北师大教授、博导、房地产研究专家董藩此前曾有言论称，现在的房价并不算高，开发商每年都要卖超过一千万套房子，这说明现在的房价是绝大多数人可以承受得起的。买不起房是因为你自身的造富能力不足。
此言论一出就引发了激烈讨论。有人认可这种说法，房价存在即合理，你说房价高，每年有那么多人买房这是事实，有人买确实说明房价在很多人可接受的范围内；也有人严重质疑这种说法，房价高出很多家庭的承受能力这是事实，很多城市动辄两三百万一套的房子，早就不是普通工薪阶层家庭所能消费得起的。
两个数据可以佐证：其一、2019年全国50个重点城市房价收入比数据显示，全国平均房价收入比数据就已经高达13：1，远远超过国际6：1的标准，全国50城中，也只有长沙在合理范围内；其二、截止到2020年底，全国租房人群高达2亿，且仍然以每年1000万的数量在剧增。为什么租房不买房？除极少数偏爱租房者之外，绝大多数人是根本买不起房。
尤其是过去5-10年，全国房价集体“飙涨”，很多城市的房价涨幅都远超居民工资收入增幅。其结果就是，绝大多数刚需群体的买房难度越来越大，因此有不少人不得不租房居住。
《2020中国青年租住生活蓝皮书》中预测，到2025年我国租房群体将达到2.3亿，2030年将增至2.7亿。为什么租房群体越来越大？一方面是房价高企不下，很多人买不起房只能租房；另一方面是囤积房产的群体日益壮大，尤其是一二线城市，城市化使得人口和资源向这些城市集聚，但同时放大了房产的投资价值，最终导致这些城市的房价越来越高，普通人越来越买不起。
我国租房群体日益庞大，租赁市场的发展与规范也在加强建设完善。事实上，过去这几年在商品房市场提出“房住不炒”的同时，国家也一直在大力整顿租房市场。前两年提出的严查严打虚假房源、打击“吃价差”黑中介、整顿群租房以及引入阿里、京东、腾讯等构建租赁监管系统等，都是最好的体现。
2021年以来，国家对于租赁市场的重视也是有目共睹：前不久住建部还提出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。社科院专家倪鹏飞直言，在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，因此未来几年，租赁市场都将是住房工作的重心，因为解决租赁住房问题已经变得十分迫切。贝壳研究院首席经济分析师许小乐也直言预测，下一步租赁住房赋权将进一步加快，集租房有望成为未来租赁社区新形态。
事实上，从2021年起，租房市场也迎来了“新禁令”——2020年9月7日，住房和城乡建设部联合发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》将在2021年正式实施，这意味着从今年起，租赁市场的法规规范将进一步加强。换言之，“新禁令”将对2亿房东和租客构成重要影响：对于房东来说，“新禁令”明确从2021年起4类房产将不得出租，违反者最高将面临50万元的罚款；对于租客，新规明确“禁租”的4类房产是万万不能再承租的，因为有可能连带受到利益的损害。因此对于“新禁令”提到的4类不得再出租的房子，租客和房东都要重点留意：
第一类：不符合工程建设强制性标准的房子
官方的解释，工程建设强制性标准实际上是指直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等方面的工程建设标准强制性条文。换言之，这类房产必须是经过国家相关机构验收合格的房子，即首先要满足国家规定的包含设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求。
很多人可能猜到了，这类房产最典型的代表就是自建房，也就是我们所谓的小产权房。这类房产大多是居民自己建设而成，并未进行一系列的报建、规划、许可等工作。这意味着这些房产，在房屋质量、消防、设计合理性等方面都可能是不符合国家强制性标准的。说得直白点，这类房子可能给居住者带来生命安全和财产安全的双重隐患。“新禁令”第一条就明确规定，此类房子未来不能够正常出租，租房者一定要提前知晓，格外留意，切不可贪图便宜承租。
2017年上海某小区发生火灾的群租房
第二类：厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间。
