深圳终于要出手住房租赁市场了！
2月1日，深圳市住房和建设局发布关于公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）意见的通告。该《若干措施》从增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制、完善房屋基础信息和租赁合同管理、规范行业主体及其租赁行为、强化保障措施等六个方面提出二十四条措施。
与此同时，近期，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业采取“高进低出”“长收短付”“租赁贷”等高风险经营模式的案例屡见不鲜，给市场带来极大风险。为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，按照省、市领导有关规范住房租赁企业经营的批示指示要求，深圳市住房和建设局牵头起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》在我市房地产市场健康发展长效机制及住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等政策的基础上，结合我市实际，以问题为导向，从建立银行专户制度、实行租赁资金监管、规范住房租金消费贷款、加强监督管理四个方面作出规定。
关于公开征求
《关于进一步促进我市住房租赁市场
平稳健康发展的若干措施》
为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步规范我市住房租赁市场，完善住房租赁监管制度，促进住房租赁市场平稳健康发展，结合《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（深府规〔2019〕7号）有关规定，市住房建设局组织起草了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）。
为保障公众的知情权和参与权，现就《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）公开征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2021年2月10日18：00前，通过以下三种方式提出意见：
通过我局门户网站（http://zjj.sz.gov.cn）“互动交流-民意征集-征集主题”栏目在线提交意见。
通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区振华路8号设计大厦918室（邮编：518031），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。
通过电子邮件方式将意见发送至：zlptb@zjj.sz.gov.cn。
附件：
1.《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）
2.《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）起草说明
深圳市住房和建设局
2021年2月1日
《关于进一步促进我市住房租赁
市场平稳健康发展的若干措施》
（征求意见稿）的起草说明
为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步规范我市住房租赁市场，完善住房租赁监管制度，促进住房租赁市场平稳健康发展，我局结合《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（深府规〔2019〕7号，以下简称7号文）有关规定，组织起草了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）（以下简称《若干措施》）。现就有关情况说明如下。
一、背景及必要性
2016年以来，党中央高度重视培育和发展住房租赁市场。十九届五中全会通过并印发的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》及2020年中央经济工作会议进一步明确要“完善长租房政策，规范发展长租房市场”。在国家及我市大力培育和发展住房租赁市场的推动下，我市住房租赁市场蓬勃发展，但也面临一些发展瓶颈问题。自2018年以来，住房租赁市场甲醛房、租金贷、资金链断裂等事件频发，特别是部分轻资产型住房租赁企业利用“长收短付”“高进低出”方式盲目扩大规模，将风险转嫁市场，更有甚者以住房租赁为工具，在短期内快速吸纳房租形成庞大“资金池”后卷款跑路，造成大批业主和租客利益受损，暴露了市场监管机制不健全等问题。对此，省、市领导高度重视，要求研究监管措施、规范住房租赁市场。
为贯彻2020年中央经济工作会议精神，规范住房租赁企业经营活动，有必要结合我市住房租赁市场面临增量扩容和存量升级的挑战，制定出台《若干措施》，推动住房租赁市场平稳、健康、可持续发展。
二、主要内容
