我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买
回答：说下这个盘的情况 优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场 2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型 3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便 4、项目由中粮和天恒联合打造 ，品质较高 劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房 2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象 3、单价较高，且毛坯交房。投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过
提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候去西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候去西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？
回答：建议方案三， 你现在的配置能满足学区可以保持，置换成本也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。 其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房就是功能性不适合长持 ，用完即可出售了。二套加杠杆 一般垫资再全款抵押比较合适，其它的方式能增加的子弹太少
提问：房姐老师好！ 家庭情况：双方上海户口，非土著，两娃，小学，家庭到手收入年60W，目前一套自住140平，去年抵出300万，用JLH，做了我的首套，买了闵行的次新电梯110平，贷款6.5成。老婆原籍杭州，那边还有房票。 目前手上30W。想继续2N，感觉好难，房姐给点建议呢？
回答：家庭收入情况还是不错的，既然有这个收入水平，说明能力是有的，并且有更好的自然抗风险能力和进一步开源节流的能力。 如果现在的两套房都已经贷足（负债率高于60%），那么两套房存在可以忽略，只适用于增添一些信用卡信用贷备用。 30万首付的选择面很少，但在部分二线城市因为评估问题还可以充当首付。 杭州是不够了，房价接近北京。 重庆30万一套可以买轨交内的小两居地铁次新，加上你的xyk额度，应该可以再凑一套。 注意现金流的计算。
提问：你好，请问父母想卖掉南太平庄北巷的97m2的房子，南北通透（想卖430-440w合适吗），到南边改善住房（我住方庄，用我名字买房，首套首贷），保值加自住有推荐吗，环境好点？之前看了亦庄和悦华锦，看你的评论好像不推荐五环外？中海寰宇时代与和悦华锦比？或者是南三环外的二手房是更好吗？有推荐吗？我和老公到手40W(央企和事业单位)公积金到手一万多，能带贷款110w的公积金，是推荐买大房子吗，500W以上的值得投资，还是保守480W的？（我买房是首套房资格，卖了房子，首付330左右）
回答：中海寰宇时代>和悦华锦， 南面二手房可以看下 丰台 角门东里、嘉园二里、马家堡西里、西罗园、洋桥西里等等，还有蒲黄榆刘家窑一带的老破小两居 sfsd尽量买500+的标的，杠杆还是要利用起来
提问：房姐，您好，新人首问！ 三个问题： （一）1500考虑自住兼投资属性的房子，目前在东湖湾和珠江帝景之间纠结，这两个项目哪个更具投资价值，请您给个建议。 （二）最近在这两个项目里看了二十几套房子，很难遇到您之前文章里提到的东湖湾7+珠江6+的笋盘，今天看了套珠江B区中心位置的三居全南户型（166平）8.5万单价，税费35左右不知道合不合适入手？该户型有如下几个问题： 1.客餐一体，不分区； 2.一个北侧卧室面积约10平米左右，偏小； 3.有个6平米的储物间； 4. 六楼，楼层偏低，不过看小区景观很好； （三）从投资属性分析，鸿坤花语墅、东湖湾及珠江帝景，如何排序？ 谢谢！
回答：东湖湾更偏自住，价格上也偏ceo，投资不是很好的选择。珠江整体会更好 8.5属于市场价，这几个户型问题都不算硬伤，如果价格单价能谈到8左右 可以入， 珠江帝景>东湖湾>鸿坤花语墅
