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李思廉转磨盘:“贪吃蛇”富力地产的资产后遗症

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一点财经 2021-01-26 18:09
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很多时候,人若是提起“自己老了”,似乎是突然间的事儿,富力地产(2777.HK)集团董事长李思廉就是如此。

放在2014年前,李思廉57岁的时候,他不会有这样感叹。那时候提起富力,人们会想到“华南五虎”,会想到“旧改之王”,当然还有“发债王”。

那是一个普遍认同企业“大而不能倒”的时代,靠着李思廉的勇气和魄力,硬生生吹大富力的资产泡沫,论规模跻身行业前十。

几年后故事有了新的方向,行业开始挤破风险的暗疮,债台高了真的会有人去推。传说中监管“三条红线”成了真,银行业拧紧了“水龙头”,李思廉又开始勒紧富力“裤腰带”。资产能卖就卖,躲不过的风险只能硬扛,也算挨过了号称地产行业“Very Hard”模式的2020年。

有过喜出望外,有过险阻丛生,富力一关关地过。也算见识过大风大浪,李思廉直当它们是小羁绊,不会挂在心上;真正让他担忧的,是自己苦心拉着富力向前跑,好像又回到了出发点。

曾经籍旧改“慢生意”,日子过得安逸,非要拉高债台,趟“高杠杆+高周转”的浑水;如今行业风向变了,自己要变卖资产、配售新股、让渡权益……以堵上自己挖的大窟窿。

对成功人士而言,过关不可怕,再艰难的向前也是进步;“转磨盘”才可怕,时间、精力、体力都搭进去了,好不容易走了一圈,然后回到最初的地点。对比不同时期的富力和自己,或许前者还有竞争力,但后者已是年逾花甲,毛血日衰。

转了一大圈,李思廉“突然”的老了。

“死亡游戏”

“谣言怎么来的?就是这么来的。”2017年7月19日,在北京战略签约协议签订仪式上,万达集团董事长王健林谈笑风生,一脸轻松。

对于有媒体公开报道“李思廉临时砍价,王健林怒摔酒杯”一事,王健林给予了正面否定,可是媒体提及此事,总是不相信。

77家酒店,23202间客房,硬从331.76亿元压价到199.06亿元,平均每家酒店2.6亿元。临门一脚,被六折打劫,送给人家一顶“全球最大的豪华酒店资产拥有人”的帽子,这生意万达做得着实难看,摔个杯子很正常。

可是现在看来,只为这点资产,王健林不一定摔杯。

公开数据显示,由于经营成本上升,市场竞争激烈,民宿业快速兴起等原因,2015-2019年间全国星级酒店数量从超过10000家下降至8920家,减少1600多家。换言之,富力从万达手里拿到地资产,并没有走在增值道路上。

李思廉也没有化腐朽为神奇的能量,2013-2019年已经连续7年亏损。叠加新冠疫情影响,2020年上半年其分布在70座城市的90家酒店,整体营收仅为14亿元,同比降幅达到58%,平均营收仅为1500万元,净亏损为9.4亿元。

回头再看这笔生意,冤大头的还是王健林吗?占便宜的还是李思廉吗?历史告诉我们,不是所有的便宜货都是成功的本钱。在大势面前,高净值资产与累赘之间的转变,甚至不需要多长时间。

只是这些年,李思廉始终学不会,只要是资产,如何落袋为安是最重要。有媒体统计,完成收购后,富力地产开始频繁发债,2018年至少发债26次,融资额度超过500亿元;2019年又发债14次,总额超过330亿元;附加总规模51亿美元的10支美元债。

李思廉的野心从来很大,大手笔的运作必不可少,不过现在看来,这有点像“死亡游戏”。

“地产是金融的游戏,能否拿到便宜的钱,决定着企业存亡。”一位圈内人如此表示。若是按照如此价值观,富力地产的账单很难看:2018年债券平均利率已经达到5.74%,2019年已经提升到6.9%,2020年发行的3.6亿美元优先票据利率已经达到12.375%,压力不是一般的大。

好在当年大价钱置办的资产卖相还不错,珠江新城的广发证券总部大楼、广州黄埔旧改项目、粤港澳大湾区城市物流园,是所有人眼中的肥肉。需要钱的时候摆上一两件到货架上,总会有人捧场。在地产圈混迹这么多年,号召力还是有的。

一番操作,有的项目完成回款,有的还没有。无论如何,还是凑够一笔钱,2020年底兑付220亿元债券,将未来一年内到期债券额度降至1亿元。有媒体报道,即使加上选择权到期的债券,总额也仅有2020年压力的21.48%。

回看这几年李思廉治下的富力,好不容易被塞满的口袋,如今一样一样放回资产池子,有过高峰,经历波谷,一切又回到了最初的模样。

六十载是一个轮回,谁也逃不过,可是企业本不应该如此。

代价

富力地产的问题,只是随着李思廉的人生起落转了个大圈儿吗?情况或许更糟糕。这一点,可以参考海南富力海洋欢乐世界的故事。

这是2016年,李思廉带领富力地产快速发展时,在海南陵水开发的文旅项目。区内娱乐、配套商业、酒店餐饮等设施一应俱全,号称“亚洲地区水体总量最大的海洋场馆”。“不求最好、但求最大”,这风格“足够李思廉”。

2020年12月,在富力地产历经流动性困难时,外媒报道李思廉开始为该项目寻找新买家,却始终未能如愿。毕竟在海南陵水,雅居乐(3383.HK)才是地标,清水湾项目才是区域中心。从海洋世界到清水湾,驱车需要飞驰30公里的路,会有人去吗?