《若干措施》以问题为导向，在我市房地产市场健康发展长效机制、《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（深府规〔2019〕7号）及住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号，以下简称住建部10号文）等政策的基础上，结合我市实际和当前面临的突出问题，从六大方面提出二十四条措施。
（一）保证增量、挖掘存量，落实租赁房源供应
2020年中央经济工作会议高度重视租赁住房建设，明确提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。为贯彻落实中央经济工作会议精神，《若干措施》结合我市实际，从增加增量用地供应、深入挖掘存量用地用房，进一步提出了落实租赁租房供应的3条具体措施。第一，新增用地供应。一是在年度新增建设用地供应中安排一定比例租赁住房用地并在年度供应计划中单列，完善租赁住房用地供应方式，采取“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限”等出让方式，探索政府和住房租赁企业合作（PPP）模式建设和运营租赁住房。二是支持产业园区提高配套宿舍建筑面积的建设比例。根据《深圳市城市规划标准与准则》（2013），产业园区内工业配套设施建筑面积不超过总建筑面积的30%。支持产业园区在政策规定范围内提高配套宿舍建筑面积的建设比例。第二，利用存量用地。鼓励国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地建设租赁住房。第三，改造存量用房。一是支持城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房。二是支持具有不少于两个可开启外门窗的起居室改造成符合相关标准规定一间卧室单独出租使用。根据国家标准《住宅设计规范》（GB50096），卧室、起居室应有直接天然采光和自然通风，只有“具有不少于两个可开启外门窗的起居室”改造后才可能满足该要求。此外，《住宅设计规范》对起居室和卧室的最小使用面积、窗地面积比等均有相关规定，为科学、合理确定起居室改造的条件、改造内容与改造要求，《若干措施》提出，市住建部门应制定改造具体指引，以引导和规范符合条件的起居室改造成租赁住房。三是推进“商改租”试点，市住房建设部门制定“商改租”试点实施方案，明确“商改租”的改建条件、改建要求、改建程序以及相关监管要求。
（二）多管齐下、多点发力，千方百计支持发展
为更好的促进住房租赁企业发展，针对行业面临税负重、公积金消费支持不足、住房租赁企业贷款难、住房租赁金融支持不足、租购不同权以及部分筹集房源水电费标准混乱等问题，《若干措施》提出了6条具体支持举措。第一，进一步落实税收优惠政策。增值税、房产税的优惠政策参照了南京等地的做法，落实我市房地产市场健康发展长效机制提出的减税措施，并明确个人在市租赁平台上办理住房租赁合同备案或信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。第二，加大住房公积金支持力度。加快修订《深圳市住房公积金提取管理规定》有关租房提取规则，实行差异化提取政策，对职工在租赁平台办理新签、续签住房租赁合同登记备案或者信息申报的，给予提取优惠；同时，进一步拓宽住房公积金使用渠道，在保障缴存职工提取和贷款资金前提下，向符合条件的租赁住房项目提供贷款。第三，用好中央奖补。为推进城中村住房租赁改造，提高城中村住房租赁改造的规模效益，适当加大中央财政专项资金对城中村改造租赁住房的支持力度。第四，加强金融支持。金融管理部门指导辖内金融机构通过商业可持续方式，加大对住房租赁市场发展的支持力度，加快推进符合REITs规则的住房租赁项目落地。第五，推进公共服务均等化。针对目前租房、购房在入户、入学政策中的差异化积分现状，一方面结合我市户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇；另一方面在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。第六，执行水电气价格优惠。为支持城中村住房租赁改造、非住宅房屋改造租赁住房，对已实现“抄表到户”且在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同备案或信息申报的城中村租赁住房和非住宅房屋按规定改建的租赁住房，执行居民水电气价格标准。
（三）完善机制、加强指引，引导城中村租赁改造
目前，我市城中村住房是租赁房源供给的主要来源。长期以来，城中村消防安全、社会稳定等风险隐患较大，租赁市场极不规范，需要在改革发展中予以妥善解决。而推进城中村住房规模化租赁改造是一个有效途径。自2017年开展试点以来，我市城中村住房规模化租赁改造快速发展。但基于对拆除重建补偿的巨大利益预期，城中村村民更期望将持有的房屋纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划或者棚户区改造计划，对城中村住房规模化租赁改造的意愿不高。企业“进村”改造也面临流程、规则、标准不明晰等障碍，存在较大的政策不确定性。为此，《若干措施》在7号文基础上，进一步提出了3条具体措施。第一，坚守城中村租赁住房安全底线。