2020年总结
01
经济环境
宏观经济：国内经济由负转正，经济持续复苏，投资与出口回正，消费负增长。
城市经济：重庆GDP增速转正，城市发展稳步推进；重庆GDP稳定向前，展现良好潜力 。
行业指标：重庆固投及房投增速优于全国平均水平；疫情影响施工竣工增速放缓，供应或受阶段性影响。
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02
城市发展
主城扩容：重庆主城区扩容，21区构建“主城都市区”
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成渝经济圈：
◆成渝经济圈建设加速，川渝多项目加速融合
◆川渝高竹新区、遂潼一体化发展先行区获批设立，加速拉动区域经济快速发展
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内部交通：永川、大足、铜梁、潼南、长寿、涪陵、南川、綦江这8个区县城市未来将迎来连接主城的轨道交通 。
2019年底轨道交通一号线璧山站的通车意味着主城九区外轨道交通运营线路实现零突破，重庆大都市圈轨道交通时代将正式拉开序幕，至2050年，将建成18条轨道交通线路，轨道交通总长约820公里，全国排名第三。
外部交通：重庆加快建设“米”字型高铁网，助推重庆经济社会发展，开创区域发展新格局。
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03
政策环境
全国政策：“三条红线”叠加贷款集中度管理制度，市场将进入存量搏杀的阶段，更加比拼房企的操盘水平、运营能力，产品溢价能力等，中小房企的融资渠道将越来越窄 。
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重庆政策：
◆限价政策依旧，金融政策、预售限价等有放松趋势，公积金成渝互认互贷，成渝双城经济圈建设加速 。
◆重庆2021年房产税起征点上调至22106元 /平方米，首次突破2万元，但过去10年来看，税房成交占比小，对市场影响有限。
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04
土地市场
大重庆土地供应 ：区县供地主要集中在一小时经济圈
2020年，大重庆土地供应增多，29个区县供应土地面积2269万方，土地容积率集中在1.5-2.5之间，其中一小时经济圈房地产发展水平较高，供应土地达1421万方，占比63%，江津、潼南、铜梁、璧山等城市表现突出。少部分区县如城口巫溪等，房地产发展程度较低，近一年可经营性土地出让较少。
区县供应土地多位于区县的城市发展区域，政策支持力度较大，且未来规划完善，升值潜力大。
图：2020年土地供应走势表
大重庆土地成交 ：区县成为房企投资第二发力点
2020年全年，主城9区土地成交2099万方，29个区县土地成交3715万方，融创、恒大、金科等知名房企积极进驻区县拿地布局。
主城核心区因土地资源的稀缺性和更强的市场抗性，楼面地价也相对较高，渝中区楼板价达8560元/㎡，从区县地价结构来看，楼面价2000元/㎡以上地块，一小时经济圈重点区县出镜率最高，此外，开州、奉节虽出让土地较少，但价值有较好表现度；1500-2000元/㎡中等地价中，一小时经济圈中的合川、潼南、铜梁、江津、永川等占比最重，近主城区域价值优势强，城市发展轮动效应显著；其他区县房地产发展水平较低，处于“量低价低”状态。
图： 2020年土地成交走势表
分区域经营性土地成交 ：主城大都市圈独占鳌头
2020年，主城都市区依然是企业进驻的首选，占比达42.19%，超过主城九区；其中铜梁、潼南等区县今年受开发商青睐较多；
随着主城扩容，大都市圈敲定，都市区城市紧抓机会，在城市新区大量供地，吸引开发商进驻以促进新城区域快速发展。
区县经营性土地成交热度 ：区县成交分化，“主城都市区”发展势态好
区县热度分化，璧山、铜梁、永川、荣昌等“一小时经济圈”区域土地 “量高价高”状态，未来发展势态较好；
涪陵、开州、云阳、奉节等地出让土地较少，但房企对区域拿地热情较高；其他区域成交均价处于低位，房企拿地意愿相对较弱。
