房产说理第227篇原创
买新房跟中介买，还是直接去开发商那里？
到底哪种方式最划算？
这是很多买新房客户纠结的问题。
一、买房找中介真的比自己去更优惠吗
在很多城市，头部开发商自己有品牌吸引力，完全靠自己就能卖掉新房，甚至开盘即清盘的状态，根本不需要其他渠道协助销售。
但是，开发商偏远地区的楼盘也需要渠道，毕竟拉一个客户去偏远地方看房太难了，光靠品牌也没什么用
中小开发商或地方性开发商自身品牌有限，更加依赖渠道商，帮忙带客户来买房。
甚至很多开发商就没有自己的直销团队，全部打包给渠道商。
渠道商拿到房源之后，渠道商把房产中介公司整合为自己的分销商，房产中介直接负责一线销售。
同样一套房子，开发商自己卖也需要一定的成本，包括人员成本、广告成本、宣传成本等。
交给渠道商去卖，完全可以省下这笔费用，那么这笔费用就作为渠道商的让利，渠道商自己拿一部分作为运营成本和利润，省下的都给房产中介作为佣金。
很多项目，去到售楼部所有的报价都是一样的。
客户自己去买跟找中介去买价格一样。
只不过中介手里会有一定的折扣，这个折扣就是前面提到的让利。
让利模式除了折扣，还有赠送大件家电、特价单位、免两年管理费等。
如果渠道商自己又做中介，那这种优惠力度会更大，中介的操作空间也就越大。
总之，大部分情况下找中介买房，可能比自己去有优惠。
二、中介卖新房返佣这杯毒药
现在新房市场太透明了，渠道商、分销商（房产中介）之间的分润也不是什么秘密。
既有市场的原因，也有中介从业人员的原因。
很多中介为了抢单，或者逼定客户，直接亮出底线——给客户返佣。
一开始可能返个两三千，都后面五千一万的返……
有些客户一听还能返佣，就故意多找几个中介，看看谁返的佣金高，就跟谁成交。
时间长了，大家都知道这里面的空间，于是越来越多的中介跟客户谈单的时候，上来就是拼返佣……
前段时间，佛山某经纪人小阳私信老米，小阳有个老客户跟小阳看佛山平洲某个新盘，客户比较满意，自己决定买一套，客户买完了，又带着自己的几个亲朋好友一起来买。
小阳很开心，一下子可以卖出5套，每套佣金有6万/套。这一单可以有30万的业绩。
可是，这个客户知道有返佣这回事，就跟小阳谈。
客户要求每套房子返佣3万，一共返佣15万。可以的话，就跟小阳成交，从小阳这里买。
如果不同意就算了。
小阳大概算了一下，30万的佣金先要拆公司平台费、管理费等要扣除6万，到手大概有24万才能算提成，小阳是高级销售经理，提成60%，到手提成14.4万，再扣了税费，到手也就12万左右。
本来一下子成交5张单，佣金还不够返佣的。
最终商量的结果，返佣10万，小阳这5张单才赚了2万元。
平时带客户和客户的朋友看房，都是小阳车接车送，还请吃饭。
算下来这5张单没赚钱。
但是也得做，至少有成交，跟公司有个交代，而且也不能得罪客户。
房产中介卖新房返佣给客户是毒药！
不能长期喝，否则就是赔本赚吆喝。
与其上来谈返佣，还不如通过专业、优质的服务打动客户，如果客户一心盯着返佣，那还不如不服务这种客户。
作为经纪人，做房产交易服务，拿佣金是天经地义的事情，是应得的劳动收入。
如果所有经纪人都能坚持操守，守住底线，大家还都有的做。
如果一味靠返佣留住客户，无异于饮鸩止渴，自毁前程。
三、房产中介还是要回归二手
从2012年开始，很多城市棚户改造，加上新区开发，新房交易量层层攀升，很多房产中介也尝到了这波红利。
尤其是2015年前后开始主攻新房的房产中介都赚的盘满钵满，但新房的数量有限，而且新房卖掉之后就会流入到二手房交易市场，到2020年全国大部分重点城市，二手房交易量逐渐占主导。
尤其是北上广深等一线城市，市区可开发空间趋于饱和，宅地供应量少，新房稀缺，因此房地产成交趋向二手房市场。
做房产中介的核心价值在于盘客资源信息的搜集与整合，同时确保交易的安全性和优质服务性。
卖新房，体现不出中介更多的价值。
老米不排斥做房产中介做新房，但二手房才是根本。
有太多的中介公司做了新房之后，很难再回归二手房市场。
相比新房，二手房的房源是动态的，是需要持续跟业主跟进的。
而且二手房的交易流程更加复杂，既要匹配房源，又要维护客源，成交周期还更长。
新房相对简单，就看客户喜不喜欢，喜欢的话就争取点好处给客户，争取拿下，不喜欢再找下一个新盘。
经纪人也是喜欢简单直接的作业模式，做习惯新房，再回归二手房就很难了。
最后，2021年新房市场或发生变化
2020年新房渠道也发生了很多变化，除了上市的贝壳找房之外，恒大旗下的房车宝、天猫旗下的天猫好房、京东旗下的京东房产、58旗下的58爱房等大佬们都在整合新房板块。
2021年新房市场在线上势必会分流一批客户，大平台会在线上释放一波优惠券，其实也是渠道返佣的一种。
线下的传统房产中介就尴尬了。
客户在线上也可以拿到一定的返利，就不一定再跟中介成交了。
再有，很多开发商已经开发出了自己的全民营销小程序或APP，比如恒大的房车宝、龙光地产的龙光宝、碧桂园的凤凰通等，都在推广使用。
这些全民营销小程序或APP，第一波推广来自于业主，业主本身对自家的小区比较了解和熟悉，肯定愿意做这方面的推广。
这层用户体量不在少数。
2021年，房产中介做新房的同时，还是要兼顾二手房领域，毕竟二手房市场才是房产中介的根基，才是长久之计。