落实城中村房屋安全纳管的政策安排，要求各区政府对城中村租赁住房的结构、消防、地质安全等进行排查；存在重大安全隐患的，由相关责任主体按规定进行整改，未经整改或整改不合格不得出租。第二，合理确定改造范围，开展改造试点。为引导城中村村民有序推进城中村住房规模化租赁改造，《若干措施》落实《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划(2019-2025)》提出的“规划期内全市综合整治（不拆除重建）55平方公里）（占比56%）用地规模”控制规定，提出各区应根据该总体规划，确定辖区城中村综合整治范围，编制城中村综合整治年度实施计划。此外，鉴于当前城中村住房规模化租赁改造既无相关政策规范，也无可复制推广的改造模式，《若干措施》进一步提出，在确定改造范围的基础上开展改造试点，探索建立政府统筹、村集体股份公司参与、大型企业主导的租金稳定、利益共享与风险共担的改造模式与实施机制，积累经验。第三，加强改造的政策与标准引导，合理控制改造成本，保障城中村住房租赁价格稳定。一是制定出台改造指导意见，明确改造目标、原则、主体和模式，规范、统一报建流程，完善职责分工，减少改造障碍、降低成本。二是制定全市统一的改造实施指引，建立完善系统性的结构安全、消防安全、供水供电、居住功能、居住环境、围护结构、建筑装修、设备设施、公共配套设施以及加装电梯等技术指引。三是根据差异化的市场需求，制定分层次、有梯度的改造实施标准指引。
（四）夯实基础、对接共享，提升租赁信息化水平
针对当前房屋基础信息薄弱、住房租赁合同备案率较低、租赁平台功能不完善等情况，《若干措施》按照依托房屋基础信息和租赁平台推进住房租赁合同网签备案的思路，提出4条具体措施。一是夯实房屋信息基础库。整合产权数据、建筑物普查数据、房屋租赁网格数据、租赁房屋备案数据、房屋安全数据等信息资源，建立完善全市房屋信息基础数据库。二是拓展租赁平台功能，进一步完善房屋租赁合同网签、备案、信息申报功能，为租赁合同网签备案提供支撑。三是推行租赁合同网签备案。所有经中介、住房租赁企业成交的住房租赁合同都应当通过市租赁平台办理网签备案。同时考虑到住房租赁企业多有自己的业务平台，当前全部通过市租赁平台进行交易较难实现，因此，要求住房租赁企业通过自己的业务平台网签合同的，应当在规定时间内将租赁合同信息推送至市租赁平台。对已办理住房租赁合同网签备案或者信息申报的承租人，申请公积金租赁提取可享受提取优惠，在申请保障性住房时予以优先办理。四是推进住房租赁信息共享。为全面推进住房租赁的信息化管理，一方面推进住房租赁企业使用的业务平台与租赁平台进行系统对接，将全市租赁合同信息以及租赁交易相关信息逐步统一到租赁平台；另一方面将住房保障、公积金提取、“新进人才”住房补贴、积分入户、积分入学等相关系统与市租赁平台对接，居民申请办理本市保障性住房、住房公积金租房提取、人才租房补贴、积分入户、积分入学的，相关主管部门依托租赁平台查询相关租赁信息来提供公共服务，为市民享受相关公共服务提供便利，同时也为租赁住房信息化管理打好基础。
（五）稳抓重点、严格监管，力促行业规范发展
由于行业主体信息管理、租赁资金监管、信用管理等行业监管制度缺失，住房租赁企业“爆雷”“跑路”时有发生，给租客预付押金、租金带来较高的安全风险问题。为此，《若干措施》在7号文、住建部10号文基础上，重点围绕机构备案、信息公示、资金监管、信用管理、执法惩戒等方面，进一步提出了5条措施，包括严格执行住房租赁企业商事登记和机构备案，强化住房租赁企业信息公示义务和内容，实行住房租赁资金监管措施，建立住房租赁行业诚信管理制度，加强执法和信用联合惩戒，强化对市场主体经营行为监管。
（六）协同联动、监测引导，加强发展措施保障
为切实支持住房租赁市场发展，《若干措施》从土地、市场监管、税收、金融、财政、户籍、教育等多个方面提出了具体支持举措。规范发展住房租赁市场离不开各相关政府部门的协同支持。为保障相关措施的贯彻落实，《若干措施》提出3条具体举措。一是建立部门联动机制，在市房地产调控领导小组框架下，建立住建、政法、公安、规资、网信、市场监管、金融监管等部门协同联动机制，推进部门信息共享和联动执法。二是发挥基层组织作用，推进基层住房租赁管理体制建设和行业自治组织建设，发挥街道办在住房租赁管理中日常巡查、纠纷调处、综合执法等作用，以及行业协会规范行业行为、促进行业自律、调解行业纠纷等作用。三是加强风险监测和信息发布，开展市场分析监测、风险隐患的排查，强化预期管理，确保市场稳定。
特此说明。
关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施
（征求意见稿）
为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步规范我市住房租赁市场，完善住房租赁监管制度，促进住房租赁市场平稳健康发展，现结合《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（深府规〔2019〕7号）有关规定，提出如下措施。
一、多渠道增加租赁住房供应
（一）落实租赁住房用地供应。在新增建设用地中安排一定比例租赁住房用地，并在年度建设用地供应中单列租赁住房用地供应计划。支持产业园区提高配套宿舍建筑面积的建设比例。发挥国有企事业单位的引领和带动作用，鼓励国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地开发建设租赁住房。