有人看到这里可能觉得不可思议，谁会出租这样的空间，谁又会承租这样的地方。房子严重过剩的三四线城市、县城、乡镇等可能不存在这种情况，但是在寸土寸金、住房矛盾突出的大城市，这类情况早就司空见惯了，这就是我们常说的“群租房”。尤其是北上广深四大一线城市，很多房东为了能赚取更多的收益，恨不得把房子分割成8块来出租，不仅如此，很多中介、二房东更是绞尽脑汁打隔断、腾空间来进行出租，把利益最大化。
哪些人会租这样的地方？第一种就是刚毕业的大学生，在大城市还没站稳脚跟，为了省钱就喜欢承租这类房产“过渡”；第二种就是外来务工的农民工，他们在大城市的目的就是为了赚钱，对于居住基本没有要求，可以睡觉就行。所以很多房东和中介就瞄准了这两类人的需求，想方设法把一套房子里的阳台、储藏室甚至是厨房、卫生间也拿来出租。
国家为什么明令禁止这类非居住空间出租？答案很明确，这类空间属于整个房屋的非居住配套设施，住人可能带来用火、用水、用电等隐患，居住的人多，用电可能超负荷，很容易引发火灾，轻则会造成经济损失，重则可能危及承租者和他人的生命安全。群租房的房客数量过多，进出人员复杂，流动性大，素质高低不齐，影响周边邻居的正常生活和邻里关系，甚至人身安全也得不到保障。
“新禁令”明确要求：设区的市级以上地方应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。事实上，很多地区对于“群租房”的打击与监管都是非常严厉的，根本原因是这类房产的危害性很大。对于这类房产，我们不仅建议房东不要再出租，更呼吁大家共同抵制。
第三类：不符合室内装修国家有关标准的房子
这是最新提出来的标准，主要是近几年网络经常报道有人承租“不符合装修标准”的房子后身体健康受到伤害。尤其是甲醛、苯超标的房子，轻则会给承租人带来精神萎靡等症状，重则可能会导致租房人羸患白血病、心脑血管疾病。
新规明确：出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。单独把这类房产列出来，并且浓墨重彩地说明，体现了对此类问题的重视。
科学研究也证实，长期居住在不符合装修标准的房子里会对居住者的身心都造成重大伤害，所以租客一定更要重视起来，千万不能拿自己的健康当儿戏。对于很多二房东、中介自己揽下生意花钱装修进行出租的房子，承租人一定要长点心眼，要求他们出具“房屋装修合格证明”。对于未能提供证明的房子，租客一定要慎重承租。有条件的，也可以租赁或者购买专业设备进行检测。
第四类：设立了“居住权”和依法不得出租的房子
何为设立了“居住权”的房子？2021年起实施的《民法典》中明确，自然人可以对名下房产设立居住权，即设立居住权人有该套房子的居住使用权。即便该套房子的合法继承人也不能把居住权人赶走。但新规也明确，设立了居住权的房子，只适用于居住权人，即居住权人无权出租、出售该房屋。
依法不得出租的房子有以下几类：违章违建的房子、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。
对于上述设立了居住权和依法不得出租的房子，我们建议不要承租，因为这类房产可能带来不必要的麻烦，甚至有可能让承租人蒙受重大经济损失。基于此，我们建议所有租房者，在租房时一定要亲自查验房子的产权证，以及其它相关合法手续，一句话必须要和房主本人验明房产的真实性，千万不能含含糊糊就把房子租下来。现实中，很多租房纠纷的起因就是租户不够细心，被居心不良下了套。
总结：未来大城市的租赁需求可能比买房需求还强劲，归根结底是房价日益高企，很多年轻人无力承担高房价。但我们要提醒的是，租房其实和买房一样都不容易，都可能有很多坑，为了避免经济和自身健康受到损害，租房者一定要格外留意。租房时不仅要学会辨别真假房子，更要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等，最主要的是一定要避免使用模糊语言。
不过好在国家已经注意到了租赁市场环境的亟待改善，而且也在加快制定标准和规范。任何行业的规范建设都有过程，更何况我国的租赁市场很年轻，所以我们更不能完全依赖于法规来解决问题。换言之，自己多加小心才是最重要的。尤其是以上这四类房子，2021年起已经成为国家明令禁止出租的房子，为了避免经济和身体健康蒙受损失，房东和租客都请注意。
有人说，4类房子禁止出租，这可能导致房租市场的租金上涨，大家觉得是这样吗？