2021年北京将重点抓住三大任务：房住不炒+因区施策+防范风险。
其中又重点强调了，2021年北京楼市调控将实施“因区施策”+“严查资金违规进入炒房”这两大关键手段。
那么，什么是“因区施策”呢？
我们的理解应该是在不同的区域，实施不同的楼市调控政策，热的区域要加码，冷的区域则要松绑，保持房价的总体稳定。
最典型的就是2016年北京通州区的“双限政策”：外地人在通州区买房，不仅需要满足60个月北京社保，同时必须具备通州区36个月的社保。
这个双限政策，确实取得了很不错的效果，通州区尽管已经晋升“北京城市副中心”，但是房价近几年表现非常稳定，是北京“房住不炒”的标杆。
这是北京最早实施“因区施策”的典型案例，且取得了不错的效果，这个经验极有可能在2021年得到推广。
2021年本轮由“学区房”引起，从而引爆全城的楼市行情，已经在深圳和上海搞得沸沸扬扬，现在各大城市都在“疯狂打补丁”。
1月27日，杭州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，把“落户房票”和“赠与房票”两个口子全部堵死。
根据杭州的最新规定，落户5年内只能购房一套，房票比原来减少一套。房屋赠与给别人，自己三年内不得购房，被赠与方必须拥有购房资格，房票再次减少。
杭州买房人试图通过买房-赠与-再买房的“无限循环打新大法”，不能玩了。
深圳1月23日的“楼市新政”，主要就是从“严查购房人资格”上入手，要求“严查购房款来源”，主要就是为了堵上“代持、假离婚、假结婚”的房票。
由于上海落户相对困难，所以上海楼市的本次新政主要是针对“假离婚”和“法拍房”。
本次上海的“楼市新政”的核心动作，就是把这两个“房票口子”给堵住：离异家庭3年内购房套数要累计计算和法拍房需要购房资格。
那么，北京在2021年会有什么政策动作呢？我们认为最大的可能就是扩大“因区施策”的范围。
首先，北京楼市不像上海、深圳、杭州那样的“全局热”，而只是属于部分地区的“局部热”，所以北京不需要出台“一刀切”的楼市调控政策。
其次，北京目前的供应量还是比较充足的，新房存量目前依然有6-7万套左右，二手房每月挂牌量都在8万套以上，所以北京目前不存在全局性“稀缺”问题。
最后与深圳上海相比，北京的“房票”是全国最难搞定的，基本不存在“炒房”的空间。
北京楼市的“房票空子”在2017年就已经被堵得严严实实了，基本上很难再有“新增房票”的空间了。
第一，北京落户是全宇宙最难的，积分落户每年仅有6000人左右，从落户上基本是零空间，想找“婚票”“代持”，那是基本不可能了。
第二是假离婚，北京早在2017年就要求假离婚家庭一年内购房按照二套计算，首付80%，购房杠杆基本被打死。
共有产权房甚至不让30岁以下的单身年轻人购买，也不让有房离异不满三年的家庭购买，对“联姻房票”全面封堵。
第三就是“法拍房票”和“赠与房票”，早在2017年北京就针对在北京地区执行的法拍房，纳入了限购范围，需要有购房资格才能购买法拍房。
同时北京赠与房屋，对方必须要有购房资格。
因此，北京是不需要出台更加严厉的“一刀切”政策了，只需要对局部过热地区进行“精准打击”就可以了。
既然能够压住“局部热”，就不需要“一刀切”。
北京目前比较火的，房价出现“剧烈”波动，就是“东西海”的学区房了，所以2021年东西城及海淀，是最大可能实施“因区施策”的地方。
而部分的郊区，比如房山，大兴等地区，房价其实一直都在“阴跌”，这些地区也需要“因区施策”，稳定楼市。
目前海淀区有一个项目叫做“京投岚山”，位于海淀区北清路，要想购买这个项目，购房人不仅需要满足北京60个月的社保要求，同时必须拥有海淀区的社保。
这个项目就属于典型的“双限”控制，只是它需要的海淀社保一个月就可以上车，相当于“北京社保60个月+海淀社保1个月”。
这样一来，就把很多不在海淀工作的购房人，排除出了海淀的购房区域，该项目的“抢购”潮立刻就没有那么高了。
通过这种方式，就非常有效的降低了城市的“打新潮”，可以说是一次非常专业的“精准打击”。
所以未来北京的“因区施策”，有可能会分成三大不同的限购板块：
第一，房价明显过热的区域，可以学习通州区适当实施“双限”，没有本区社保或将无法购房，起到有效平稳房价的作用。
第二，房价表现相对平稳的区域，保持现有购房政策就可以了。
第三，房价有下降趋势或不稳定的区域，可以适当松绑，稳定楼市及预期，引入更多的居住人口，引流城市人口向郊区疏解。
那么2021年，北京哪些区域会首先实施“因区施策”呢？又有哪些板块会加入“双限”呢？而哪些地区会“松绑”呢？
让我们拭目以待吧。
“因区施策”后的北京楼市，房价肯定会总体趋于稳定，过热的地区会降温，过冷的地区会回暖，但总体上还是平稳上升的态势。
而2021年的北京楼市机会，极有可能存在于一些价格洼地的片区，比如南城的房山，大兴，亦庄等，可能会有新行情的出现。