（二）创新租赁住房用地供应与建设模式。完善租赁住房用地供应方式，采取“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限”等出让方式。探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。
（三）推进存量房屋改造租赁住房。支持住房租赁企业与村集体股份公司、原村民合作，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府（含新区管委会，下同）有序推进试点工作。允许具有不少于两个可开启外门窗的起居室（厅）按照规定改造成符合标准的一个房间出租使用，制定具体改造指引，明确改造条件、要求及相关标准等内容。
二、加大住房租赁支持力度
（四）落实租赁税收优惠政策。住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；属一般纳税人的，可以选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的，房产税减按4%的税率征收。对个人在深圳市住房租赁监管服务平台（以下简称市租赁平台）上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。住房租赁企业享受减税政策，应按规定进行减税申报，并将房屋权属、经备案或完成信息申报的房屋租赁合同等资料留存备查。国家对住房租赁税收政策进行调整的，按照国家有关规定执行。
（五）加大住房公积金对住房租赁支持力度。修订《深圳市住房公积金提取管理规定》中住房公积金租房提取规则，实行差异化提取政策，对职工在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同登记备案或者信息申报的，可享受提取优惠政策。探索利用住房公积金支持租赁住房，研究进一步拓宽住房公积金使用渠道，丰富制度功能，在优先保障缴存职工提取和贷款资金的前提下，向符合条件的租赁住房项目提供贷款。
（六）优化财政支持政策。用好用足中央财政专项资金支持发展住房租赁市场相关政策，加大对城中村改造租赁住房的支持力度。
（七）提供住房租赁金融支持。金融管理部门指导辖内金融机构通过商业可持续方式，加大对住房租赁市场发展的支持力度，加快推进符合REITs规则的住房租赁项目落地。
（八）大力推进公共服务均等化。结合我市户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。
（九）执行居民水电气价格标准。已实现“抄表到户”且在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同备案或信息申报的城中村租赁住房和非住宅房屋按规定改建的租赁住房，水务、电力、燃气专营机构应当根据市租赁平台推送的信息，执行居民价格标准。
三、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制
（十）落实城中村租赁住房安全排查。各区政府应当按规定对城中村租赁住房的结构、消防、地质安全等进行排查；存在重大安全隐患的，由相关责任主体按规定进行整改，未经整改或者整改不合格的不得出租。
（十一）合理确定城中村住房规模化租赁改造范围。各区政府根据全市城中村（旧村）综合整治总体规划，确定辖区城中村综合整治范围，编制城中村综合整治年度实施计划，引导在综合整治范围内有序推进城中村住房规模化租赁改造。市住房建设部门会同各区政府在年度实施计划基础上，遴选辖区内城中村住房规模化租赁改造试点项目，按照“村城融合、一村一策”原则，开展改造试点，探索建立政府统筹、村集体股份公司参与、大型企业主导的租金稳定、利益共享与风险共担的改造模式与实施机制。
（十二）加强城中村住房规模化租赁改造引导。制定城中村住房规模化租赁改造指导意见，明确改造总体目标、原则、实施主体、改造模式以及改造工程报建流程、监管要求和部门职责分工等内容。制定全市统一的改造实施指引，建立完善系统性的城中村住房规模化租赁改造涉及的结构安全、消防安全、供水供电、居住功能、居住环境、围护结构、建筑装修、设备设施、公共配套设施以及加装电梯等技术指引。根据差异化的市场需求，制定分层次、有梯度的改造实施标准指引，合理控制改造成本，维护城中村住房租赁价格稳定。
四、完善房屋基础信息和租赁合同管理
（十三）完善全市房屋信息基础数据库。全面整合规划和自然资源、网格、住房建设等部门房屋信息资源，建立涵盖房屋编码、权属、地址等的房屋信息基础数据库，实现数据互联互通、信息共享。
（十四）拓展市租赁平台功能。加快租赁住房相关信息或数据的标准化、模块化建设，完善市租赁平台房屋租赁合同网签、备案、信息申报功能，为租赁当事人和网络平台办理租赁合同网签、备案、信息申报及有关业务提供便利。
（十五）推行租赁合同网签备案。市住房建设部门会同市场监管部门根据住房租赁运营模式，制定并推行住房租赁企业收储及租赁的合同示范文本。经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过市租赁平台办理网签备案。住房租赁企业通过自有平台或其他网络平台网签住房租赁合同的，应当在规定时间内将住房租赁合同信息推送至市租赁平台。对无法办理住房租赁合同网签备案的，住房租赁企业应当在市租赁平台上申报合同信息。房屋租赁合同网签、备案的具体操作规定由市住房建设部门另行制定。
