作者 l 楼市小张
来源 l 滕州楼市资讯（公众号ID：tz-loushi）
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纵有千古，横有八荒；前途似海，来日方长。
——梁启超
又是一年春归处，2020年，你可安好如初？
岁月更迭，四季轮回。
不知不觉间，具有仪式感的春节，即将到来。
每到年终岁尾，往往是人最容易感慨的时候，总是不禁回想过去这一整年，自己都做了些什么？
三毛曾说：”岁月极美，在于它必然的流逝。春花，秋月，夏日，冬雪。“
这一年，你过得好么？想做的事完成了么？自己得到了什么，又失去了什么？最现实的一句话，2020年，你买房了吗？你的无处安放的青春，是否归家似锦？
最近几年，房子，已然成为人们挂牵的焦点，特别是过年，那些回老家过年的异乡人，城市间，有一套自己买的房子，老家便成了故乡。
城市里的生活，被一所房子，拉远了乡愁。滕州楼市2020激荡之年，有激情、有落寞、有开心、有伤怀……
2021年，在滕州，是否要买房？（文末解答）
2020年，滕州土地出让大增，一房难求将成为历史
2020年，滕州市累计出让135万㎡商住用地。城区累计出让面积106.5431万平方米。
相较于2019年度，滕州累计出让面积约54万平方米，累计成交价格约48.9725亿元。
相较于2018年度，滕州累计出让面积约53.3417万平方米，累计成交价格约31.66亿元。
自此，我们从2016年的年末再说起，2016年，国家去三四线库存一声炮响，三四线成了全国房地产最焦灼的战场。
2016年之前，持续均价5200元左右的滕州市场，从2016年末开始，逐渐蔓延开涨，其中，去库存的号角可以尊属首位，相继而来的是棚改、政策支持等，而最为不可忽视的是，土地供应量的持续走低。
从而造成了供求关系的悠然转变，供不应求的而市场环境下，卖方市场独占鳌头，房价刹不住车地直往前冲。与此同时，2016年70万方土地量缩减到53万方，似乎是在配合着国家去库存政策，沉寂多年的库存开始猛烈被撞击。
通过上图可以看出，2018、2019、2020三年时间，从2019年开始滕州“出土量”直线上升。一方面为了解决供不应求市场的畸形态势；另一方面，在原有高房价基础上，地价轰然而升，高地价也带来了政府的高回报率。
这两个方面：一个是市场，一个是政府。一个是看不见的手，一个是看得见的手。（英国经济学家亚当·斯密的《国富论》这部著作，指的是市场机制对经济发展的作用；“看得见的手”出自英国另一位经济学家凯恩斯的《就业、利息和货币通论》一书，指的是政府对经济生活的干预。）
而土地成交价格，正是看得见的手在操纵，价格出现极大反弹。
出让土地量，由2016年70万方，到2017年46万方，到2018年53万方，到2019年54万方，再到2020年106万方，因为，2018年+2019年约两年出让之和，不难看出，从土地出让数据看，2020年是一个特殊之年。
既然是特殊，就要特别防戒的是，2020年土地出让将会在未来1-2年带来房子陆续投入市场，这是一个庞大的军团。同时，2021年还会陆续有土地出让。
“滚雪球”效应在未来3-5年的时间里，势必会在滕州房地产领域展现的透彻清晰。
2020年，滕州新房预售出货13000套，满足买方需求
不完全统计
2020年滕州市商品房预售信息（截至2020年12月31日）如下：
√2020年商品房预售许可面积238.9871万平方米，总计15414套房源。其中住宅类预售总面积169.8292万㎡，总计13226套；
√2019年商品房预售面积165万方，12108套住宅入市；
√2018年商品房预售面积149万方，11499套住宅入市；
√2017年商品房预售面积104.78万方，8753套住宅入市；
√2016年，滕州批准商品房预售累计批准住宅预售面积326.71万方。累计19668套住宅入市；
√2015年，甚至之前，那些怠工和四处等待时机张望的项目，拖到2016年，眼看时机来临，便加快了步伐，2016年，一忽拉登上预售的舞台，他们深信，机不可失，所以，2016年卯足了劲开始预售，一时间楼市披靡...
