的茅台。不是所有人都买得起，茅台也没有责任和能力带动A股冲上5000点，不是么？
03
牛年可以，牛市没有
那学区房带不动，北京楼市今年有没有自己上涨的潜力呢？
有的。
新房层面，经过2020年向商品房市场转向，房价中位数发生位移。由于土地成本上涨和地段自身优势，多个7万+高端项目入市，未来五环里还有分钟寺、大瓦窑、树村等片区项目排队中。
已经在5万均价徘徊了3年的北京新房，今年势必会提一提了。
二手房层面，2020年全年成交16.9万套，同比增长16%，今年1月份也延续了“翘尾”行情，全月网签17432套。传统楼市淡季，成绩单可一点都不平淡。
所谓“量价齐涨”，一定是量在价先。
但要再次再次提醒注意的是，与2016年的大步普涨不同，2021年北京房价将是克制的局部上涨。
北京限竞房保守估计还有3万多套在顺销中，12万的隐形价格红线，至今也尚无人突破；二手房分区域来看，价格又美又痛的依旧是东西海潮。至于其他片区，横盘已算万事大吉。
把北京放到全国来看---
供应端，北京占地面积1.6万平方千米，相当于2个上海+2个深圳，土地储备充足，目前也有商品房/限竞房/共有产权房/公租房/集体租赁房等多种住房形态。
需求端，北京多年以来坚持最严苛落户政策。2019年末，全市常住人口2153.6万人，比上年末减少0.6万人，连续三年负增长。
而其他城市抢人却一个比一个狠。
2019年，杭州、深圳、广州人口增长分别55万、41万、40万。即使是严控人口的上海，也多了4万人。
而上海已于2020年11月23日印发《上海市引进人才申办本市常住户口办法》，落户大门到底也开了一个口子。
没有新增人口，很难有大量新增购房需求。
没有需求，就没有供需矛盾，刺激不到价格。
这从更深层次决定了，深圳、上海接连出现的房价快速上涨潮，不会传导至北京。
牛年，大概率是没有价格上的牛市的。
04
无可修饰的有形之手
更关键的是，深圳、上海的求锤得锤，已经给北京打了样儿。一旦北京出现房价快速上涨苗头，调控政策必定会跟上。
其实已经出现了---
1月28日一大早，北京房地产中介行业协会就发布了一则消息，“为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。”
2月1日，《关于稳定首都房地产市场的承诺书》开始在严肃君的N个500人置业群流传，其中有一条规定格外醒目，白纸黑字规定“降低热点区域看房频次，每套房屋每周带客户看房不超过2组”。
与此同时，各大二手房交易网站，历史成交量和成交价等关键数据暂停对外展示。
看明白了吗？楼市也是任人打扮的小姑娘，政策后手还多得很哩。
因此严肃君的建议是---
对于妄图投机者，不要高估自己的能力和智商，也不要低估房住不炒这四个字的决心和力量。
repost，房住不炒。不是防止房价上升，而是防止房价过快上升。
对于普通购房者，如果有真实置业或置换需求，该买就买，量力而行。对于目前市面上愈演愈烈的信用贷、消费贷等加杠杆行为，非常不建议。
尤其不要跟风追涨，盲目上车。
你以为在追赶热点的价值，而热点只上看中了你的流量价值。
这就像击鼓传花，鸣鼓之后，游戏开始，但花最后落在谁手里，不一定。
互动时刻：
最新消息是，上海新政效果显现，二手房带看跌一成，房东涨价比例明显下降，北京最新一周二手房挂牌价也终于由涨转跌。
对于房价后市走向，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论。