（十六）推进住房租赁信息共享。推进住房租赁企业使用的自有平台或其他网络平台与市租赁平台进行系统对接，实现住房租赁信息互联互通。住房保障、公积金提取、“新进人才”住房补贴、积分入户、积分入学等相关系统应与市租赁平台进行对接。对已办理住房租赁合同网签备案或者信息申报的承租人，在申请保障性住房时予以优先受理。居民申请办理本市保障性住房、住房公积金租房提取、人才租房补贴、积分入户、积分入学的，相关主管部门应当通过市租赁平台查询申请人的住房租赁信息。
五、规范行业主体及其租赁行为
（十七）严格主体登记备案管理。住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，在经营范围中明确注明“住房租赁”，并按规定申请办理机构备案手续。自然人转租房屋达到规定规模的，应当依法办理市场主体登记和机构备案。
（十八）健全企业信息公示制度。住房租赁企业除依法向市场监管部门报送企业年度报告并向社会公示外，还应当在市租赁平台上填报企业年度报告信息以及企业运营项目、安全生产落实情况、有关从业人员等信息。
（十九）实行住房租赁资金监管。在本市经营的住房租赁企业应当按规定在本市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取租金和押金。住房租赁资金监管的具体措施由市住房建设部门会同金融管理部门另行制定。
（二十）建立住房租赁行业诚信管理制度。依托市租赁平台，实行住房租赁企业和从事住房租赁经纪服务的房地产经纪机构及其从业人员信用评价管理，制定信用评价办法，明确信用评价标准、信用等级、评价方式及奖惩措施，信用评价结果向社会公示。
（二十一）加强违法查处和联合惩戒。各相关部门应当加强联合执法协作，落实人员，加大对市场主体经营行为监管力度，加强市场秩序专项整治。住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员、网络信息平台违反本措施及其他有关管理规定的，由住房建设部门会同相关部门采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，依法依规给予处罚，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，依法实施联合惩戒。
六、强化保障措施
（二十二）建立健全部门协同联动机制。发挥市房地产调控领导小组在规范和发展租赁市场中的统筹协调作用，加强督促检查。建立完善住房建设、政法、公安、信访、司法、市场监管、规划和自然资源、金融、网信、人民银行、银保监、税务等部门协同联动机制，推进部门信息共享，加强部门联动和联合执法，推动落实经营主体责任。
（二十三）充分发挥基层组织和行业协会作用。推进基层房屋租赁管理体制建设，强化房屋租赁网格化管理，发挥街道办在房屋租赁管理中日常巡查、纠纷调处、综合执法等作用，妥善化解各类房屋租赁纠纷。加强行业自治组织建设，发挥行业协会规范行业行为、促进行业自律、调解行业纠纷等作用。
（二十四）加强住房租赁市场风险监测和信息发布。跟踪梳理本市住房租赁企业经营状况，按照风险等级对住房租赁企业风险隐患实施分级分类精准监测。加强对住房租赁市场的跟踪、分析和研判，定期发布住房租赁市场供求信息和租金参考价，强化预期管理，确保市场稳定，做好法治宣传、政策解释工作。
深圳市住房和建设局
关于公开征求《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）意见的通告
为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，根据《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等有关规定，市住房建设局组织起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）。
为保障公众的知情权和参与权，现就《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2021年2月10日18：00前，通过以下三种方式提出意见：
通过我局门户网站（http://zjj.sz.gov.cn）“互动交流-民意征集-征集主题”栏目在线提交意见。
通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区振华路8号设计大厦918室（邮编：518031），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。
通过电子邮件方式将意见发送至：zlptb@zjj.sz.gov.cn。
附件：
1.《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）
2.《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）起草说明
