农村宅基地不能单独继承，除非地上有房
文 | 马亚轩律师15010621932
（01）
小崔早年就和父亲一起变成了城市户口，2011年，在农村的叔叔将爷爷留下的瓦房扒掉建了新房。
小崔认为，他对爷爷的老房子享有继承权，根据“房地一体"原则，也应当对老宅的宅基地享有使用权。
叔叔建新房就是侵犯了自己的宅基地使用权。
于是向法院起诉，要求叔叔停止侵权、拆除老宅上的建筑物、恢复到爷爷当年房屋的原状。
（02）
洛阳中院认为：
因小崔主张的老宅房屋已不存在，故小崔无法根据“房地一体"原则,直接享有该三间房子所占宅基地的使用权。
因此，小崔主张停止侵权、拆除老宅上的建筑物、恢复老宅原有的土木结构原状，于法无据，且该请求不利于发挥宅基地的效用，故驳回诉请。
（03）
城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权，实际上是指城镇户籍子女因继承农村房屋从而获得宅基地使用权。
也就是说，宅基地上要有房屋，如果是空宅基地，则不能继承。
小崔赖以继承的房子没了，根据“房地一体”，土地自然也不复存在。
（04）
此前，自然资源部关于农村宅基地使用权继承问题发布通知。
一、关于农村宅基地使用权登记问题。
农民的宅基地使用权可以由城镇户籍子女继承并办理不动产登记。
《不动产登记操作规范》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
二、根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。
宅基地使用权是一项特殊的用益物权，虽与家庭关系密切相连，但不是个人财产，不能继承。
“房地一体”是指“地随房走”，而不是“房随地走”。
（05）
贵阳小李早年也是和父亲一起变成了城市户口，爷爷留下的祖屋因老化失火，自然垮塌，于是叔叔推倒重建。
现小李起诉到法院，要求把继承的祖屋折合新房两间给自己居住。
因祖屋已被拆除，经法院解释，小李又将诉请变更为财产损害赔偿，要求叔叔赔偿150万元。
贵阳中院认为：
在叔叔翻建房屋之前，三间祖屋属于全体继承人共有。
叔叔未经其他继承人同意，擅自翻建，侵害了其他房屋共有人的权益，现小李有权主张损害赔偿。
因该房屋已被叔叔拆除翻建新房，原物已不存在，叔叔应折价赔偿小李所享有份额的房屋相应价值2.5万元。
（06）
城市户口子女，可以因房获地，而不能因地获房，因此倘若“叔叔们”擅自在祖宅上建房，侵犯的是自己老房的物权，当事人可以主张侵权损害赔偿，既不能学洛阳小崔要求推倒叔叔建的新房，恢复原状，也不能学贵阳小李要求分割叔叔建的新房。
城镇户籍的子女继承农村宅基地必须坚持“房地一体”原则，即如果地上房屋因年久失修等原因进入不可居住状态，继承人就不能继续拥有这块地的使用权了，也即农村宅基地不能被单独继承。
继承后的宅基地的转让仍受限于本村集体组织成员。
可以预期，在接下来的实践中将出现“翻建农房”情况，那么，根据现有相关规定，翻建农房要申请，城镇子女继承而来的宅基地能否允许翻建，目前还没有统一规定，我们预计，政策导向是在一定条件下允许翻建，但不是所有继承宅基地都允许翻建。