01、经历了四年多的调控后，楼市越来越平稳，但分化的特点也越来越明显。
公开数据显示，从2017年到2020年，全国各地出台房地产调控分别为250次、450次、620次、489次，在连续而又严格的调控下，全国房价水平迈入到了平稳运行的过程中。值得注意的是，前段时间，房住不炒还被写入十四五规划，这意味着房住不炒已经成为了楼市的长期定位，所以预计未来的房价走向会越来越平稳。但是，不可否认，虽然房地产市场整体是稳定的，但在越来越平稳的房地产走向下，分化的特点也开始越来越明显了。
其实，房地产走向分化是必然的趋势。过去三年多，受货币化棚改、大城市需求转移、投机炒房等因素影响，曾经一度默默无闻的三四线城市普遍迎来了一轮上涨。数据显示，在全国160多个三四线城市中，60%的房价涨幅都翻了一番，尤其是环一线的三四线城市，不少房价涨幅甚至高达200%以上。
但是，大家都知道，由于我国的房地产市场发展情况千差万别，每个城市的地理区位、经济发展情况、人口流动趋势都不相同，所以随着房地产调控的深入，当楼市利空因素越来越多的时候，很多房价虚高的城市开始被打回原形，进入到了下行调整的阵营当中。比如，根据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示，与2017年房价最高点的时候比较，廊坊的跌幅高达46.9%，几乎已经腰斩了。
与普通三四线城市相比，不管楼市处于上升期还是下行期，一二线城市都被购房者长期看好。因为在绝大多数人看来，一二线城市经济发展更好，属于人口流入区，住房长期供不应求，所以房价下跌的可能性几乎为零。实际上，过去一年多的楼市行情也证明了这一点。虽然面临楼市调控，但深圳、上海等城市的热度依然不减，甚至还不时传出排队抢购千万级豪宅的现象，而且即便调控层层加码，似乎也难以抑制买房的热情，其实就是购房者看好这里的房产价值，把房子当成了资金避险的一种手段。
关于这一点，早在2017年房地产还处于快速发展的时候，王健林在接受采访的时候就曾公开表示，我国的房地产是分化的市场，虽然一二线城市的房价较高，但从风险管理的角度分析，一二线城市的房地产仍要安全一些，风险主要集中在三四线城市，这些地方属于人口流出区，将来房子不容易被消化掉。如今我们再回过头看看这三年多的楼市变化，不难发现，王健林的预言似乎正在慢慢成为现实。
02、专家放话：今后五年，房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数
日前，经济学家李迅雷表示，根据国家统计局公布的2020年70个大中城市商品住宅价格变动情况显示：依据更能反映市场变化的二手房来看，过去一年里，共有43个城市的房价上涨，1个城市持平，26个城市的房价下跌。而2019年的数据显示，共有54个城市上涨，16个下跌，这说明2020年全国二手房市场的分化要比2019年更加明显了。他还进一步表示，从人口流动的维度比较，未来分化的趋势会越来越明显，而且今后五年，房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数，即二八现象将逐渐呈现出来。
其实，一句话概括就是，今后五年房价下跌的城市会越来越多。那么，何为“二八现象”呢？“二八现象”又叫做“二八定律”，是意大利经济学家帕累托发现的。帕累托认为，在任何一组东西中，最重要的只占一小部分，大约为20%，其余的80%尽管占据多数，但却是次要的。对于房地产市场可能出现的“二八现象”，经济学者马光远也曾用一句话概括：未来只有20%的开发商能活下来，只有20%的城市具有投资价值，只有20%的房子才值得买。
从王健林、李迅雷、马光远等业内人士的观点来看，对于房地产走向分化的趋势，业内的看法也是基本一致的。其实，原因很简单：一方面，房住不炒已经成为了楼市的长期定位，房价上涨的利空因素越来越多，很多房价虚高或被过度透支的三四线城市必然会被打回原形，这一点我们上文已经提及到了。另一方面，人口是一个城市发展的基础，也是支撑房价上涨的最直观的因素。随着老龄化社会到来，城市之间抢人大战纷纷升级，三四线城市在人口、资金、产业、薪资等方面都不占优势，所以自然无法与一二线城市相竞争。
03、面对不断走向分化的房地产市场，购房者应该如何应对呢？
楼市走向分化阶段，房价下跌的城市越来越多，这意味着房地产的确变天了。如果用一句话概括给购房者带来的影响，就是在买房方面给购房者提出了更高的要求。搁以前来讲，依靠买房赚钱是一笔躺赚的买卖，很多人通过买房实现了暴富。但如今，楼市分化的趋势越来越明显，闭眼买房的阶段一去不复返了，所以购房者是时候清醒了。
从房产保值增值的角度来看，选对城市很重要。对于大湾区、长三角、成渝等国家级都市圈、城市群而言，支撑房价上涨的各类条件依然具备，所以房子依然可以看作是硬通货，跑赢通胀没有问题。但是，同时必须看到，即便这些区域房价还会上涨，炒房也行不通了。原因很简单，在房住不炒的定位下，楼市难以再次复制高房价的模式，房子的增值空间将会逐步收缩。
实际上，刚刚过去的这一个月，上海、广州、深圳、杭州等城市掀起的新一轮调控潮再次证明，一旦楼市出现过热的情形，调控大棒就会紧随而至，投资客随时都有被套的可能。总之，在一二线城市买房，保值增值的功能还是有的，但是赚大钱、赚快钱的时代渐行渐远了。
那么，普通三四线城市就不能买房子了吗？当然不是。毕竟，居住功能是房子最本质的属性，如果你祖祖辈辈就生活在这里，家人也没有迁居到大城市生活的打算，所以考虑的重点就不是应不应该买房子，而是如何正确选择一套合适的房子。
因此，在这里笔者建议：一是尽量远离城市的郊区、开发区等新城区，由于过度开发，这些区域的空置率往往较高，房价调整的可能性也最大。二是尽量选择品牌房企，实力强，口碑好，资金足，不仅楼盘品质较好，也可以规避烂尾的风险。三是尽量选择城市的核心地段，认准交通、学区、医疗等配套，这是未来房子抗跌、保值的附属价值。