同在陵水,同为文旅开发项目,项目成效迥异。海洋世界的存在,更像是土豪乍富后的显摆。就好像曾经的王健林,刚有江西“万达茂”规划,就要超越迪士尼,遂造就一个并不盈利的商业中心,2017年还是打包卖给了融创(1918.HK)。

可巧的是,见证这笔生意的人正是李思廉。

当年万达花了不少的冤枉钱,其实李思廉也不遑多让。大干快上的人,谁没有当老大的想法?当然他恐怕没有想过,同样的遭遇自己也被安排上。

若只有一个海洋世界,故事会平淡很多,结果并非如此。2017-2018年,富力从全国各地购置大量土地,总量都在1400万平方米以上,直到2019年才有所收敛。

为纾解压力,富力地产开始做“小生意”,那些3-6个月就能开工,12个月内可以现金流回正的项目,成为李思廉的唯一涉猎——高杠杆之路已经行不通,可是高周转还在。

借着各式营销活动:直播带货、入住“天猫好房”、“双十一”促销,其中员工全款买房七五折优惠,一直延续到2020年底,那是相当热闹。

不过从效果来看,一切没有想象中那么好。参考富力地产2012-2019年财务报表的数据,其经营现金流净额连续八年为负,指望通过这些常规运营已经很难转正。

好在李思廉的口袋里也不全是海洋世界,也有富力南驰·富颐华庭、富力科创城的优质项目,去化率能够分别达到100%和97%,让富力地产在2020年第三季度将经营现金流净额迅速回正。不过指望零星的优质项目收益,完成全年的既定计划,还是少了点。

根据以往惯例,过去10年中,富力每年下半年能贡献全年业绩的66%,不过2020年就此打住:上半年,富力地产的合同销售额510.6亿元,下半年完成876.8亿元,占比分别为33.6%与57.7%,合计完成全年目标1520亿元的91.3%。

小口径上新,大口径出旧货,这是现在的富力地产。只是细水长流始终解不了近渴,总要有大宗买卖出现,才能带来充裕的现金流,缓解底层危机。可是这样的状况,富力地产还能撑多久呢?没办法通过运营实现发展,企业投资价值只会快速缩水,这才是李思廉麻烦所在。

这代价,一时半刻还不清。

希望

将这些话讲给现在李思廉听,他是听不下去的。毕竟手中的牌,看起来还不错。

连续八年经营现金流净额为负又怎样?现在已经转正了。何况一旦盘活货架上的资产,会有更多资金到位,2020年第四季度的经营现金流净额仍将为正,这不是什么难事。

至于翻身的本钱——旧改项目储备,富力地产已签约的城市更新合作项目超过80个,规划总建筑面积超过7000万平方米,其中92%位于一二线城市,粤港澳大湾区面积占比更是超过54%,这就是潜力。

涉及成本管控,这个更不用说了。参考财报数据,2019年末富力地产员工总数为62305人,到2020年6月已经压缩至39244人,员工数降幅达到37.01%,总成本从34.79亿元缩减到14.6亿元。

20多亿元的成本,半年内全部砍掉,李思廉的办事效率不是一般的高,“减员增效”效果肉眼可见。东山再起,李思廉还有家底,只是这家底够厚吗?

富力地产增加土储的高峰期,也是大规模分散式进入下沉低线城市的布局期。2017年唐山、阜阳、镇江,2018年鹤山、眉山、渭南,李思廉重仓多个郊区大盘。出手了广州和盐城等地价增幅较大区域后,就到了处理这些三四线城市资产的时候。

这可不是一件容易的事:公开数据显示,2019年富力地产去化率为46.1%,2020年1-11月降至43.4%,手头的房子明显不好卖。

根据中房智库的数据,2020年三四线城市提供87943万平方米土地,同比减少49%;成交面积为73125万平方米,同比较少48%。供需两侧增量疲软,已经是不争的事实。

一年当中,土地招拍挂市场未成交地块达到3515条,同比增长52%,大部分集中在三四线城市。换言之,在众多房企眼中,三四线城市都不是一门好生意,持有成本过高。本来就不好卖的资产,富力地产还要继续推进,费力不讨好。

因此能靠得住的,只剩旧改储备。众所周知,旧改从来不是短线生意,确认房屋产权、商定拆迁补偿、完成合作签约、后期项目开发……,每个环节都需要时间。

这么耗下去,李思廉能接受吗?真要是拖上三五年,富力地产的行业地位会继续下滑。况且其40亿元的“18富力08”债券转手留存的到期日为2022年12月4日,到时候又要多大力气,才能凑齐本息?

富力的希望,看上去有些渺茫。

结语

富力地产2020年全年财报还没有发布,不过可以想见,这可能成为近些年,这家公司最为靓丽的一期报告。

众多的优质资产已经转化为现金,流入2020年第四季度与2021年第一季度报表,充盈的现金流足够支撑李思廉在投资人面前,摆出一副成功者的姿态,至少短时间内这样的形象不会被戳破。

不过就像那卖不动的海洋世界项目,太多资产没有足够的卖相,后面会有越来越多的资产难以转化,主业能力下滑是必然的事情。在此面前,李思廉能做的实在不多。人生走过这样一个大圈,李思廉得到了很多,不过失去的更多。

一步一步向前吧,2020年过去了,也许未来会有奇迹。

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