直到2017年，才看出了后劲不足。2018年，由于土地供应缓慢，市场难出货品。
直到2019年、2020年，才出现了过万的预售量，即便如此，由于2016-2018土地供应迟缓，出货量缓慢增长，价格也随之不断猛增。
2019年是一个休整期，到2020年，也就是我们刚刚过去的艰苦的一年，即便是艰苦，滕州预售套数达到了13000套，明显看出“咸鱼翻身”的态势。
同时，由于预售量的“2020现象”，滕州楼市出现了市场火爆的逆转，所谓的一房难求已经不再。因为很大一部分人从各大售楼处的房源可以看出，买房难求的时代，已经变成了可以挑选的时代。
2016年到2020年，滕州市场去化量一直保持10000+，而2021年，从2020年的低温转变来看，需求量也会保持大概的姿态。
人们开始对比，开始挑剔。买房周期开始拉长，售楼处成交压力开始变大。开发商回款压力猛增。
然而，从目前的市场价格来看，甲方市场仍在坚持。
对于赚钱一事，谁都不会放弃最后一根救命稻草。即便是试探，也要装作坚挺。
下一步的市场，最为关注的还是价格，通过市场规律，价格的主导因素并非为卖方，也并非为政府调控，而主要的还是市场的自我功能。
市场超长发挥的价格，可以被认作是一场坚持
目前，滕州楼市价格已经坐实里 8500+，但从一般产品来看，还没有逾越9000的坎。
从一二线城市反馈出的竞争激烈的信息以及价格的后退可以看出，三四线城市的迷茫期似乎还没有到来。
要知道，三四线城市的缓慢是由其经济基础决定的，在随着时间的推移之后，当一二线城市出现价格波动性上涨之时，正是三四线城市楼市下行之势。
从滕州城区累计出让面积106.5431万平方米，预计纯出货面积达265万方，出货套数（2020年新地出货量）20000套+。出货数量可谓空前。
从近几年滕州每年的销售套数来看，从2016年-2020年，需求量仍然保持在11000套左右，2020年滕州住宅成交133.65万方，成交套数约11125套，这充分说明，滕州作为三四五线城市，需求市场一直保持一个良好的态势，可以说是风清气正。
哪怕是有部分购房者携带诟病，恶意炒房，即便是炒出了肥头，但也不会影响整体的态势。
从滕州近几年的土让来看，2020年，势必会是一个分水岭，2020年之后的房地产市场，将会逐渐呈现一种理性的氛围，这种氛围，是建立在市场（供求）、货币、政策、购房次要素（购房心理、投资心理、经济发展状况、个人收入、炒作等）和棚改项目基础之上的。
在每年去化量偏差不大的情况下，市场供货量的逐年增加，带来的将会是一个周期（规律）所能掌控的价格波动。同时，高铁新区的发展，也会给主城区房价带来一定的冲击。
滕州购房热潮的后劲已经出现明显不足，而是否在这不足之后，价格会有所偏移。然而轨道在此，倘若偏移，也是会经过一定的磨砺。
千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。
时间真理，绝不允许撼动!
相信，时间会摧毁一段神话，回归另一段神话。
最后，还是要回答粉丝几个问题
后台有很多粉丝留言：问的最多的是，在滕州，2021年能不能买房？
这是一个很现实也很宽泛的问题，因为买房到底是不是能，取决于诸多方面的因素，首先是你的需求，你是刚需还是改善或者是不是投资。
那么，根据这几个情况大的宽面分析之后，就要看滕州区域市场的最最重要素，那就是房子会不会升值或者是降价。
我们说，即便是刚需，买房的实用功能只能占到40％，而剩下的就是将收益放在第一位。因为你在买房的时候，虽然你考虑到居住的现实需求，但你的内心盘算的，还是未来是不是有升值的潜力，或者说，你居住了十年之后，当你达到改善条件了，把现在的房子卖出去，是不是会带来比入手的时候高出很多的价格，这其实是一个主要因素。
房价并非每天都是在上涨的，而是曲线式的上涨，这其中是有上下波动的，也就是说有起有落，而最终定格趋势是一定涨的。
直接分析滕州房价，从长远来看，未来十年，肯定是要涨的，因为这是房价的趋势。
而全中国整体的房价取决于整个国家的经济增长和国力增长，我们国家的发展才进入一个起势阶段，未来经济发展的引擎，这种引擎是包含多方面的，正逐渐带领我们国家进入一个无限强劲的经济和国力向上的动力，这种动力势必会带动房价的大趋势的上涨。
从大的方向来讲，也就是从全国的房地产市场规律来讲，房价上涨的根本原因是人口和产业导入的供需矛盾的加剧，房产供不应求；另一个是货币供应量增加，这个货币供应量增加，一方面是通货膨胀，另一方面是国民收入增强。
而从滕州作为四五六城市来看，首先解决要不要买的问题。从2016年-2020年激荡5年的市场分析来看，2021年将是滕州整个房价市场的分水岭，所谓的分水岭是顶端的，而不是飞流直下的断崖式的。
对于刚需来讲，即便是分水岭，未来5-10年，显而易见的是房价要整体提速的态势，就不要顾及小的波动，也就是说，不要等有小的降价的维度空间，因为首先是时间，居住功能在时间的维度下全力促使的结果就是，根据经济状况，选择一个适合自己价格的合适位置的产品。
当然，同时还要具有相对较大的升值功能，因为现在你是刚需，未来十年后，你就变成改善了。那恰好未来十年，作为五六七线滕州的房价肯定还是另有一个向上的波动，所以刚需更要考虑隐性的收益。
作为改善和投资者，建议是要持票观望的。
因为既然是要改善和投资，特别是投资，尽量是要在短时间内收益的最大化，在未来三年出现房价小范围内下跌的话，投资就失去了原有的意义。改善也是一样，改善并不是必要紧迫的，只是一个舒适度的追求，而舒适度的追求并没有完全的标准，更不是房子大了就是改善，这一点，作为滕州区域市场来说，整个滕州购买市场还没有纠正过来的思维。
所以，这种改善，完全可以在等待中慢选，这种等待的最根本的要素还是价格，选择在下坡、低谷、上坡、顶峰是不一样的改善感受。