提问：房姐你好！新人首问：我是清华博后sfsd，男票刚把济南的房子卖掉，他有贷款记录。我们计划明年结婚，今年用我的购房资格在北京买个两居或小三居，纯刚需自住，不考虑学区，子弹260w。我们最近刚开始看房，考虑到以后我的工作地点在海淀，主要在看回龙观和清河的房子，目前有意向的小区是：矩阵小区，新龙城，和谐家园，宝盛里。请问房姐认为这几个小区是否值得考虑？或者您有其他区域或具体小区推荐吗？另外我纠结的是同样的价格在回龙观可以选择80.90平的房子，清河只能考虑60.70平的房子，您有什么建议吗？谢谢房姐～
回答：刚需自住，回龙观更合适点。你看的这几个盘没什么大问题，推荐 新龙城、和谐家园。宝盛里房子偏老，有学区溢价，对你们不合适 ，和谐家园和矩阵是育新学区，其中和谐家园轻微溢价还是可以选择的
提问：房姐好，新人首问。基本情况：我和我媳妇儿非京籍，有工作居住证，首F首D，首付180，月供1.8左右，近两年要孩子，准备买个小两居，媳妇儿在白石桥上班，年后可能换工作，我在亦庄上班有通勤班车城内都可以。目前我俩更倾向于买北边，看了两三个月感觉安慧里的房子比较合适，91年钢混，装修还可以的房子报价470左右。安慧里小区内有示范幼儿园，这个是吸引我们的一个点。 关于小区和房子有几点问题还望您给些建议 1，安慧里小区怎么样？有没有什么硬伤或雷区？房龄91年的对后续好出手吗？ 2，我俩更倾向于钢混，一是贷款年限长一些，二是感觉更安全，不知道这个想法对不对 3，我们主要考虑交通方便，周边配套完善，幼儿园和小学都还可以，除了望京我们不想去之外，还有其他小区适合我们的吗？麻烦您推荐一下，多谢！
回答：你好，安慧里是90年代的公房社区，特点是以塔楼为主，占地巨大，绿化和社区环境比七八十年代公房略好。 但是本身还是公房社区，能不能入手，还是要看性价比。 安慧北里、慧忠北里也可以关注
提问：房姐您好，我在东城东侧路附近有一套平房，西城闹市口附近有一间平房，两处都有腾退的可能，不想要共有产权房，想现在买一套2居或三居，子弹100，用我和老公名字买怕影响腾退，用孩子名买怕不能贷款，孩子上大二。请问您有什么办法吗。2，北三县的房子能买吗？自住兼投资燕郊和大厂哪里的房子升值更快？盼回复。谢谢！
回答：1. 孩子刚18岁，没有工作社保，没有收入流水，银行不给贷款，一般要提前做准备包装。或用孩子的名义，你们作为共同还款人 2. 大厂和燕郊都可以入，主要看主干道沿线
提问：70年住宅立项的开间，公寓管理，有投资价值吗？
回答：如果是住宅性质的公寓，没有问题 具体到房子，要看小区本身实际情况，早年外销公寓多数设计不符合市场口味，居住属性差，得房率低，因此产生折价或者涨幅跑输。 有些和普通住宅小区很接近，没有明显差别，例如华贸。
提问：房姐您好。我长期在上海居住生活，目前想在北京买一套房作为投资，首房首贷。 计划投资总价不超过700万的房子。我的想法是选西城的房子，计划看看玺源台，中海紫御公馆，朗琴园，也考虑东城的华龙美晟。总的指导思想是想着靠学区的概念，买一个属于东西城区的原来价格相对没那么高的小区投资，房龄在10年以内的。但也有点怕西城房子溢价严重，所以有点拿不定主意。 还有一种想法是考虑朝阳，比如太阳宫一带 裘玛都这类小区。总的指导思想是纯投资，所以想看涨幅潜力最大的房子。还请房姐指点迷津，多谢多谢！
回答：纯投资不要看成熟的学区板块，非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠。投资主要买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，建议先看完精华帖
提问：房姐好，看完华清的回答，我发现老破小有不同，城区内也有不同，比如朝阳东城可能最便宜，因为学区弱或上车盘，总价限制尤其是朝阳。西海尤其不同，西城还好点，面积小部委多学区还好。海淀真是绝了，五道口的和五棵松的都是非常低的，五棵松紫金丽亭对面的，好像才六万，去年末和同学刚谈到过，而且商圈很一般。论方便吃往，我觉得连大屯都比不过东边，仔细想想，双井到太阳宫一段非常繁华，但感觉走路从凤凰汇到太阳宫又一般了，之前在太阳公元打车，半小时却没打到！！
回答：你好，你的问题是什么呢？ 东城区的价格相对西城低，一是因为本身学校排名较西城低，二是东城已进行学区划片。 海淀区买房是非常困难的，首先是全部带学区，虽然少，一套房子单价贵2万来换一个鸡肋，房子的流动性基本废掉了。 五道口和五棵松周边，基本是老破小，五棵松老破小单价在9万多，没有学区单价7万左右，紫金长安基本在11万起步。 东三环以三元桥为界，三元桥的交通隔离了地段。 太阳宫是半个孤岛