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区县经营性土地成交同比 ：万州、垫江、铜梁等地房企拿地意愿强
区县土地成交同比中，万州、垫江、铜梁等地房企拿地热情较高，2020年土地成交量价齐涨；
武隆、江津、荣昌等地2020年土地成交量同比下跌，但区域热度不减，成交均价同比持续上涨；其他区域成交均价有所回落，房企机会性布局。
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区县房地价比与房地价差 ：高利润区县更受品牌房企青睐
区县热度分化，万州、长寿、梁平等市场较好引房企争抢，溢价成交明显，处“高热”状态；其中万州区2020年房地价比高达5.4，房企利润空间大，目前已有金科、海成、绿地等知名房企进驻，后续入驻企业面临一定竞争压力；
丰都、石柱等地处于市场热点区，房地价比高于大部分区县；潜力区县溢价能力处于中等水平，房企机会性布局。
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大重庆布局：
◆区县成为房企第二增长极，房企更注重“大重庆”布局 。
2020年，大重庆土地放量增多，其中一小时经济圈放量2424万方，占比达42%，融创、万达、新城等企业积极拿地布局，城市表现力抢眼。
典型房企在重庆的布局范围扩大，主城品牌房企下沉区县，实现大重庆布局；同时，深耕区县的房企亦向主城进军，开启主城份额的占领，如海成、昕晖等，通过招拍挂拿地进入主城，开启多线布局。
◆典型房企区县储地|知名房企加速扩张，区县精英表现突出
融创、中骏、恒大等头部房企扩张步伐不止，大举提升区县布局，实现区县+主城双扩张方向，在主城已拥有较高市占率后，放眼大重庆，以提升重庆在西南业绩中贡献度，融创2020年进驻开州、垫江、江津、璧山，布局迅速；碧桂园作为最早一批布局区县的房企，今年区县拿地量不大，但在多个区县仍有较大面积的土储。
以海成为典型的区县精英悄然发力，海成上半年进击主城，下半年则重点关注渝东南、渝东北，投资武隆、巫山、巫溪、奉节、万州等多个区县，全年度区县储地量仅次于融创。
图：2020年典型房企区县储地分布图
产城拿地：商业自持、文旅产业打造，成为企业勾地“利器” 。
行业竞争加剧，“勾地”成为企业精准拿地的方式之一；商业的自持和运营、文旅产业的引进，是企业勾地的普遍方式，除此之外，随着城市交通发展和产业调整，特殊产业引进和TOD的打造，亦成为部分“有资质”的企业获取土储的特殊方式。
图： 2 020年大重庆典型产业拿地概况
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05
房地产市场
商品房市场容量：成交回落，价格趋稳，今年疫情影响下全年市场容量同比去年萎缩超两成，区县占比略有减少。
大重庆商品房市场2020年开年受疫情影响，一季度市场低迷供销基本停摆，二季度逐渐复苏，全年整体成交4824.98万方，同比去年下降20.96%；而均价在前几年快速上涨后，今年价格趋于稳定，全年均价为8948元/㎡，上涨6%。
从主城与区县的成交占比来看，主城在2016-2018三年间，因为市场快速发展，成交占比也持续走高，2018年时达到48%；2019年随着各企业在区县布局的项目逐渐落地开售，区县占比回升至57%；而楼市进入下行阶段，整体成交量下降，区县占比也略有下降。
商品房成交量价：疫情影响下，超一半以上区县销量回落，但整体价格有升，1小时经济圈区县业绩表现突出，其中江津商品房成交反超主城多区。
从商品房成交看，一小时经济圈中，江津商品房成交358.9万方，超过主城多个区域，市场热度较高，居各区县之首，区域内品牌房企汇集，房源充足；其次是璧山，本月成交270万方，该区紧临大学城，有一部分外溢客群前来置业。渝东北区县中，万州成交量突出，成交量124.86万方，第一大区县，对人口的吸附力较强，市场容量较大。其次是渝东南，各城市市场容量相当。
图： 2 020年主城及各区县商品房成交量走势