深圳市住房和建设局
2021年2月1日
《关于开展住房租赁资金监管的通知》
（征求意见稿）起草说明
近期，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业采取“高进低出”“长收短付”“租赁贷”等高风险经营模式的案例屡见不鲜，给市场带来极大风险。为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，按照省、市领导有关规范住房租赁企业经营的批示指示要求，我局牵头起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》）。现将有关情况说明如下：
一、起草的必要性
一是贯彻落实国家有关住房租赁资金监管规定的要求。《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）明确提出住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管。加强住房租赁资金监管是当前规范住房租赁企业健康发展的重要措施。
二是贯彻落实省市领导相关批示的要求。今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓资金链断裂、“爆雷”事件频发。由于长租公寓行业“爆雷”的传导性强，我市也广受波及。对此，省、市领导先后作出批示，要求研究住房租赁行业资金监管举措，规范住房租赁市场发展。
三是规范住房租赁市场健康发展的要求。2016年来，在国家、省、市政府鼓励发展和培育住房租赁市场的政策引领下，我市住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”、经营行为不规范问题凸显。尤其是通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业，有些为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或者融资受阻，极易引发企业资金链断裂；有些甚至打着住房租赁名义，以“经营不善”“疫情导致经营亏损”为由，行“合同诈骗之实”，严重扰乱长租公寓市场秩序，给社会稳定埋下隐患。对通过受托经营、转租方式开展业务并向承租人收取较大月数押金和较长周期租金的住房租赁企业，亟需对其租金资金加以监管，以促进住房租赁市场有序发展。
二、主要内容
《通知》在我市房地产市场健康发展长效机制及住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等政策的基础上，结合我市实际，以问题为导向，从建立银行专户制度、实行租赁资金监管、规范住房租金消费贷款、加强监督管理四个方面作出规定，具体内容如下：
（一）开设唯一的租赁资金专户
1、专户确立与公示。住房租赁企业须在市内确立唯一住房租赁资金专用账户（以下简称“专户”），用于收取其经营下所有承租人押金及租金。租赁企业可在自身已开设的银行账户中确定一个银行账户作为专户，也可以向商业银行新开立一个银行账户作为专户。无论住房租赁企业开立多少个银行账户，其在经营期间都应使用该唯一专户向各承租人收取押金和租金。专户的确立与变更都应作为企业备案材料进行备案。同时，在“市租赁平台”、经营场所的显著位置、住房租赁合同和平台发布的房源信息中公示专户信息。
2、签订资金监管协议。住房租赁企业在确立专户时应与承办银行签订住房租赁资金监管协议。银行按约定的监管条件、内容、方式及流程履行其资金监管义务，并将监管资金的收支信息及时推送给市住建部门和深圳银保监部门。
（二）实行租赁资金监管
1、监管范围和方式。《通知》规定，通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金超过4个月租金数额的，由监管银行对超过部分资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
2、监管与风险提示。《通知》规定符合租赁资金监管条件的交易，住房租赁企业应向承租人书面告知本通知有关资金监管或者银行保函等规定以及押金、租金预付风险等内容，在获得承租人签字确认后，才能继续签订住房租赁合同。
3、租赁信息推送与监管。《通知》规定住房租赁企业应在市租赁平台上进行住房租赁合同网签。住房租赁企业也可通过自有平台或第三方网络平台达成交易，但应将自有平台或第三方网络平台与市租赁平台对接，并通过系统提供住房租赁的相关信息，包括住房租赁合同、租赁交易账单信息等。市租赁平台将承租人身份信息、押金金额、月租金金额、租金支付周期、租赁期限、租赁交易账单等租赁信息推送给监管银行；监管银行根据监管协议，依托银行收单信息和住房租赁合同、交易账单等租赁信息实行监管，并将监管情况即时反馈给市租赁平台。
4、监管资金释放及解除。《通知》规定监管资金由监管银行按月释放给住房租赁企业。具体而言，住房租赁合同签订后，承租人支付的押金和第一期租金总额中，4个月租金数额以下（含4个月）的部分不作监管，住房租赁企业自行使用；4个月租金数额以上的部分，应进行监管，由监管银行逐月释放给住房租赁企业。承租人支付第二期租金时，在支付的该期租金和此前支付的押金总额中，4个月租金数额以下（含4个月）的部分不作监管，4个月租金数额以上的部分应进行监管。以此类推。
