引入万科，或许是泰禾在这场赌局上最正确的一步棋。
困于债务危机长达3年的泰禾，终于有点死灰复燃的迹象了。
2020年12月17日，泰禾投资与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议，后者申请法院中止强制执行债务。
12月18日，泰禾集团与民生银行资产达成债务展期协议，涉及一笔18亿元的贷款，从2020年12月20日展期至2022年6月10日，对应珠海泰禾中央广场项目。
12月22日，其又与长城资产达成债务展期协议，债务重组本金为120.03亿元，从2020年4月18日展期至2023年12月18日，对应深圳院子、坪山泰禾中央广场两个项目。
这还没完，重组依然在加速。
2021年1月13日，据相关媒体披露，泰禾集团与其债权人之一的东方资产签订债务重组协议，在获得资金补充后，搁置许久的福州某项目已实现复工。
与此同时，其与兴业银行也就债务重组问题签订备忘录。
泰禾集团的主要债权人有6个：华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产。
而短短两个月内，泰禾搞定了其中4个债主爸爸。
剖细了看，兴业银行大本营在福州，而福州也是泰禾集团的总部所在地，这对稳住福州大本营的项目至关重要。
东方资产是泰禾集团六大债权人中的重要“债主”，处置不良资产的四大AMC之一，而长城是泰禾最大债权方。
虽然债务问题远远没解决，搞定这四个债权方，对泰禾来说，是一场像上甘岭一样必须拿下的战役，也是否极泰来的好兆头。
一年多来，泰禾一直处于债务旋涡中央——
老板被列入失信人名单、
大股东所持股权被全部冻结、
客户集体示威、
拖欠员工薪资
最困难时，因为拖欠房东房租与水电，不得不搬离了北京总部。
这些房企最不想碰见的坏事，全都爆发在泰禾身上。
摆在泰禾面前的选择不多，变卖资产，引进战投，或者债务重组，甚至破产清算，每一个决定都是一场赌博。
而如今前途未卜的债务重组之路，是又一场赌局的开始。
这次赌局不同以往，泰禾选择的不是激进，而是忍退。
01
160天前，是赌局的开始。
2020年7月31日，泰禾与万科签订协议，万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%的股份。
协议很微妙，24.3亿元对债务来说，杯水车薪。万科更是没有立马出资，宣称对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助，并提出了三个条件。
只有在泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持公司恢复正常经营，以及支持公司可持续经营，万科才会最终入股。
对于这么多前置条件，万科仅有过一次公开表态。
2020年8月28日，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，万科最终能否参股泰禾，取决于三个要素：
泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，政府部门的姿态与智慧，甚至还对泰禾债权人提出“要么集体沉船，要么集体上岸”的忠告。
万科的意图很明显，泰禾的债权人繁多，诉求不一，要在短期内达成一致十分困难，这么快入资解决不了泰禾深层次问题，必须把内部、债权人、政府关系理清后才入场。
言下之意，万科可以帮忙，但泰禾巨大的债务包，万科不帮你扛。
万科董事会主席郁亮也说过，会在保护好万科利益的前提下，力所能及的给予帮助，万科的利益一直是首位的。
对于“暧昧不清”的态度，泰禾选择放低姿态接受。
02
协议签署之后，泰禾开始按照万科的条件三步走。
泰禾集团董事长黄其森联系到政府部门，并保持相当高的沟通频率，其中不仅包括福建省相关的主管部门，还有公司项目所在城市的区级政府部门。
2020年9月，福建省的政府部门特意召开了关于解决泰禾债务问题的专题会议，除泰禾外，还有一些金融机构参会，政府部门引用“六稳六保”中“保市场主体”的说法，协调各方达成共识。
政府的讲话一贯含蓄隐晦，口头上说“保市场主体”，“保就业”才是重中之重。
福建省政府之所以介入，是考虑到泰禾有数万名员工，并且是纳税大户，既在福建有很好的口碑基础，又有医疗、教育等优质产业配套资源，一旦破产势必带来如当地许多金融机构坏账、影响当地就业率等负面效应。
政府不会让这么一个头牌闽系房企倒下，万科、泰禾、债权人都知道这一点。
在各方推动下，才有之后的4大债权人做出让步。
也就是说，万科提出的首个先决条件，泰禾跟了。
03
仅推进债务重组并不够，还要盘活存量资产，这也是万科提到的第二个条件——“泰禾的求生欲”。
据内部人士透露，万科正在和中国华融协商，不排除双方将一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目，而中国华融正是泰禾六大债权人之一。
在万科的建议下，8月25日，泰禾上海区域被正式撤销。目前，除保留泰禾广深区域外，其余都改编为事业部。因此也有了现在的泰禾南京和苏州这两大事业部。
组织架构的调整，毫无疑问是在为万科进场铺了路。
泰禾南京和苏州两个事业部拥有的货值很高，截至6月30日，泰禾仅在这两个城市的土地面积就有44.987万平方米，占公司在长三角总土地面积的15%。
泰禾2020年半年报披露，属于泰禾南京事业部的项目有南京院子、南京路子铺、江苏太仓的太仓院子和江苏句容的句容金尊府；在苏州的则有姑苏院子和苏州金尊府。
从土地面积来看，太仓院子和句容金尊府分别为14.217万平方米和10.43万平方米，是南京事业部体量较大的项目。截至6月30日，这两个项目竣工面积为零。
万科既没有拿走泰禾的项目，同时也拉拢了华融这个重要债权人，若是项目成功复工，绝属一步好棋。
04
按照此前万科表达的三大要素，泰禾集团已经获得其二，如今还剩下完成债务重组一条，也是最难的一条。
根据2020年三季报，泰禾已到期未归还借款金额487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。即便算上被展期的部分，泰禾仍然有300多亿的逾期债务。
虽然搞定了4大债权人，但信托的债务很棘手。
1月4日，泰禾发布公告称，因40亿贷款出现违约，四川信托向上海金融法院提起诉讼，要求泰禾偿还共计约48亿元的本金、利息及罚息。同时，浙江金汇信托也因7亿元的贷款逾期起诉泰禾。
泰禾的债权人数量较多，大致包括信托、资管公司、银行三大类。
其中，多数银行提供长期贷款，这部分债务的短期压力并不大，谈判过程也最为顺利；信托以短期贷款为主，情势迫切，也促使四川信托和浙江金汇信托将泰禾诉诸法庭；资管公司与泰禾的合作主要在项目层面，因不同项目的实际情况有别，加之不同公司有各自诉求，使得谈判进度不一。
后续的债务谈判中，万科很有可能继续帮助泰禾逐一“解套”。
05
“以前每一步都赌对了，所以认为好的都会去赌一把。”
在2018年之前，泰禾赌的是“激进”，不断并购、加杠杆，2018年销售额更是达到创纪录的1300 多亿，而2011-2017 年，泰禾经营性现金流都是负的。
如今陷入危机中，泰禾赌的是“忍退”，跟在万科后面指哪打哪。
一方面信任其国企背景，一方面想仰仗其强大的资本影响力和操盘能力，正所谓“背靠大树好乘凉”。
而万科的背书确实给予了泰禾的债权方很多信心，也会协助泰禾完善公司治理，盘活存量资产，于情于理，都够意思了。
刻着赌性信条的企业，这次还会赌赢吗？我看要等万科真正入股才能见分晓。