从均价看，璧山以成交价7193元/㎡，高于所有区县，该区是西部科技城重要组成部分，政策福利好，房价上涨空间更大。其次是开州，成交均价7155元/㎡，作为库区移民主要接纳地城市，凭借人口产业优势，房价相对高。
图：2020年主城及各区县商品房成交均价走势
商品住宅成交量价：一半以上区县供销齐降但价格稳涨，江津成交量各区县第一，占大重庆7%，开州均价占据各区县之首。
从商品住宅成交看，一小时经济圈中，江津商品房成交299.25万方，该区土地供应充足，大量品牌房企涌入，竞争激烈，刚需产品集中，投资潜力较大；其次是璧山，本月成交244.21万方，该区作为西近桥头堡，区位优势明显，吸引购房者前来置业。渝东北区县中，多为库区移民区，整体成交维稳，其中万州成交量96.93万方。其次是渝东南区县，市场容量有限，整体成交靠后。
图：2020年主城及各区县商品住宅成交量走势
从商品住宅均价看，市场整体以刚需高层走量为主，开州以7670元/㎡占据首位，库区接纳地城市，但市场容量较弱。其次是一小时经济圈中的璧山，成交均价7469元/㎡，房企汇集，竞争激烈，房价处于上升通道。
图： 2 020年主城及各区县商品住宅成交均价走势
典型企业市占率：典型开发商普遍较低，多以本地开发商为主。
万州、璧山、开州市占率较高。璧山主要由于2018年起各开发商受利好吸引纷纷入驻，而万州与开州除了之前走区县路线的碧桂园、金科等开发商影响之外，主要得益于海城的渝东北布局。海成作为万州发家的开发商，拓展谨慎，主要以渝东北为主要布局点，环万州区县都受此影响；
典型开发商在区县的市占率平均值仅18.41%，主要由于开发商入驻区县仅几年，时间短，落地项目较少；而在此之前，区县主要由本土开发商项目为主，因此区县整体成交主要还是由本地开发商项目为主。
图：2020年主城及各区县商品住宅成交量走势
重点区县TOP3项目：平均市占率27%，超过区县TOP3项目多以品牌开发商为主。
重点区县TOP3项目的市占率参差不齐，其中铜梁和綦江市占率高达38%，主要是由于这两个区县目前在售项目多以小体量为主，项目成交量较低，且目前在售项目较少，因此TOP3项目多为品牌开发商的大体量项目为主，供货稳定，货值充足，支撑成交量远超其他项目。
而璧山、江津、涪陵等低于平均数的区县，由于在售项目较多，成交数据较平均，且多数项目货储较多，能够支撑全年成交，因此这类区县的TOP3项目市占率普遍不高。
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商品住宅市场占有率：1小时经济圈市场表现良好，渝东南区域缺乏动力。
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典型房企项目：更多品牌房企陆续加入，区县持续发力，拓展市场，1小时经济圈城市受企业关注度较高。
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06
房企表现
企业大重庆业绩排名：主城区县双轮驱动已成TOP房企业绩保障利器。
房企大重庆销售排行榜
大重庆土储排名：头部房企持续扩张，区县精英悄然发力。
（本章节部分内容省略 ）
07
未来预期
大重庆扩容：重庆主城扩容，助力房企重庆投资范围扩张 。
重庆扩容之后的“主城都市区”，将包括原主城9区，加上渝西地区12区，共21个区，按城市布局分为5个层面：一是“两江四岸”核心区（渝中、江北、南岸）；二为中心城区城市（大渡口、沙坪坝、九龙坡、北碚、渝北、巴南）；三是四个同城化发展先行区（长寿、江津、南川、璧山）；四是四个重要战略支点城市（涪陵、綦江、合川、永川）；五为四个桥头堡城市（大足、潼南、铜梁、荣昌）；主城都市区面积、常住人口、经济总量分别达到2.87万平方公里、2027万人和1.8万亿元；
近年来房企积极下沉区县推进了各地面貌升级，此次重庆主城扩容，将实现反哺，助力房企重庆投资范围扩张，实现重庆业绩提升。
本文为《2020年大重庆房地产市场研究与预判》部分内容节选
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