另外，在发生租赁关系提前解除、住房租赁企业停止开展住房租赁业务或者因住房租赁企业经营不善而无法按约向承租人退回押金和预付租金等情形时，《通知》也规定了相应的资金监管解除以及监管资金的释放或者划转规则。
（三）规范住房租金消费贷款
根据《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）以及《住房租赁条例（征求意见稿）》中有关住房租金贷款的规定，《通知》明确金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户。禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。
（四）加强监督管理
1、明确各部门监管职责。建立多部门的联合监管机制，住建部门主要对存在高风险经营模式的企业及其专户进行监督，政法部门主要组织网格人员开展高风险企业排查和对承租人进行风险提示，银保监及金融监管部门主要对存在违法违规行为的银行业金融机构、小额贷款公司进行依法查处，网信部门主要对违法违规发布住房租赁信息的行为进行监督和查处，公安部门主要对住房租赁活动中的违法犯罪行为依法进行打击。
2、明确监管各方义务。住房租赁企业有义务协助承租人将押金、租金存入专户，违反本《通知》要求的，承租人可向区住建部门举报。银行应当按监管协议约定开展服务，及时反馈监管信息。
3、完善监管措施。住房租赁企业未按规定办理企业备案的，不得对外发布房源信息；未按规定提供住房租赁相关信息或者网签住房租赁合同的，暂停发布房源。住房租赁企业及其从业人员违反本《通知》的，相关部门将采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、取消中央财政资金扶持、发布风险提示等措施等方式规范其行为，将其纳入信用管理并抄送相关部门联合惩戒；涉嫌犯罪的，将依法移交公安、司法机关。租赁各方应诚信申报，监管银行应依约履责，若因违规操作导致资金损失的，应依约承担责任。
关于开展住房租赁资金监管的通知
（征求意见稿）
各相关单位：
为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，根据《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等有关规定，现就开展住房租赁资金监管有关事项通知如下：
一、开立银行专户
（一）【开立专户】本市辖区内从事住房租赁业务的房屋租赁企业（以下简称住房租赁企业），应当在本市辖区内的商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户（以下简称专户），用于收取承租人押金及租金。本通知发布前已办理企业备案的住房租赁企业，应当在本通知施行之日起一个月内确立专户。
（二）【签订监管协议】住房租赁企业开立专户时，应当与银行签订住房租赁资金监管协议（以下简称监管协议），明确专户内资金监管范围、资金释放条件及程序等。监管银行根据深圳市住房租赁监管服务平台（以下简称市租赁平台）的住房租赁交易信息，按照监管协议对资金实施监管，并向相关主管部门推送监管资金收支等相关信息。
（三）【专户备案与变更】住房租赁企业应当按规定将专户信息作为企业备案材料，通过市租赁平台进行备案。
住房租赁企业变更专户的，应当在自变更之日起十日内通过市租赁平台完成企业备案变更。
住房租赁企业未按规定办理企业备案的，依法停止对外发布房源信息。
（四）【专户公示】住房租赁企业的专户信息应当在市租赁平台公示，并在经营场所显著位置、住房租赁合同以及通过自有或者第三方信息平台发布的房源信息中予以明示。
二、实行租赁资金监管
（五）【监管范围与方式】通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的,对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。
（六）【监管与风险提示】按照本通知规定应当实施资金监管的住房租赁交易，住房租赁企业在与承租人签订住房租赁合同前，应当向承租人书面告知本通知有关资金监管或者银行保函等规定，以及押金、租金预付风险等，并由承租人签字确认。
（七）【租赁信息推送与资金监管】市住房建设部门推行住房租赁合同网签。住房租赁企业通过自有或者第三方信息平台进行住房租赁交易的，应当与市租赁平台系统对接并提供住房租赁相关信息；无法通过自有平台或者第三方信息平台进行住房租赁交易的，可以通过市租赁平台网签住房租赁合同。住房租赁企业未按规定提供住房租赁相关信息或者网签住房租赁合同的，依法暂停发布房源。
（八）【监管资金的释放】按本通知规定实行资金监管的，被监管资金不得随意使用。自租赁合同生效后次月起，监管银行将租金按月释放给住房租赁企业。
有下列情形之一的，被监管资金可以用于退还承租人押金、预付租金或者支付住房租赁企业租金：
1.住房租赁企业与承租人协商一致提前解除住房租赁合同；
2.住房租赁企业、承租人依法或者依约主张单方解除合同；
3.人民法院、仲裁机构生效的法律文书导致租赁关系提前终止；
4.住房租赁企业停止开展住房租赁业务；
5.住房租赁企业经营不善，无法按租赁合同约定向承租人退回押金和预付租金。
