日前，一则“多家银行暂停房贷”的消息刷屏。曾经银行尤为热衷放贷的房地产行业，究竟发生了什么？按揭贷款的暂停，对个人购房者又有何影响？
一直以来，银行偏爱房地产业人尽皆知。然而，随着房地产行业的监管日趋严苛，这一共识如今已然“变天”。
日前，一则“多家银行暂停房贷”的消息刷屏。据21世纪经济报道称，招行深圳、广州两地分行，及其下辖各家分支行，已于一周前暂停按揭贷款放款。
同时，光大银行在深圳地区的按揭贷款也已暂停，广发银行则表示不接单。从占据房贷大头的四大国有银行的表现看，放款周期也约在一个月左右，且难以保证。
曾经银行尤为热衷放贷的房地产行业，究竟发生了什么？按揭贷款的暂停，对个人购房者又有何影响？
房贷“变天”了
2020年年底，央行、银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》（下称：房贷新规），决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
新规将银行分为五档，并分档设置了“两条红线”指标，分别是银行房地产贷款在总贷款中的占比上限和个人住房贷款在总贷款中的占比上限。
新规自2021年1月1日起实施。同时对占比超标的银行设置2年或4年的调整过渡期。
此新规的落地，意味着以后无论是房企贷款还是个人按揭贷款，都将受到全面限制，房贷自此变天了。
按新规要求，银行分5个档次，其中，第一档为中资大型银行，两项房贷占比的上限分别为40%、32.5%；第二档为中资中型银行，占比上限为27.5%、20%；第三档中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、17.5%；第四档县域农合机构为17.5%、12.5%；第五档村镇银行为12.5%、7.5%。
据国盛证券研报，从各家银行在2020年半年报中披露的数据来看，目前共有13家银行不满足通知中规定的两项指标线。
第一档银行中，房地产贷款占比超标的有中行、建行，占比分别为50.01%、41.72%；个人住房贷款占比超标的有中行、建行、工行、邮储银行，占比分别为39.19%、36.73%、33.71%、33.64%。
第二档中，房地产贷款占比超标的有兴业银行、招行、浦发银行、中信银行，分别为35.30%、34.25%、28.73%、28.06%；个人住房贷款占比超标的有兴业银行、招行、中信银行，分别为26.93%、25.49%、20.83%。
第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行等两项贷款占比均有不同程度的超标。
可以看到，在国有大行中，中行、建行面临的房地产贷款规模调整压力较大；而在股份行中，兴业银行、招行的调整压力也不小。
对个人住房贷款用户影响几何？
从结构上来看，房地产贷款主要分为房地产开发贷款、个人住房贷款、保障性住房开发贷款三大类。
据央行披露的数据显示，截至2020年三季度末，房地产贷款余额为48.8万亿，同比增长12.8%，占人民币各项贷款余额的比例为28.8%。其中，个人住房贷款达33.59万亿元，同比增长15.7%，在房地产贷款中所占的比例高达68.8%。
作为在房贷中占比最大的一项贷款，房贷新规落地后，如果银行之前发放个人房贷的占比超过了规定的红线，银行则必须在过渡期内完成压降，以达到规定的范围。
而那些个人房贷占比未超标但接近红线的银行，也必须从此严格控制房贷的增长速度。由此，可以预见的是，个人购房者此后申请房贷的难度显然会有所增加。
1月23日，有微博大V也爆料称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平；另每月个人房贷放款不能超过2020年10月、11月、12月的平均放款额度。”
同时，该大V还表示，在此背景下，银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。
在银行暂停房贷的消息传出后，有网友表示，自己从去年11月份开始申请个人房贷，至今已两个多月时间，房子已过户，首付都已完成，但贷款却仍未通过审批。
据红星新闻报道，一位广发银行的工作人员表示，“不是停贷，是所有银行没有贷款额度了，你们要买房贷款的话只有等。”
广发银行在当地负责房贷业务的一位经理也表示，“现在可以申请到房贷，只是需要等待。所有银行都一样，由于国家划了红线，房贷贷款额度不能超过一定的比例，一旦超过就不能放款。”
在日前的新闻发布会上，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，前期与人民银行一起发布了对房地产融资的集中度管理通知，如果说银行房地产风险暴露金额超过了净资本一定的比例，必须采取有关措施。同时，我们也密切关注观察不同地区、不同城市房价变化的情况，因城施策，与其他部门和地方政府一起采取相应的措施。这些措施都是动态的，根据各个地方的情况随时调整。
肖远企同时表示，监管部门将密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。但这一规定对个人贷款的影响不大，按揭贷款是非常分散的，无论是从规模还是从范围，在集中度里面影响都不是太大。
多地房地产调控再升压
事实上，近期以来，不管是针对银行颁布的房贷新规，还是其它有关楼市的调控政策，都不是无的放矢。
近来，上海等一线城市的房地产市场又呈现持续高温态势，市场情绪异常躁动。尤其是2020年四季度，上海楼市的新房认筹热度上升，二手房成交量价均创新高。
为了进一步规范房地产交易市场，上海、深圳等地相关部门都出台了新的房地产市场调控政策。
1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“《意见》”）。《意见》主要从进一步发挥好联席会议作用、完善土地市场管理、严格执行住房限购政策、调整增值税征免年限、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理、严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进城市更新改造项目、加强政策宣传等10方面对楼市作出进一步规定。该《意见》自1月22日起实施。
其中，《意见》调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
对此，有分析人士表示，由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让赚差价。提高增值税征免年限，在一定程度上增加了二手房交易的炒作成本，打击了投机炒房行为，这些组合拳可以降低投机买家入市热情。
另外，《意见》还规定将严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
事实上，2021年以来，监管部门已对多家银行违规“输血”楼市的现象进行重拳惩治。据不完全统计，银保监会今年已开出多张与资金违规流入楼市有关的罚单，惩治对象包括国有大行分行、城商行、农商行等。
值得注意的是，上海颁布的上述《意见》中，还提到了“房贷集中度”的概念，呼应了此前央行出台的房地产贷款新规制度。由于2021年是央行等部门落实房贷新规政策的一年，对于资金违规流入房地产加强监管，体现了监管层面对于扭转资金脱实向虚的决心。
无独有偶，就在上海出台上述房地产调控政策两天后，深圳住建局也发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，其中强调了对商品住房购房资格的审查，以及进一步严厉打击“代持”等炒房现象。
通知中，除了要求房地产开发企业、房地产经纪机构以及有关商业银行，对购房人的身份证明、婚姻状况、社会保险、征信报告等购房资格信息进行严格核查之外，还对违规的购房人或相关责任人作出了相应惩戒措施。
比如，停止在深圳市的住房公积金贷款资格三年；将相关失信行为推送市公共信用信息平台进行联合惩戒；对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理等等。
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