（九）【资金监管解除】被监管资金按以下规定解除监管：
1.住房租赁合同期满后，资金监管自动解除，监管银行应将剩余资金释放给住房租赁企业。
2.发生本通知第（八）条第二款第一项、第二项规定情形的，住房租赁企业、承租人凭双方达成的解除资金监管书面协议向监管银行申请释放监管资金。书面协议应当列明退还押金、预付租金数额。无法达成书面协议的，住房租赁企业或承租人可以凭生效法律文书或者协助执行通知书向监管银行申请释放监管资金。
3.发生本通知第（八）条第二款第三项规定情形的，住房租赁企业、承租人凭生效法律文书或者协助执行通知书向监管银行申请解除资金监管，监管银行依据住房租赁企业、承租人提交的生效法律文书或协助执行通知书释放监管资金。
4.发生本通知第（八）条第二款第四项、第五项规定情形的，住房租赁企业及承租人可向区住房建设部门提交书面申请，经审核同意后，凭区住房建设部门出具的书面意见向监管银行申请解除资金监管，由监管银行直接向承租人划转相应的押金及预付租金。住房租赁企业或承租人无法联系的，可由一方当事人向区住房建设部门提交书面申请。
（十）【银行保函提供】住房租赁企业按照本通知规定提供银行保函的，应当在住房租赁合同中约定银行保函提供方式、保证金额、期限及索赔等条款，并将银行保函作为住房租赁合同的附件。
银行保函保证期限届满但租赁关系仍存续的，住房租赁企业应当在银行保证期限届满前一个月内提供新的银行保函。
三、规范住房租金贷款
（十一）【约束“租金贷”】金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
（十二）【“租金贷”要求】金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
四、加强监督管理
（十三）【职责分工】市住房建设部门负责住房租赁企业以及住房租赁资金监管的统筹、协调、指导，并加强对市租赁平台的建设和推广。
区住房建设部门统筹、指导各街道办事处加强对辖区内采取“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式以及逃避租赁资金监管的住房租赁企业的监管，并根据监管银行提供的相关信息，对住房租赁企业监管资金的收支情况进行监督。
市区政法部门统筹组织网格人员，配合主管部门开展辖区内高风险经营模式住房租赁企业排查，并对承租人进行相关政策宣传和预付押金租金风险提示。
中国人民银行深圳中心支行指导辖内金融机构规范创新住房租赁融资产品，加强住房租赁信贷资金管理，防范住房租赁金融风险。
深圳银保监部门根据监管职责，加强对银行业金融机构住房租金贷款以及银行保函业务的监管，依法查处商业银行在租赁资金监管中的违法违规行为，配合市住房建设部门制定监管协议等示范文本。
市地方金融监管部门依法加强对地方金融组织的监管，依法查处小额贷款公司等违规或变相开展住房租金贷款的行为。
市网信部门依法加强对违法违规发布住房租赁信息行为的监督。对未进行企业备案即发布房源信息，或者未按规定提供住房租赁相关信息、网签住房租赁合同的住房租赁企业，根据住房建设等部门的意见，及时要求发布主体、网络信息平台删除房源信息。
市公安部门依法受理房屋权利人、承租人的治安违法和刑事案件报案，对涉嫌违法犯罪的行为依法予以查处，并依法协助其他行政部门开展联合执法行动，依法打击住房租赁交易中的合同诈骗、职务侵占或者挪用公司企业资金等违法犯罪行为。
（十四）【住房租赁资金监管各方义务】住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户，不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。住房租赁企业未按本通知规定进行住房租赁资金监管或者提供银行保函的，承租人可以向区住房建设部门举报。
监管银行应当为监管协议签订提供便利，按照监管协议约定开展服务，及时将资金到账情况通知住房租赁企业。
（十五）【住房租赁企业责任】住房租赁企业及其从业人员违反本通知的，由区住房建设部门会同相关部门依法采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、取消中央财政专项资金扶持、发布风险提示等措施进行处理，并纳入公共信用信息管理，抄送金融监管、市场监管、公安、税务和网信等部门依法实施联合惩戒。涉嫌合同诈骗、职务侵占或者挪用单位资金等违法犯罪的，依法追究刑事责任。
（十六）【监管银行责任】监管银行未按约定或者违反规定造成住房租赁监管资金损失的，除按照监管协议约定承担责任外，由深圳银保监部门依法处理，并作为不良行为记录纳入公共信用信息管理。
（十七）【虚假材料责任】住房租赁企业、承租人双方向监管银行提供虚假信息导致监管资金损失的，应当自行承担。
（十八）【文件有效期】本通知自×年×月×日起施行，有效期两年。
深圳市住房和建设局
中共深圳市委网络安全和信息化委员会办公室
中共深圳市委政法委员会
中国银行保险监督管理委员会深圳监管局
深圳市地方金融监督管理局
中国人民银行深圳中心支行
深圳市公安局
2021年 月 日
来源：深圳市住房和建设局
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合